Statuts de SCI : mentions obligatoires, conseils

Les points essentiels à retenir : 

• La rédaction des statuts d'une SCI est cruciale pour organiser le fonctionnement, anticiper les conflits et bien gérer son patrimoine.
• Les mentions obligatoires pour créer toute société sont nécessaires. Certaines clauses présentent un enjeu spécifique dans les SCI, notamment la clause d'agrément en cas de cession des parts sociales.
• Le statut fiscal de la SCI est également à prévoir.
• Il est possible de rédiger les statuts de SCI seul à l'aide d'un modèle de statuts en ligne ou avec l'aide d'un professionnel, pour répondre à tous les enjeux. 

Comprendre les enjeux de la création d'une société civile immobilière 

Avant de vous lancer, de créer une SCI, réfléchissez bien aux objectifs à court et long termes : 

• Qui va gérer la SCI ?
• Qui a vocation à devenir associé de la SCI ?
• Que faire en cas de conflit ?
• Que souhaitez-vous en cas de décès d'un associé ?
• Quel régime fiscal retenir ? 

S'intéresser à la rédaction des statuts de la SCI permet de répondre à toutes ces questions. 

Comment rédiger les statuts de la SCI ? 

Il est possible de rédiger les statuts d'une SCI seul, avec l'aide d'un modèle de statuts gratuit ou payant, disponible en ligne. 

Vous pouvez également faire appel à un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable) pour répondre à vos questions et rédiger les statuts de la SCI selon vos besoins en ajoutant des clauses spécifiques. 

Pour ouvrir une SCI d'attribution ou une SCI de construction-vente, des sociétés très spécifiques, le recours à un professionnel est hautement recommandé !

Quel coût de rédaction pour monter une SCI ? 

Le coût de création d'une SCI, pour son immatriculation, avoisine 200 €. Le coût principal réside dans la rédaction des statuts si vous décidez de l'externaliser. Auprès d'un professionnel, cela peut atteindre entre 500 et 2500 €, selon la complexité du dossier. 

Pourquoi les statuts de SCI sont importants ? 

Les statuts doivent être rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte authentique. Chaque associé doit les signer. Les statuts sont obligatoires pour procéder à l'immatriculation de la société, auprès du guichet unique en ligne. 

Modèle de statuts de SCI : quelles mentions obligatoires ? 

Les statuts de SCI servent à régler le fonctionnement de la société au quotidien mais aussi lors de la cession des parts ou encore pour anticiper le règlement de conflits. 

Identité de la société et des associés

En premier lieu, vous devez identifier clairement la société : 

• dénomination sociale de la SCI ;
• forme sociale : société civile immobilière ;
• adresse du siège social ;
• durée de vie (maximum 99 ans) ; 

Puis, vous devez identifier chaque associé (au minimum 2) et ses apports dans le capital social de la SCI : 

• identité et adresse de tous les associés personnes physiques (pour un associé personne morale, indiquer son numéro SIREN et sa dénomination sociale);
• apports de chacun, en précisant s'il s'agit d'apport en numéraire (somme d'argent) ou en nature (bien immobilier, avec le recours obligatoire à un notaire) ;
• montant du capital social constitué (en précisant s'il s'agit d'un capital fixe ou d'un capital variable) et les modalités de versement du capital. 

Attention, si l'un des associés est marié ou partenaire de Pacs, il convient de préciser le régime matrimonial et la date de conclusion du Pacs. L'autorisation du conjoint peut alors être nécessaire dans les pièces justificatives puisque, selon le régime, cela peut impacter son patrimoine et sa responsabilité. 

Les apports sont versés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI en formation (ou sur un compte auprès d'un notaire). 

Objet social

L'objet social d'une SCI est l'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens immobiliers.

Notez que la location meublée n'est pas considérée comme une activité civile et doit se faire de manière accessoire au sein d'une SCI (moins de 10 % des revenus) ou au sein d'une SCI relevant de l'impôt sur les sociétés (IS). 

En général, il est préférable  de ne pas trop restreindre l'objet social et d'élargir le périmètre d'action de la SCI avec une formule telle que "plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société". 

Mode de fonctionnement

La SCI nécessite un ou plusieurs gérants, nommés ou non dans les statuts, avec des pouvoirs limités éventuellement, au regard des associés. La gestion est simplifiée, les gérants ayant vocation à prendre seuls les décisions courantes. 

Les modalités de convocation, de tenue et de déroulement des assemblées générales des associés sont également à organiser dans les statuts (procès-verbal, forme des décisions collectives, consultation écrite, quorum, droits de vote, etc.). 

Bon à savoir :

Le contenu des statuts d'une SCI peut être consulté par toute personne !

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Comptabilité et exercice 

La comptabilité de la SCI, ainsi que la durée de l'exercice sont à prévoir, ainsi que la présentation des comptes, l'approbation des comptes annuels et les règles d'affectation des bénéfices, après la clôture de l'exercice.  

Il est bon d'anticiper dès maintenant l'échec de la SCI avec des règles de dissolution, de liquidation et de partage. La loi prévoit les règles de base applicables dans une telle situation. 

Cession des parts sociales

La cession des parts sociales peut être libre ou après agrément des associés. Cela évite de se retrouver dans une société avec des personnes inconnues. 

Il est possible d'organiser une cession libre entre associés ou entre associés et leur ascendants / descendants / conjoints. Mais vous pouvez aussi prévoir une clause d'agrément pour les conjoints des associés. 

Par défaut, la cession aux ascendants et descendants n'est pas soumise à agrément, selon l'article 1861 du Code civil. Il est donc essentiel d'anticiper cela au sein des statuts. Il convient également de prévoir quelle majorité s'applique pour l'agrément (faute de quoi, l'unanimité est nécessaire, avec des risques de blocage de la cession des parts de SCI). 

De la même manière, il est possible d’introduire une clause de préemption, permettant aux associés existants de se porter acquéreurs en priorité des parts sociales mises en vente par l’un d’eux, avant qu’elles ne soient proposées à un tiers extérieur à la société.

Règlement des conflits

Il peut être préférable de préciser le tribunal compétent (tribunal de commerce) pour cette forme juridique, l'obligation de recourir à un médiateur ou à un tiers pour régler les conflits à défaut de solution amiable entre les associés. 

La modification des statuts s'effectue selon les règles légales en vigueur. Il est difficile d'y déroger. 

Bon à savoir :

N'oubliez pas d'insérer une clause de reprise des actes accomplis par les associés pour le compte de la société en formation. Ainsi, dès qu'elle a la personnalité morale, l'associé peut se faire rembourser les frais engagés.

Créer une SCI familiale : quelles spécificités dans les statuts ? 

Définition de la SCI familiale

La SCI familiale est une structure juridique créée exclusivement entre membres de la même famille. Les liens de sang ou d'alliance sont nécessaires jusqu’au 4e degré : notamment enfant, parent, petit-enfant, frère et sœur, arrière grand-parent, oncle et tante, neveu et nièce, cousin germain. 

Quel statut pour une SCI familiale ? 

La création d'une SCI familiale bénéficie de certains avantages : elle est considérée comme un bailleur privé (avec des baux de 3 ans et non pas de 6 ans). 

Si une personne devient à un moment associé, sans être membre de la famille, la SCI perd son caractère familial. Les statuts d'une SCI familiale doivent donc prévoir minutieusement la majorité requise pour agréer un nouvel associé. 

Le statut fiscal de la SCI

Au moment de la création d'une société, le mode d'imposition de la SCI revêt une importance capitale. La SCI peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). 

Comparatif des régimes fiscaux de la SCI

Questions fréquentes 

Quel est l'intérêt d'une SCI ?

Une société civile immobilière sert à gérer un patrimoine immobilier, sans les inconvénients du régime de l'indivision. Elle facilite la conservation et la transmission de biens immobiliers au sein d'une famille. Enfin, l'option pour une imposition des revenus locatifs à l'impôt sur les sociétés peut s'avérer pertinente pour certains contribuables. 

Quel est le coût annuel d'une SCI ?

Le coût annuel d'une SCI dépend surtout du régime fiscal choisi. Avec l'impôt sur le revenu, nul besoin d'un expert-comptable. Avec l'impôt sur les sociétés, vous devez compter le coût d'un expert-comptable pour établir la liasse fiscale (bilan, compte de résultat et annexes) chaque année, à moins d'avoir de solides connaissances comptables et fiscales. 

Quel statut fiscal pour une SCI ?

La SCI est, par défaut, fiscalement transparente. Les revenus fonciers remontent dans les revenus imposables de chaque associé au prorata des parts détenues. Ils supportent alors le barème progressif de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Mais les associés peuvent opter, de manière irrévocable, pour une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). Les revenus sont imposables à 15 % jusqu'à 42 500 € et à 25 % au-delà. Attention, les conséquences de l'un ou l'autre régime fiscal de la SCI méritent toute votre attention.