Achat d'une maison à l’étranger : conseils et pièges à éviter

Résumé de cet article : 

• Acheter une maison à l’étranger nécessite une excellente préparation juridique, fiscale et administrative.
• Il faut bien choisir le pays en fonction de ses objectifs (vivre, louer, investir).
• Les risques sont réels : instabilité juridique, pièges linguistiques, fiscalité méconnue.
• S’entourer de professionnels sur place est indispensable.
• Des solutions de financement existent, mais pas toujours aux conditions françaises classiques.

Pourquoi acheter une maison à l’étranger ?

Les motivations pour investir à l’international sont nombreuses :

• Préparer une expatriation pour des raisons professionnelles ou familiales ;
• Profiter de sa retraite dans un pays au climat plus doux ou au coût de la vie plus abordable ;
• Acquérir une résidence secondaire dans une région touristique pour y séjourner ponctuellement et/ou la proposer en location saisonnière ;
• Diversifier son patrimoine immobilier dans une logique d’investissement.

Les destinations les plus prisées des Français restent l’Espagne, le Portugal, l’Italie, la Grèce ou encore le Maroc.
Mais l’Europe de l’Est ou certaines destinations d’Asie gagnent aussi en popularité pour leurs prix attractifs et leur fiscalité avantageuse.

Étape 1 : Choisir le bon pays et bien connaître le cadre légal

Avant de se lancer, il est indispensable de comprendre le cadre juridique local, les lois qui encadrent l’immobilier variant fortement selon les pays.

Quelques différences fréquentes à prendre en compte :

• Le droit de propriété n’est pas toujours garanti de la même manière (ex. : certains pays n'autorisent pas les étrangers à acheter certains types de biens).
• Le droit de préemption peut exister au profit de l'État ou de la commune.
• Le type de titre de propriété peut être différent (par exemple : titres indivis, emphytéose, leasehold vs. freehold, etc.).

Bon à savoir :

Dans certains pays comme la Thaïlande ou l’Indonésie, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en leur nom propre. Des montages juridiques complexes existent, mais doivent être encadrés par des professionnels locaux fiables.

Étape 2 : Vérifier les risques avant d’acheter

Acheter un bien immobilier à l’étranger expose à des risques spécifiques :

• Instabilité politique ou juridique, notamment dans certains pays émergents.
• Arnaques ou fraudes liées à de faux vendeurs ou à des intermédiaires peu scrupuleux.
• Mauvaises traductions de documents juridiques pouvant entraîner des malentendus lourds de conséquences.
• Incertitude sur la constructibilité ou la régularité du bien (absence de permis, servitudes non déclarées…).

Bon à savoir :

Demandez une traduction certifiée de tous les documents légaux et faites systématiquement vérifier le bien par un notaire ou un avocat local.

Étape 3 : S'entourer des bons professionnels

Il est essentiel de s’appuyer sur des professionnels locaux :

• Un notaire ou avocat spécialisé dans les transactions immobilières ;
• Un agent immobilier agréé, connaissant les usages et obligations locales ;
• Un interprète ou traducteur juridique pour ne rien laisser au hasard.

Selon le pays, le notaire ne joue pas toujours le même rôle qu’en France.
Il peut par exemple simplement enregistrer la vente sans en vérifier la régularité.

Étape 4 : Financer son achat à l’étranger

Acheter une maison à l’étranger peut se financer de plusieurs manières :

• Par des fonds propres ;
• Par un crédit immobilier auprès d’une banque locale, parfois difficile à obtenir pour un non-résident ;
• Par un crédit immobilier en France, à condition de fournir des garanties solides et que la banque accepte le projet. Il convient de prendre contact avec votre banque dès l'amorce du projet. 

Bon à savoir :

Certaines banques françaises, comme le Crédit Agricole, peuvent accompagner les expatriés ou investisseurs dans des projets d’achat à l’étranger, notamment via des agences spécialisées ou des partenariats internationaux disposant des connaissances requises.

Étape 5 : Comprendre la fiscalité locale et française

Acheter une maison à l’étranger implique de bien maîtriser les aspects fiscaux :

• Connaître les impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation, droits de mutation, etc.
• Se renseigner sur la fiscalité des revenus locatifs, si vous mettez le bien en location.
• Tout savoir des plus-values immobilières à la revente.
• Savoir s’il y a l’application éventuelle d’une convention fiscale bilatérale entre la France et le pays d’accueil.

Faut-il déclarer un bien immobilier acheté à l’étranger ?

Oui, tout résident fiscal français doit déclarer les biens immobiliers qu’il possède hors de France, qu’ils soient occupés ou loués.
Cette obligation concerne la déclaration annuelle de revenus, mais aussi, le cas échéant, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Le non-respect de cette obligation peut entraîner des pénalités importantes. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour être en règle.

Étape 6 : Gérer un bien à distance

Une fois le bien acquis, il faut penser à sa gestion :

• Entretien régulier, surtout pour une résidence secondaire ;
• Gestion locative si vous louez (via une agence sur place, ou une plateforme) ;
• Sécurité et surveillance du bien.

Des sociétés spécialisées existent pour proposer un service de conciergerie, très utile notamment en zone touristique. Il ne faudra pas oublier ce coût dans le montage financier. 

Étape 7 : Des dispositifs utiles selon votre profil

Certains profils peuvent bénéficier d’accompagnements particuliers :

• Les retraités peuvent bénéficier d'accords spécifiques (Portugal, Maroc, etc.) permettant une imposition allégée ;
• Les frontaliers peuvent acheter dans le pays voisin et être soumis à des régimes particuliers ;
• Les expatriés peuvent accéder à des offres bancaires sur-mesure ou à des réseaux d'accompagnement français à l’étranger.

Focus pays : zoom sur quelques destinations phares

Certaines destinations attirent particulièrement les acheteurs français. Voici quelques exemples pour mieux cerner les spécificités locales.

• Espagne : Très prisée pour sa proximité et son ensoleillement, l’Espagne présente un marché actif. Attention toutefois aux constructions illégales dans certaines zones rurales. Un avocat spécialisé est vivement recommandé.
• Portugal : Le régime fiscal des résidents non-habituels a longtemps attiré les retraités. Bien que certaines exonérations aient été supprimées récemment, le pays reste attractif pour sa qualité de vie et son système de santé.
• Italie : L’offre de maisons à bas prix dans des villages ruraux séduit, notamment dans le cadre de programmes à 1 €. Mais ces projets impliquent des travaux importants et le respect de normes sismiques strictes.
• Maroc : Il est possible d’acheter en tant que non-résident, mais les formalités sont nombreuses. L’accompagnement par un avocat local francophone est souvent indispensable pour sécuriser la transaction.

FAQ

Comment acheter un bien immobilier à l’étranger ?

L’achat se déroule en plusieurs étapes : choisir le pays, vérifier la législation locale, s’entourer de professionnels (notaire, avocat, agent immobilier), organiser le financement (via fonds propres ou crédit), vérifier la conformité du bien, signer l’acte et enfin s’occuper des formalités fiscales. Une préparation rigoureuse est essentielle pour éviter les écueils.

Peut-on acheter à l’étranger en étant résident fiscal français ?

Oui, c’est tout à fait possible. En revanche, vous devrez déclarer vos biens immobiliers situés à l’étranger à l’administration fiscale française, et vous pourriez être imposé dans les deux pays, sauf s’il existe une convention fiscale bilatérale évitant la double imposition. Il est donc important de bien s'encadrer de professionnels. 

Quel est le pays le moins cher pour acheter une maison à l’étranger ?

Les pays d’Europe de l’Est, comme la Bulgarie ou la Roumanie, figurent parmi les plus abordables. Certains villages en Italie ou en Espagne proposent aussi des biens à rénover à des prix très attractifs. Toutefois, un prix bas peut cacher des frais de rénovation élevés ou une faible liquidité à la revente : mieux vaut analyser le marché local avec attention.

Est-il possible de louer un bien acheté à l’étranger ?

Oui, vous pouvez louer votre bien à titre saisonnier ou à l’année. Renseignez-vous toutefois sur la fiscalité locale applicable, les autorisations nécessaires et la gestion à distance du bien.