Loueurs en meublé : quel calcul de plus-value immobilière lors de la vente du bien meublé ?

Points essentiels à retenir : 

• La fiscalité des plus-values immobilières d'un bien loué meublé dépend du statut de LMNP ou de LMP du propriétaire.
• Le LMNP paie une plus-value des particuliers avec abattement par année de détention notamment. 
• La loi de finances pour 2025 impose de réintégrer alors les amortissements pratiqués si vous êtes au régime fiscal réel pour vos revenus locatifs.
• Le LMP paie une plus-value calculée selon le régime des plus-values professionnelles. 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Qu'est-ce qu'un LMNP ? 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous remplissez 2 conditions cumulatives : 

• les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ;
• si les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€, ils ne doivent pas excéder les autres revenus du foyer. 

Comment calculer la plus-value en LMNP ? 

Lorsque vous vendez le bien loué meublé, si le prix de vente est plus important que le prix d'acquisition, vous réalisez une plus-value immobilière . Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers. 

La plus-value est alors égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien.

La base de calcul imposable peut être réduite en majorant le prix d’achat (frais d’acquisition, certaines dépenses de travaux, etc.) et en minorant le prix de vente (honoraires de l’agent immobilier, frais de diagnostics immobiliers, certaines charges, etc.). Ainsi, vous déterminez la plus-value brute. 

Les abattements applicables à une plus-value immobilière

Vous bénéficiez d’abattements à partir de la cinquième année de détention. Vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu (IR) sur la plus-value imposable au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux (PS) au bout de 30 ans.

Pour l’IR, l’abattement applicable est de 6 % par an de la 6^e à la 21^e année et de 4 % la 22^e.

Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, de 1,60 % la 22^e et de 9 % de la 23^e à la 30^e année.

Tableau abattement pour durée de détention - Plus-value immobilière

Exemple : 

Un loueur en meublé non professionnel vend son appartement après 15 ans de détention. Il bénéficie de 60 % d'abattement au titre de l'IR et de 16,5 % au titre des PS. 

Imposition de la plus-value immobilière

Après application des différents abattements et déductions, la plus-value imposable se voit appliquer un taux forfaitaire de 19 % au titre de l'IR.

Si la plus-value nette imposable excède 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s'applique selon le montant de celle-ci.

Le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Cela comprend la CSG (contribution sociale généralisée) et la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale). 

Au total, votre plus-value immobilière supporte une fiscalité comprise entre 36,2 % et 42,2 %. 

Exonérations de plus-value immobilière

Il existe plusieurs cas d'exonération de plus-value immobilière dont certains peuvent s'appliquer en cas de location meublée : 

• La plus-value immobilière d'une résidence principale n'est pas imposable. Aussi, certains vendeurs reprennent leur logement pour y habiter pendant plusieurs mois avant de procéder à la vente.
• L'exonération vaut aussi en cas de réemploi de l'argent de la vente pour acquérir sa résidence principale dans les mois suivants.
• Des situations spécifiques comme un immeuble sinistré, une expropriation ou la cession de son ancienne résidence principale suite à un départ en maison de retraite.  

Nouveauté 2025 : réintégration des amortissements pratiqués en LMNP

Si le LMNP bénéficie du régime réel d'imposition des revenus locatifs, il peut pratiquer l'amortissement de la valeur du logement loué. Dans ce cas, la loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable, au moment de la cession du bien.  

En pratique, pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, cela augmentera la plus-value due. 

Exemple : vous avez acheté un appartement 300 000 € et le revendez 500 000 €. Entretemps, il est loué en meublé, vous avez le statut LMNP et un régime réel d'imposition. Vous avez pratiqué 50 000 € d'amortissements. La plus-value imposable sera alors de 500 000 + 50 000 - 300 000, soit 250 000 €. Vous continuez à déduire les abattements pour durée de détention. 

Bon à savoir : Cette nouvelle règle ne s'applique qu'aux cessions à titre onéreux (aux ventes). Ainsi, pas de réintégration des amortissements pratiqués en cas de donation ou de succession.

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP)

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies : 

• vos revenus locatifs dépassent 23 000€
• et excédent vos autres revenus

Comment calculer la plus-value professionnelle sur une location meublée ?

On distingue deux types de plus-values :

• Une plus-value à court terme lorsque le bien a été acquis depuis moins de deux ans ou, depuis plus de deux ans, mais seulement à hauteur des amortissements pratiqués.
• Une plus-value à long terme constituée par la fraction de plus-value qui excède les amortissements déduits. D'éventuels déficits antérieurs peuvent s'imputer sur le montant dû. 

Quelles exonérations ? 

Vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous exercez votre activité depuis, au moins cinq ans :

• exonération totale de plus-value si vos loyers n’excèdent pas 90 000 € ;
• exonération partielle si vos loyers sont compris entre 90 000 et 126 000 € HT (hors taxes).

Si vous louez des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes, les plafonds d’exonération sont différents : 250 000 € pour l’exonération totale et 350 000 € pour l’exonération partielle.

Comment déduire une moins-value ?

Si vous constatez une moins-value à court terme, elle est imputable sur vos recettes imposables de l’année. Le déficit éventuel est reportable sur votre revenu global pendant six ans.

Une moins-value à long terme ne peut s’imputer que sur les plus-values à long terme constatées au cours des 10 exercices suivants.

Faut-il déclarer la vente d'un bien immobilier aux impôts ?

C'est le notaire qui procède à l'établissement de la déclaration de la vente auprès de l'administration fiscale. De la même manière, le notaire calcule le montant de la plus-value imposable.

Ainsi, il déduit les charges et frais d'acquisition, les abattements et vérifie les cas d'exonération. Rien ne vous empêche de connaître les modes de calcul de la plus-value pour déterminer en amont le montant dû. 

Il prélève le montant sur le prix de vente pour le verser au Trésor public, immédiatement après la signature de l'acte de vente.  

Cette démarche du notaire s'effectue pour toute cession du logement, que le bien soit loué meublé ou nu.