Peut-on bénéficier de la loi Pinel en investissant dans l’ancien ?

Résumé de cet article :

• La loi Pinel ancien n’est plus applicable aux achats réalisés à partir du 1er janvier 2025.
• Le dispositif Denormandie prend le relais dans les villes moyennes avec travaux.
• Le déficit foncier permet une déduction directe sur le revenu global.
• La zone géographique reste essentielle pour réussir son investissement locatif.
• Un investissement ancien peut rester fiscalement avantageux, même sans Pinel.

Pinel dans l’ancien : un dispositif aujourd’hui éteint

Le dispositif Pinel, dans le neuf comme dans l'ancien, a pris fin au 31 décembre 2024. Il n’est donc plus possible d’y souscrire en 2025, que ce soit pour l’achat d’un logement neuf ou pour un bien ancien à réhabiliter. Cette échéance marque la fin d’une décennie de défiscalisation attractive qui a soutenu l’investissement locatif dans les zones tendues.

Cela ne signifie pas que tous les leviers fiscaux ont disparu : d’autres mécanismes, comme le Denormandie ou le déficit foncier, peuvent encore offrir des avantages significatifs en 2025.

Quelles alternatives à la défiscalisation Pinel ancien en 2025 ?

Même si le programme Pinel ancien réhabilité n’est plus accessible, plusieurs solutions s’offrent encore à vous pour investir dans l’immobilier ancien avec avantage fiscal :

Le dispositif Denormandie : l’héritier du Pinel ancien

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagements, le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant rénover un logement ancien dans certaines zones ciblées.

Il permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % pour 12 ans de location, sous réserve de réaliser 25 % de travaux sur le coût total de l’opération.

Conditions clés :

• Le bien doit se situer dans un périmètre labellisé « Action Cœur de Ville » ou en Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), ou en communes dont le besoin de réhabilitation est important. Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est également étendu aux investissement réalisés dans des copropriétés en difficulté.
• Il faut louer le logement nu, à titre de résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Les loyers et ressources du locataire doivent respecter les plafonds fixés par l’État.

Bon à savoir :

Contrairement au programme Pinel ancien Paris ou Pinel ancien Lyon, aujourd’hui inaccessibles, le Denormandie reste ouvert à ces communes plus petites, en besoin de rénovation.

Exemple : Julie et Thomas, 34 et 36 ans, primo-investisseurs à Nevers
Ils souhaitent défiscaliser tout en participant à la redynamisation d’une ville moyenne.
Le dispositif Denormandie leur offre un cadre simple, encadré et avantageux fiscalement, tout en valorisant leur bien sur le long terme.

Le déficit foncier : un mécanisme puissant pour les gros travaux

En dehors de toute loi de défiscalisation, le déficit foncier permet de déduire vos charges et travaux des revenus locatifs perçus.

Si vos dépenses excèdent vos recettes, le déficit (dans la limite de 10 700 €/an) peut s’imputer sur votre revenu global, ce qui allège sensiblement votre imposition.

Intérêts principaux :

• Aucun zonage n’est requis, vous pouvez investir partout en France.
• Vous êtes libre de fixer le loyer et de choisir votre locataire (hors règles Pinel ou Denormandie).
• Le régime est idéal pour les investisseurs imposés dans une tranche marginale élevée.

C’est une solution à privilégier si vous visez des villes comme Montpellier, Lille ou Strasbourg, où les programmes Pinel ancien ne sont plus possibles, mais où la tension locative justifie toujours l’investissement.

Bon à savoir :

Pour profiter de ce levier, vous devez louer le bien pendant au moins 3 ans après la dernière déduction. Ce régime est souvent recommandé par les fiscalistes pour des projets de rénovation lourde.

Exemple : Claire, 38 ans, cadre imposée à 41 %, souhaite investir à Lille
Claire a déjà un bien locatif et perçoit des revenus fonciers. Elle repère un T2 à rénover dans le centre de Lille.
Le déficit foncier est parfaitement adapté : elle pourra déduire les travaux de ses revenus locatifs et alléger son imposition.

Le régime Malraux ou Monuments Historiques : pour les biens d’exception

Ces régimes s’adressent aux investisseurs passionnés de patrimoine, souhaitant restaurer des immeubles dans des secteurs sauvegardés ou sites patrimoniaux remarquables.

Atouts du régime Malraux :

• Réduction d’impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux, selon la zone.
• Plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans consécutifs à compter de la délivrance de l'autorisation des travaux.
• Le bien doit être mis en location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.

Atouts du régime Monuments Historiques :

• Déduction de 100 % des dépenses de travaux sur le revenu global (sans plafond).
• Soumis à des obligations de conservation et à des autorisations spécifiques.

Bon à savoir :

Ces régimes ne sont pas cumulables avec le déficit foncier ou le Denormandie, mais peuvent offrir un effet fiscal supérieur pour les foyers fortement imposés.

Exemple : Alain, 52 ans, passionné d’architecture, très gros contribuable
Il veut restaurer un immeuble XVIIIe dans un secteur patrimonial à Bordeaux.
Le régime Monuments Historiques lui permet de défiscaliser une grande partie de ses revenus grâce aux travaux.

Tableau comparatif : quelle alternative au Pinel choisir ?

Tout dépend bien sûr de votre stratégie patrimoniale, de votre capacité d’emprunt, mais aussi de l’évolution des taux de crédit immobilier, qui influent directement sur la rentabilité de l’opération.

Quelques conseils pour réussir votre investissement locatif en 2025

Si le Pinel ancien n’est plus accessible, il reste tout à fait possible de construire un investissement locatif rentable, à condition de bien définir votre stratégie :

• Analysez la demande locative locale : privilégiez les zones tendues ou en redynamisation (ex. ORT), où le taux de vacance est faible.
• Calculez votre capacité d’emprunt et anticipez les frais annexes. L’évolution des taux de crédit immobilier aura un impact direct sur le rendement net de votre opération.
• Simulez les dispositifs de financement disponibles : si vous achetez une résidence principale dans le neuf ou dans certaines zones, vous pourriez bénéficier d’un prêt à taux zéro, même si celui-ci ne s’applique pas à un projet locatif.
• Faites-vous accompagner par un professionnel pour évaluer la rentabilité nette, anticiper les charges de copropriété, ou encore structurer votre montage fiscal.

Bon à savoir :

Les simulateurs en ligne du Crédit Agricole permettent de comparer les dispositifs fiscaux (Denormandie, déficit foncier, etc.) selon votre profil et vos objectifs.

Pourquoi le dispositif Pinel ancien était-il si intéressant ?

Investir dans un bien insalubre ou un local à transformer

Le Pinel ancien réhabilité permettait d’acquérir un logement :

• qui ne répondait pas à 4 des 15 critères de décence (décret du 30 janvier 2002),
• ou à 6 des 12 caractéristiques de performance énergétique (arrêté du 19 décembre 2003),
• ou encore un local commercial ou professionnel à transformer en habitation.

Après des travaux lourds (réalisés dans les 2 ans suivant l’acquisition), le bien devait atteindre le niveau de performance d’un logement neuf, avec, a minima, le label Haute Performance Energétique dit HPE rénovation 2009.

Bon à savoir :

Les travaux dans les parties communes de l’immeuble devaient aussi garantir une salubrité suffisante pour que l’investissement soit éligible.

Des zones d’éligibilité identiques à celles du Pinel neuf

L’ancien réhabilité devait se situer dans les zones tendues :

• Zone A bis : Paris et petite couronne
• Zone A : Côte d’Azur, Lyon, Lille, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Montpellier
• Zone B1 : villes comme Arles, Salon-de-Provence, Avignon

Bon à savoir :

En Bretagne, une expérimentation permettait de définir localement les zones d’éligibilité par arrêté préfectoral. Cette expérimentation a pris fin le 31 décembre 2024.

Quels étaient les plafonds de loyers et de ressources locataires ?

Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel ancien, l’investisseur devait respecter les mêmes règles que pour le Pinel neuf : loyers plafonnés, conditions de ressources des locataires, et engagement de location. Ces critères garantissaient un accès à la location pour les ménages modestes, tout en assurant une contrepartie à l’avantage fiscal octroyé.

Ces données valaient pour l’année 2024. Elles restent des repères utiles si vous évaluez un investissement locatif aujourd’hui.

Quelle fiscalité offrait la loi Pinel ancien ?

Investir dans l’ancien réhabilité permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location du bien, tout en intégrant le coût des travaux dans l’assiette fiscale. Un avantage d’autant plus intéressant qu’il pouvait se cumuler, dans certains cas, avec le mécanisme du déficit foncier.

La loi Pinel proposait les réductions suivantes :

• 9 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location,
• 12 % pour 9 ans,
• 14 % pour 12 ans.

La réduction d’impôt était calculée sur un investissement maximum de 300 000 € par an et par contribuable, dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable et de 2 logements par an.

Le prix de revient comprenait :

• Le prix d’achat
• Les frais (notaire, agence)
• Les travaux de rénovation
• Les honoraires d’architecte

A noter :

Si certains travaux (ex. toiture ou sécurité électrique) ne comptaient pas dans l’assiette Pinel, ils pouvaient être déduits via le régime du déficit foncier. C’est ce double avantage fiscal qui faisait tout l’intérêt du dispositif Pinel dans l’ancien.

FAQ

Quels sont les frais de notaire sur un logement neuf ?

Les frais de notaire dans le neuf sont réduits : ils représentent entre 2 et 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Quelle est la taxe à payer sur un bien immobilier neuf ?

L’achat dans le neuf est soumis à la TVA (20 %) lorsque le bien est acquis en VEFA. En revanche, en Pinel ancien réhabilité, c’est la taxe de publicité foncière qui s’appliquait (autour de 5,8 %).