Comment réussir son premier investissement locatif ?

Résumé de l'article

• Investir dans l'immobilier locatif pour la première fois est une aventure excitante, mais qui demande une bonne préparation.
• Commencez par définir votre projet, choisissez le bon bien (neuf ou ancien) et le bon emplacement.
• Soyez attentif au calcul du rendement locatif (brut, net, net-net).
• Pour financer votre investissement, vous pouvez recourir au prêt immobilier classique, au crédit amortissable ou in fine.
• Des prêts aidés sont également à votre disposition (PTZ, Prêt Action Logement, etc), tout comme des dispositifs encourageant l’investissement locatif (PInel, LMNP,...)
• Pour vous aider dans votre gestion locative, vous pouvez faire appel à une agence.

Dans quel type de bien investir ?

Avant d'acheter, il est important de se poser les bonnes questions :

• Appartement ou maison ?

Les appartements, notamment en centre-ville, offrent souvent un bon rendement locatif et une forte demande.
Les maisons, quant à elles, sont plus recherchées en périphérie et peuvent intéresser les familles à la recherche d'espace.

• Studio ou T2/T3 ?

Les studios et T2 attirent généralement les étudiants et les jeunes actifs, tandis que les T3 et plus sont privilégiés par les couples et les familles, qui sont des locataires plus stables.

• Meublé ou non meublé ?

Le meublé offre des loyers plus élevés et un régime fiscal avantageux, mais demande plus de gestion et a un turn-over plus important.
Le non-meublé assure une plus grande stabilité des locataires et des baux plus longs.

Neuf ou ancien : quel choix pour un premier investissement ?

L’achat d'un bien immobilier peut se faire dans le neuf ou l'ancien, chacun ayant ses avantages :

• Dans le neuf : les frais de notaire sont réduits, le bien jouit de normes énergétiques modernes, mais le prix est plus élevé.
• Dans l’ancien : le prix d'achat est souvent plus abordable, la localisation parfois plus attractive (dans les centres-villes par exemple), les biens ont parfois plus de charme et vous avez la possibilité d’effectuer des travaux pour augmenter la rentabilité.

Le choix dépendra de votre budget et de votre stratégie d'investissement.

L’emplacement : un critère décisif

L’adage "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement" reste une règle d'or pour choisir son logement pour un investissement locatif .

Voici les points à analyser :

• La demande locative : Évaluez la tension locative de la zone en fonction du type de bien que vous souhaitez acheter.
• Les infrastructures : La proximité des transports, commerces, écoles, et services influence l’attractivité du bien.
• Le dynamisme économique : Vérifiez les projets d’urbanisme, l’implantation d’entreprises et la croissance démographique de la ville.
• Les perspectives de valorisation : Un quartier en plein essor peut voir ses prix grimper, ce qui constitue un levier intéressant pour la revente.

Quel rendement faut-il viser ?

Dans le cadre d’un investissement locatif , le rendement d’un bien immobilier est un indicateur clé qui permet d’évaluer la rentabilité de votre achat. Il représente le rapport entre les revenus générés par la location et le coût total du bien.

On distingue plusieurs types de rendements :

Le rendement locatif brut

C'est le premier indicateur utilisé pour juger la rentabilité d’un investissement. Il donne une idée rapide de la performance du bien sans prendre en compte les charges.

Formule : Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d'achat du bien) x 100

Exemple : Un appartement acheté 200 000 € avec un loyer de 800 € / mois.
Loyer annuel = 800 × 12 = 9 600 €
Rendement brut = (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 %

Le rendement locatif net

Il affine le calcul du rendement brut en intégrant les charges liées au bien (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurances, etc.).

Formule : Rendement net (%) = [(Loyer annuel - Charges et taxes) / Prix d'achat] x 100

Exemple : Si sur notre bien, les charges annuelles et taxes s’élèvent à 2 000 €, alors :
Revenus nets = 9 600 - 2 000 = 7 600 €
Rendement net = (7 600 / 200 000) × 100 = 3,8 %

Le rendement locatif net-net (ou rendement après impôt)

C'est le rendement net après impôts, qui prend en compte votre fiscalité personnelle (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.). Il donne une vision plus réaliste de votre gain réel.

Formule : Rendement net-net (%) = [(Loyer annuel - Charges - Taxes - Impôts) / Prix d'achat] x 100

Exemple : Si vous payez 1 500 € d’impôts sur vos revenus locatifs, alors :
Revenus nets après impôts = 7 600 - 1 500 = 6 100 €
Rendement net-net = (6 100 / 200 000) × 100 = 3,05 %

Pourquoi calculer son rendement locatif ?

Plusieurs raisons devraient vous motiver à calculer votre rendement locatif :

• Comparer plusieurs investissements : Un rendement brut élevé ne signifie pas forcément que l'investissement est bon. Il faut regarder le net et le net-net.
• Prendre en compte les charges et la fiscalité : Certains dispositifs fiscaux améliorent la rentabilité nette.
• Anticiper les flux de trésorerie : Un bon rendement garantit que vos loyers couvrent vos charges et éventuellement un bénéfice.

Ainsi, pour un investissement rentable, il faut regarder le rendement brut pour une première estimation, le rendement net pour la viabilité du projet, et le rendement net-net pour son impact réel sur vos finances.

Qu’est-ce qu’un bon rendement ?

On estime qu’un investissement locatif rentable doit avoir un rendement net d’au moins 3 à 5 % en zone tendue, et jusqu'à 8 % dans certaines villes.

Comment financer son premier investissement locatif ?

Le financement est un point essentiel pour réussir son premier investissement immobilier locatif . Il existe plusieurs solutions adaptées selon votre profil, votre apport personnel et vos objectifs financiers.

Le prêt immobilier : la solution classique

La majorité des investisseurs passent par un prêt immobilier. Généralement contracté sur 15 à 25 ans, il permet de financer tout ou partie du bien.

En théorie, certaines banques peuvent financer jusqu'à 110 % du prix du bien (incluant les frais de notaire), surtout si le projet est bien monté. Cependant, un apport personnel d’au moins 10 % (soit les frais de notaire) est souvent recommandé pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt.

Bon à savoir

Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit est élevé à cause des intérêts. Il faut donc trouver le bon équilibre selon votre capacité d’endettement.

Avant de vous lancer, effectuez des simulations de prêts immobiliers grâce aux outils mis à votre disposition sur notre site internet.

Choisir le bon type de prêt

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers adaptés à l’investissement locatif :

• Le crédit amortissable (classique)

Chaque mois, vous remboursez à la fois une partie du capital et les intérêts.
Idéal pour sécuriser un projet sur le long terme, car à la fin du prêt, le bien est totalement payé.

• Le crédit in fine (plutôt pour les gros investisseurs)

Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance, souvent grâce à une épargne placée en parallèle (assurance-vie, par exemple).
Il permet d’optimiser la fiscalité, car les intérêts sont déductibles des revenus locatifs.

Bon à savoir

Pour un premier investissement, le crédit amortissable est généralement recommandé car il est plus sécurisant et plus facile à obtenir auprès des banques.

Les aides disponibles pour alléger le financement

Certaines aides peuvent vous aider à réduire l’apport nécessaire ou à financer des travaux :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Destiné aux primo-accédants, il est parfois accessible pour un investissement locatif sous certaines conditions (notamment en location-accession).
Il dépend des revenus et de la localisation du bien.

• Le Prêt Action Logement

Il est destiné aux salariés d’entreprises du secteur privé (plus de 10 employés). Son montant peut aller jusqu’à 40 000 €, avec un taux d’intérêt avantageux.

• Les subventions et prêts pour la rénovation énergétique

L’Éco-PTZ permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêt (isolation, chauffage, etc.).
Des aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) sont disponibles pour les biens nécessitant des rénovations.

A noter

Si vous achetez un bien nécessitant des travaux, vous pouvez bénéficier du déficit foncier, un dispositif permettant de déduire le coût des rénovations de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre imposition.

Les dispositifs fiscaux à privilégier

La fiscalité de l'investissement locatif est particulière : un investissement locatif peut ouvrir droit à différents régimes fiscaux permettant de réduire ses impôts et d’optimiser la rentabilité. Voici les principaux dispositifs :

Le dispositif Pinel

Il permet de bénéficier d’une réduction d'impôt jusqu’à 21% pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location, pour un engagement locatif de 12 ans.
Attention, le bien doit être neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), des zones sont prédéfinies pour profiter du dispositif, et des plafonds de ressources et de loyers sont à respecter.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Ce régime est avantageux pour les biens meublés, car il offre une réduction d'impôt via l'amortissement du bien.
Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, si les recettes ne dépassent pas 77 700 € / an)
• ou régime réel (déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, mobilier, frais de gestion, etc.), ce qui permet souvent d’annuler ou fortement réduire l’impôt sur les loyers perçus).

Le déficit foncier :

Si les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) sont supérieures aux revenus locatifs, l’excédent peut être déduit du revenu global (jusqu’à 10 700 € / an).

Ce dispositif est valable pour les biens en location nue, et les travaux doivent concerner l’entretien, l’amélioration ou la réparation (et non l’agrandissement).

Autres dispositifs fiscaux intéressants

• Le dispositif Denormandie : Variante du Pinel, applicable aux logements anciens situés dans des centres-villes en revitalisation, avec obligation de travaux représentant au moins 25 % du coût total.
• Le régime des Monuments Historiques : Permet une déduction fiscale à 100 % des travaux de restauration pour les biens classés, en contrepartie de leur conservation pendant 15 ans.
• Le dispositif Cosse (Louer abordable) : Réduction d'impôt jusqu'à 85 % des revenus locatifs en contrepartie d’un loyer plafonné et sous conditions de ressources du locataire.

Comment gérer la location ?

Deux options principales s'offrent à vous :

• Gestion en direct : Vous gérez les visites, loyers et éventuelles réparations. Vous économisez ainsi les frais d’agence, mais cela requiert du temps de votre part.
• Passer par une agence : Elle s’occupe de tout moyennant des frais de gestion (6 à 10 % du loyer annuel). La gestion locative est sereine pour vous mais a un coût.

Il est également important de choisir entre bail meublé ou non meublé, chacun ayant ses avantages fiscaux et contractuels.