Réduction d'impôt Pinel : vous pouvez aussi en profiter en investissant dans l'ancien !

Quelles conditions pour la loi Pinel dans l'ancien ? 

Pour investir dans une loi Pinel dans l'ancien, le bien immobilier doit être inhabitable ou insalubre et, donc, nécessiter des travaux de rénovation ou de réhabilitation importants. Les avantages fiscaux sont alors similaires à ceux d'un investissement en loi Pinel dans le neuf. 

Investir dans un programme pour réhabiliter un logement vétuste

Vous pouvez bénéficier de l'avantage Pinel ancien en acquérant un logement qui ne satisfait pas à :

• Au moins 4 des 15 critères de décence (énoncés dans le décret du 30 janvier 2002)
• Au moins 6 des 12 caractéristiques de performance énergétique (énoncés dans l'arrêté du 19 décembre 2003)

Attention, dans le cadre d'un achat d'appartement, les parties communes de l'immeuble ne doivent pas être dans un état de délabrement pour prétendre aux avantages de la loi Pinel. 

Les travaux sont à réaliser dans les 2 ans suivant l'acquisition. A l'issue de ces travaux, le bien immobilier doit obligatoirement respecter l'intégralité des critères fixés par la loi, et notamment obtenir un niveau de performance technique et énergétique comparable à un logement neuf.

Une fois la rénovation achevée, le bien doit a minima bénéficier du label HPE rénovation 2009.

Transformer un local en logement

Vous pouvez aussi prétendre aux réductions d'impôt loi Pinel ancien en transformant en logement un local non destiné à l'habitation tel qu'un local commercial ou professionnel (boutique, bureau, usine, etc). 

Une telle opération nécessite d'importants travaux et l'obtention d'autorisations administratives. Il est possible de piloter soi-même l'opération et les travaux, mais en pratique, mieux vaut faire appel à un professionnel (un architecte, par exemple).

Quelles zones d'éligibilité du dispositif Pinel ?

Comme dans le neuf, l'investissement locatif doit être réalisé dans une zone où la demande locative excède l’offre. En 2024, le Pinel ancien s'applique uniquement dans les communes classées dans les zones tendues A, A bis et B1. 

Bon à savoir :

En Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région. Cette expérimentation se poursuit en 2024.

Quand s'arrête le dispositif Pinel ?

La loi Pinel, dans l'ancien comme dans le neuf, prendra fin le 31 décembre 2024. Toutefois, il n'est pas impossible qu'une prolongation ou qu'un nouveau dispositif soutienne la construction ou la rénovation des logements, face à la crise actuelle. Tout dépend de l'objectif et des moyens déployés par le gouvernement.

Quelles autres conditions au Pinel ancien ? 

L'engagement de location pendant une durée conditionne le droit à la réduction d'impôt. 

Les conditions d'éligibilité relatives aux loyers et aux ressources du locataire diffèrent selon les zones géographiques. Elles sont identiques à celles du Pinel neuf. 

Ainsi, le plafond de loyer 2024 est de :

• 18,89 € / m2 en zone A bis
• 14,03 €/m² en zone A
• 11,31 €/m² en zone B1

Les plafonds de ressources des locataires varient en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal. Ils sont identiques dans l'investissement en Pinel ancien et dans l'investissement dans des logements neufs. 

Ressources maximales pour Loi Pinel ancien - bail 2024 (Revenu fiscal de référence RFR 2022)

Quels avantages à l'investissement : la défiscalisation Pinel ancien 

Financer un investissement locatif rentable doit demeurer la priorité des propriétaires-bailleurs. en loi Pinel. Pour cela, gardez en tête quelques points clés : 

• Pensez dès l'achat au potentiel à la revente (une localisation en centre-ville constitue une absence de risque par exemple)
• Cernez bien la marché locatif local
• Imaginez un financement hors prêts aidés (prêt à taux zéro notamment)
• Anticipez les travaux imprévus (travaux de performance énergétique pour atteindre la lettre A du DPE, présence d'amiante, sécurité des installations électriques, étanchéité à la pluie, etc.)
• Évaluez les travaux de rénovation au sein de la copropriété (souvent, un bien immobilier insalubre appartient à un immeuble avec de lourds travaux à prévoir dans les prochaines années). 

Qu'est-ce que la réduction d'impôt en loi Pinel 2024 ?

Une réduction d'impôt 

La loi Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt. Les règles d'imposition varient en fonction de la durée de votre engagement locatif. Pour un investissement dans un bien immobilier en 2024, le dispositif Pinel ancien est de :

• 9 % pour un engagement locatif de 6 ans,
• 12 % pour un bien loué pendant 9 ans
• 14 % lorsque l’engagement atteint 12 années de location.

L’avantage fiscal sera calculé sur un montant global d’investissement maximal de 300 000 € par an avec un prix de revient maximum de 5 500 €/m², et 2 biens maximum par année. 

Pour un bien ancien, ce prix de revient a pour base de calcul :

• Le prix d’achat (frais de notaire, frais d’agence et frais annexes inclus),
• Le montant des travaux,
• Les honoraires d'architecte, le cas échéant.

Bon à savoir :

Conservez impérativement l'ensemble des factures relatives aux travaux ! Y compris celles relatives au recours d'un expert indépendant avant et après les travaux de rénovation.

Un avantage fiscal doublé 

Attention, tous les travaux engagés par les investisseurs n'entrent pas dans l'assiette de l'avantage fiscal. C'est par exemple le cas de la réfection d’une toiture très abîmée qui aurait dû être entreprise indépendamment de l'opération de réhabilitation ou de transformation du logement. Ces dépenses viennent s'imputer sur les revenus fonciers et peuvent créer un déficit foncier et être imputées sur le revenu global de l'investisseur dans la limite annuelle de 10 700 €.

Ainsi, avec la loi Pinel ancien présente un avantage supérieur à un investissement dans les logements neufs : vous cumulez réduction d'impôt et déficit foncier. 

Quel dispositif fiscal correspond à l'élargissement de la loi Pinel à l'ancien ? Le régime Denormandie

La loi Denormandie est souvent appelée Loi Pinel de l'ancien. La réduction d'impôt est similaire mais les conditions d'éligibilité sont différentes. Si votre projet d'achat d'un bien immobilier ancien n'entre pas dans les conditions du Pinel, étudiez celles du dispositif Denormandie ! 

La loi Pinel est peut-être entrée dans sa dernière année. Il est encore temps de profiter d'une réduction d'impôt conséquente pendant les 12 prochaines années !