Séparation ou divorce : que devient le crédit immobilier ?

La première décision concerne le choix des membres du couple, marié ou non, quant au bien immobilier. Trois solutions sont possibles pour un logement :

• vendre le bien et partager les fruits de la transaction ;
• conserver le bien par l'un des conjoints ;
• conserver le bien ensemble en dépit de la séparation. 

Aucun des époux ne conserve le bien 

Vente du logement du couple

Dans ce premier cas, la solution est très simple. En effet, si aucun des deux ex-époux ne souhaite conserver le bien acquis en commun, celui-ci est mis en vente.

Le produit de la vente sert à rembourser le prêt immobilier. Le solde est partagé entre les anciens conjoints en fonction de leur régime matrimonial : 

• sans contrat de mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts) : chacun reprend ses biens propres (acquis avant le mariage, donation ou succession) et reçoit la moitié des sommes créées pendant le mariage.
• régime de la séparation de biens (et pour les partenaires de Pacs) : chacun récupère ses biens et sa quote-part de bien indivis.
• régime de la participation aux acquêts : chaque époux récupère ses biens et la moitié des acquêts (différence entre le patrimoine de départ et le patrimoine au jour de la séparation). 

Attention toutefois : si le couple s'était marié sous le régime de la séparation des biens, ce montant restant sera divisé en fonction de l'apport de chacun pour l'achat de ce bien immobilier. A contrario, si la vente du bien ne suffit pas à rembourser le crédit, les deux ex-époux restent solidairement tenus du remboursement du solde du crédit, sauf clause contraire dans le contrat de prêt.

Remboursement du crédit immobilier après la vente

Si un crédit immobilier est encore en cours, la somme perçue par la vente servira à rembourser le prêt. Si le montant de la vente est supérieur à celui qu'il reste à devoir à la banque, la différence sera partagée entre les deux ex-conjoints.

Pendant la mise en vente, le remboursement des mensualités doit se poursuivre, sauf à demander une suspension des échéances ou une modulation à la baisse des échéances, comme beaucoup de crédits immobiliers modulables le permettent. Dans tous les cas, une discussion avec votre banque s'impose.  

L'un des deux époux conserve le bien

Rachat de la part sur la maison après divorce et paiement d'une soulte

Dans certaines situations, l'un des conjoints souhaite continuer à vivre dans la maison familiale. Dans ce cas, si cette personne est solvable, elle peut envisager de racheter la part de l'autre en payant une soulte.

Un notaire doit acter la cession des parts dans un acte notarié et modifier le titre de propriété du bien afin qu'il devienne la propriété exclusive de l'un des ex-conjoints. Des frais de notaires sont possibles en complément du droit de partage (1,1% du montant partagé). 

C'est le notaire qui calcule le montant de la soulte dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Tout dépend de l'étendue du patrimoine en dehors du bien immobilier et du régime matrimonial choisi. 

L'emprunteur doit alors trouver les fonds pour payer la soulte à son ex-conjoint. Il peut recourir à un crédit à la consommation ou prêt personnel, si sa capacité d'endettement le permet. 

Désolidarisation du prêt immobilier 

Celui qui conserve le logement continue de payer le crédit immobilier. Il peut également renégocier le prêt et les mensualités en fonction de ses revenus. Très souvent, le crédit immobilier a été souscrit à deux co-emprunteurs. Les co-emprunteurs sont alors solidaires dans le remboursement du prêt. 

Après la séparation, ce principe de solidarité pose problème pour le co-emprunteur qui quitte le logement. Il devra alors se désolidariser du prêt immobilier, afin qu'il ne soit pas tenu de payer en cas de défaillance de l'autre emprunteur.  

Concrètement, le co-emprunteur restant adresse une lettre à l'établissement prêteur en demandant une désolidarisation du prêt. Il indique reprendre à sa seule charge le capital restant dû et renoncer à demander à l'autre emprunteur les sommes restant dues.

Cependant, tant que rien n'est acté, les deux ex-conjoints restent solidairement responsables du prêt vis-à-vis de la banque.

Le plus simple est de prendre rendez-vous avec votre banquier et votre notaire pour évoquer la séparation et préparer les conséquences. Le divorce impacte votre relation bancaire et votre patrimoine. 

Si une  garantie du prêt relevait d'un seul co-emprunteur (l'ex-conjoint qui ne conserve pas le bien), il convient aussi de modifier la garantie. La garantie doit être faite sur des biens appartenant à l'emprunteur. Tout comme l'assurance emprunteur qui se poursuit sur la seule tête de l'emprunteur restant, à 100 %.

Rôle de la banque

Si cette situation est assez fréquente, la banque devra s'assurer que la personne souhaitant conserver le logement dispose des revenus nécessaires pour assumer tout à la fois le prêt immobilier, les charges courantes et le rachat de soulte qui correspond à la somme qu'elle devra verser à son ex-conjoint pour lui racheter sa part.

Le bien est conservé par les deux ex-époux

Lorsque le divorce se déroule dans les meilleures conditions, les ex-époux décident parfois de conserver le bien ensemble. C'est notamment le cas dans le cadre d'un investissement locatif, d'une résidence secondaire ou pour la résidence principale. Dans cette option, en cas de garde alternée, les enfants demeurent dans le logement familial après la séparation et les parents viennent une semaine sur deux. 

Le remboursement de l'emprunt immobilier peut alors continuer comme avant. Les ex-époux restent co-propriétaires du bien. Il est préférable pour cet arrangement à l'amiable de prévoir une convention entre vous, tant que tout se passe bien, pour organiser la suite des opérations.  

Si le bien fait partie de la communauté, il est toutefois nécessaire de faire appel à un notaire qui mettra en place une convention d'indivision afin de bien répartir les parts de chacun, les droits et les devoirs. 

Exemples de situations particulières

Le crédit immobilier après la séparation de concubins

Les concubins sont juridiquement des étrangers. Le régime de l'indivision, applicable par défaut, concerne donc les biens acquis ensemble en union libre. Le crédit immobilier, lui, reste en place entre les deux co-emprunteurs qui doivent avoir recours à un remboursement par anticipation (vente du bien) ou une désolidarisation du prêt (un seul concubin garde le bien). 

Le crédit immobilier après la séparation de partenaires de Pacs

La séparation avec un crédit immobilier en cours de partenaires de Pacs obéit à un régime similaire. Les partenaires de Pacs sont automatiquement soumis à un régime de séparation de biens, depuis le 1er janvier 2007. Chacun reprend ses biens et ses parts, à proportion de ce qu'il a apporté (et non des remboursements).  

Le crédit immobilier en cas de séparation sans accord

En cas de désaccord persistant, le remboursement de l'emprunt immobilier se poursuit tant qu'aucune solution pérenne n'est trouvée, sauf demande de modulation du prêt. 

Si le notaire ne parvient pas à trouver une solution amiable, le recours au tribunal sera la solution ultime pour partager les biens et les dettes. 

Le prêt immobilier après un abandon de domicile 

L'abandon de domicile est une situation de fait. Aussi, le prêt immobilier se poursuit comme avant, la banque ne pouvant deviner ce qui se passe sous votre toit. Cela ne met pas fin à l'obligation de paiement des échéances de celui qui quitte le domicile conjugal.  

Le prêt immobilier en cas de séparation en cours d'achat

Si la vente n'est pas finalisée, il est sans doute préférable de ne pas procéder à l'achat à deux. Si un compromis est signé avec une clause suspensive d'obtention du prêt, la séparation peut conduire à remettre en cause l'accord de prêt. 

Après, le refus de signer la vente peut se négocier à l'amiable avec le vendeur. Il est alors possible de perdre les sommes versées lors de la signature de l'avant-contrat, voire de faire face à un vendeur qui contraint à la signature. 

Questions fréquentes

Peut-on se désolidariser d'un crédit immobilier sans vendre la maison ? 

Oui ! Si l'un des membres du couple conserve seul la maison au moment de la séparation, il est préférable de se désolidariser du prêt immobilier pour l'autre membre, sous réserve de l'accord de la banque. Ainsi, il n'est pas tenu au remboursement du crédit en cas de défaillance de son ex-conjoint. 

Comment se passe un crédit immobilier en cas de séparation ?

La séparation en elle-même n'impacte pas le crédit immobilier qui se poursuit pendant la procédure de divorce, de rupture du PACS ou en cas de séparation. Il est préférable d'informer le banquier de la situation et d'envisager quelle solution adopter en fonction de ce qu'il advient du bien immobilier financé.  

Comment calculer la part d'une maison lors d'une séparation ?

C'est le notaire qui procède au partage de la communauté, après une séparation ou la fin du mariage. Une évaluation du bien est faite par un agent immobilier le plus souvent. Le notaire vérifie les apports de chacun, et procède à la répartition en fonction du régime matrimonial et des choix opérés.