Dépréciation d'un bien immobilier : comment réagir ?

Qu'est-ce qui fait perdre de la valeur à un bien immobilier ?

La perte de valeur d’un bien immobilier correspond à une diminution de valeur par rapport au prix auquel vous avez acheté le bien. Si demain vous vendiez le bien, son prix de vente serait inférieur à son prix d’achat initial.

Plusieurs raisons peuvent faire perdre de la valeur à un bien immobilier :

• La première raison est intrinsèque au bien : une maison ou un appartement est susceptible de se déprécier dans le temps, tout simplement parce que ses équipements et installations vieillissent, ne répondent plus aux dernières normes, etc.
• La deuxième tient au marché immobilier : s’il y a beaucoup de logements en vente pour peu d’acheteurs, votre bien sera en concurrence avec les autres et vous devrez peut-être faire une concession sur son prix pour pouvoir le vendre.
• Les conditions d’octroi des prêts immobiliers peuvent, eux aussi, avoir un impact sur le prix de votre maison. En effet, si les taux d’intérêt sont élevés par exemple, les personnes ayant accès au crédit immobilier, et donc les acheteurs, seront potentiellement moins nombreux. S’il devient compliqué de trouver preneur pour votre bien, vous serez peut-être contraint de diminuer son prix de vente.
• Enfin, l’environnement proche de votre bien immobilier peut lui aussi venir diminuer le prix de votre maison ou de votre appartement. Les causes peuvent être multiples : nuisances sonores importantes, délinquance dans le quartier, saisies et ventes aux enchères dans le voisinage, entretien des espaces publics à proximité négligé, fermeture progressive des petits commerces autour du bien, proximité d’une voie ferrée, etc.

Comment calculer la dépréciation d'un bien immobilier ?

Pour calculer la dépréciation éventuelle de votre bien, la formule est la suivante :

A noter :

si le résultat de ce calcul est négatif, cela signifie que votre bien s’est déprécié.

Vous l’aurez compris, pour savoir exactement de combien votre bien s’est déprécié (s’il s’est déprécié), il faut connaître la valeur actuelle de votre bien ou de votre appartement.

La valeur à laquelle un bien immobilier pourrait se vendre s’il était mis sur le marché s’appuie sur de nombreux éléments :

• la surface du bien ;
• son emplacement géographique ;
• l’état du bien : des travaux sont-ils à prévoir ? ;
• le montant des éventuelles charges de copropriété ;
• l’état actuel du marché immobilier ;
• les prix de vente des biens ayant des caractéristiques similaires.

Pour obtenir une estimation au plus proche du réel, il est indispensable de s’appuyer sur des outils et des conseils fiables :

• Vous avez l’option d’estimer votre bien vous-même, ou tout du moins de vous faire une première idée, grâce aux outils suivants : outre les sites spécialisés dans l’estimation immobilière que l’on trouve facilement en quelques clics sur les moteurs de recherche, vous pouvez vous rendre sur :
  • La base Demandes de valeurs foncières (DVF) : sur ce site, lancé par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), vous aurez accès à toutes les ventes immobilières des 5 dernières années.
  • Patrim : c’est un outil disponible depuis votre espace particulier sur le site des impôts. Pour y accéder, allez dans la rubrique « Données publiques », et « Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien ». Vous aurez alors accès aux données précises sur plus de 20 millions de transactions immobilières. Très utile pour vous faire une idée des prix auxquels ont été vendus des biens aux prestations similaires au vôtre.
  • Le site des Notaires de France : il propose un outil pour connaître les estimations de prix au m² sur un secteur géographique précis, en fonction des caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, etc.).

• L’autre option est de faire appel à un professionnel : la prestation sera le plus souvent payante, mais l’estimation d’un notaire ou d’un cabinet d’expertise immobilière sera plus précise.

Pour approfondir le sujet, rendez-vous sur notre article : Estimer la valeur d’un bien immobilier sans se tromper.

Que faire si votre bien perd de la valeur ?

Vous  avez constaté que votre bien avait perdu de la valeur ? Pas de panique, certaines bonnes pratiques peuvent vous permettre de lutter contre sa dépréciation. La rénovation de pièces stratégiques 

Les pièces comme les salles de bain et la cuisine, dont la rénovation peut paraître complexe à de futurs acheteurs, doivent être votre priorité. Les autres pièces peuvent se contenter d’un peu de home staging pour mettre en valeur leurs qualités et leur potentiel. Le home staging consiste à valoriser son intérieur à moindre frais pour optimiser le succès de sa vente ou de sa mise en location : le concept est donc de privilégier les petites rénovations (peinture, remplacement des portes de placards, nouveaux joints, etc.). La majorité des acheteurs sera rassurée par un bien immobilier dans lequel ils n’ont plus qu’à poser leurs valises.

La rénovation énergétique

Un bien qui propose d’excellentes performances énergétiques est un plus indéniable pour la vente. Par ailleurs, les travaux de rénovation énergétique vous ouvrent droit à des aides, notamment MaPrimeRénov’, accessible à tous les propriétaires, quel que soit leur niveau de ressources.

L’investissement dans une installation ou un équipement « coup de cœur » 

La décision d’achat repose parfois sur un petit quelque chose en plus, qui fera pencher la balance envers un bien plutôt qu’un autre. Selon votre budget et le marché immobilier sur lequel se situe votre bien, les options ne manquent pas : une terrasse en bois, une verrière entre la cuisine et la pièce de vie, des placards dans les chambres, etc. Attention: le coût des travaux doit rester inférieur à la plus-value théorique sur le prix de vente du bien.

Plus d’informations dans notre article : Nos conseils pour augmenter la valeur de votre bien immobilier