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Réduction d'impôt Pinel : vous pouvez aussi en profiter en investissant dans l'ancien !

Publié le 29 décembre 2015 à 10h08 - Mis à jour le 19 avril 2017 à 10h29
Réduction d'impôt Pinel : vous pouvez aussi en profiter en investissant dans l'ancien !
Contrairement à une idée reçue, l'avantage Pinel n’est pas seulement réservé à l'investissement neuf. L’achat d’un logement ancien à réhabiliter ou d’un local à transformer en habitation peut, sous certaines conditions, vous donner accès à la même réduction d’impôt.Le point sur un pan méconnu du dispositif Pinel.

Un avantage fiscal pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans

Applicable jusqu'au 31 décembre 2016, le régime Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt. Celle-ci varie en fonction de la durée de votre engagement locatif. Elle est de :

  • 12% pour un engagement locatif de 6 ans,

  • 18% pour un bien loué pendant 9 ans

  • 21 % lorsque l’engagement atteint 12 années de location.

L’avantage fiscal sera calculé sur un montant global d’investissement maximal de 300 000 € par an avec un prix de revient maximum de 5 500 €/m². Dans l’ancien, le prix de revient comprend le prix d’achat (frais de notaire, frais d’agence et frais annexes inclus), le montant des travaux et, le cas échéant, les honoraires d'architecte.

À noter : tous les travaux n'entrent pas dans l'assiette de l'avantage fiscal. C'est par exemple le cas de la réfection d’une toiture très abîmée qui aurait dû être entreprise indépendamment de l'opération de réhabilitation ou de transformation du logement. Ces dépenses peuvent créer un déficit foncier et être imputées sur le revenu global de l'investisseur dans la limite annuelle de 10 700 €.

Comme dans le neuf, l'investissement doit être réalisé dans une zone où la demande locative excède l’offre. Sont éligibles les communes classées en zones A bis, A, B1 et B2 (sur arrêté préfectoral). Par ailleurs, les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés en fonction du secteur géographique.

Réhabiliter un logement vétuste

Vous pouvez bénéficier de l'avantage Pinel ancien en acquérant un logement qui ne satisfait pas à, au moins, quatre des critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002. À l'issue des travaux qui doivent être réalisés dans les 2 années qui suivent l’acquisition du bien, le logement doit obligatoirement respecter l'intégralité des critères fixés par la loi, et notamment obtenir un niveau de performance technique et énergétique comparable à un logement neuf.

Le présent dispositif s’applique également lorsqu’au moins 6 des 12 critères de performance technique (parmi lesquels l'absence d'amiante, une installation électrique sécurisée, la présence de fenêtres à double vitrage, l'isolation des combles si le logement est situé en-dessous...) énoncés dans un arrêté du 19 décembre 2003 sont manquants. Une fois la rénovation achevée, le logement devra, a minima, bénéficier du label HPE rénovation 2009.

Transformer un local en logement

Transformer en logement un local qui n'y était pas destiné (boutique, bureau, usine...) est la deuxième piste pour bénéficier du dispositif Pinel ancien. Une telle opération nécessite d'importants travaux et l'obtention d'autorisations administratives. Il est possible de piloter soi-même l'opération et les travaux, mais en pratique, mieux vaut faire appel à un professionnel (un architecte, par exemple).

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