Quand le bailleur social se transforme en promoteur
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La Vefa (vente en état futur d’achèvement) est un dispositif bien connu dans l’immobilier neuf. Il permet à un acquéreur d’acheter un logement qui sera livré ultérieurement, tout en étalant le règlement par tranches en fonction de l’avancement de la livraison.
La loi Macron a revisité et pérennisé un dispositif jusque-là expérimental : la Vefa inversée. Ce dispositif, malgré sa dénomination, reste techniquement similaire à la Vefa. La principale différence est le type de promoteur à l’origine des opérations.
La Vefa classique est proposée par les promoteurs immobiliers traditionnels.
La Vefa inversée, elle, est proposée par des organismes HLM qui réalisent des opérations mixtes mélangeant logements sociaux et logements privés. Seuls 30% des logements d’une opération mixte peuvent être proposés sous cette forme.
La première opération de Vefa inversée a été lancée à Paris par l’organisme Paris Habitat, dans le cadre du projet de rénovation de l’ancienne caserne militaire de Reuilly. 132 logements à loyer libre sont ainsi proposés par l’organisme HLM. Celui-ci a fait le choix de vendre les logements en 2 lots auprès de promoteurs privés.
La mixité sociale est de plus en plus souhaitée par les organismes de logement social. Ils pouvaient déjà mixer des normes de logements en fonction de plafonds de revenus des locataires, ils peuvent désormais mixer des profils locataires et des profils propriétaires.
La première opération menée en France permettra de voir dans quelle mesure des propriétaires acceptent d’acheter un logement au sein d’un programme de logements sociaux. Car c’est avant tout une question de choix des propriétaires d’acheter ou non dans ce type de programme.
Les propriétaires tendent à devenir de plus en plus maîtres de leur projet d'achat immobilier comme en témoigne le développement de l’habitat participatif. Ce mode de production de l’habitat permet à des personnes souhaitant devenir propriétaires de concevoir, créer et gérer leur habitat collectivement, pour mieux répondre à leurs besoins, en cohérence avec leurs moyens et leurs aspirations, en particulier en matière de vie sociale, d’écologie et d’architecture. Il existe des projets ouverts à toutes et à tous, de tout âge, tout niveau de ressources, tout milieu social. Les projets sont conçus tant sur l’organisation des logements privatifs que sur celle des espaces communs partagés intérieurs et extérieurs.
La Vefa inversée n’apporte pas ce niveau de personnalisation, mais elle se rapproche de l’idée du vivre ensemble de par la mixité sociale des programmes. Reste à observer si ce type d’opération, à présent pérennisé, se généralise ou reste exceptionnel.
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
