Un logement décent, qu’est-ce que c’est ?
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Le bailleur est tenu de louer un logement décent répondant à des critères de surface et de confort minimaux et ne portant pas atteinte à la santé ou à la sécurité des locataires. Rappel des principales caractéristiques de décence, fixées par un décret du 30 janvier 2002.
Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ; soit un volume habitable d’au moins 20 m3.
À noter : les terrasses, balcons, vérandas et les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas pris en compte.
La santé et la sécurité physique des locataires doivent être assurées
Un logement décent doit assurer le clos et le couvert ; c’est-à-dire que les murs et la toiture doivent être solides et bien entretenus. Il doit aussi être protégé des eaux de ruissellement (les menuiseries doivent, par exemple, être en bon état) et des infiltrations.
De plus, il doit comporter :
- des dispositifs de retenues des personnes (garde-corps aux fenêtres et aux balcons, rampes d’escalier...) conformes à leur usage ;
- des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que des équipements de production de chauffage et d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur et en bon état d’usage et de fonctionnement ;
- des matériaux de construction – canalisations d’eau, de gaz et revêtements muraux – ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants (présence de plomb par exemple) ;
- des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale et au bon fonctionnement des équipements ;
- un éclairement naturel suffisant des pièces principales (salon, chambres…). Les ouvrants doivent donner à l’air libre ou sur un volume donnant à l’air libre.
A noter : la présence de nuisibles peut également être facteur de non-décence. Lorsque la preuve de la présence de nuisibles en surnombre est apportée, le juge peut considérer le logement comme inhabitable et sanctionner le bailleur.
Certains équipements et éléments de confort sont obligatoires
Le bien loué doit comporter les équipements suivants :
- une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau (chaude et froide) et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
- une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, ainsi qu’une baignoire ou une douche aménagée de manière à garantir l’intimité, alimentée en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées. A noter : lorsque le logement ne comporte qu’une seule pièce (une chambre de bonne, par exemple), l’installation sanitaire peut être limitée à des toilettes extérieures au logement dès lors qu’elles sont situées dans le même bâtiment et facilement accessibles. Dans ce cas, la baignoire et la douche sont facultatifs ; comme le lavabo, dès lors que la cuisine comporte un point d’eau (dans les départements d’outre-mer, l’alimentation en eau chaude n’est pas obligatoire) ;
- une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion (cette condition n’est pas obligatoire dans les départements d’outre-mer) ;
- un réseau électrique permettant un éclairage suffisant du logement, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ;
- un système d’alimentation en eau potable à l’intérieur du logement avec un débit et une pression suffisants pour un usage normal ;
- un système d’évacuation des eaux usées avec un système muni de siphon et empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.
À noter : la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTE) prévoit d'imposer au bailleur de mettre à la disposition du locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale. Cette obligation va faire l’objet d’un décret en Conseil d’État qui précisera, notamment, la performance minimale retenue et un calendrier de mise en œuvre de cette mesure.
Aller plus loin :
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Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
