Location : 5 conseils pour louer une pièce de sa maison

Points essentiels à retenir : 

• La location d'une pièce de sa maison est possible si vous êtes propriétaire, sans limitation par la commune.
• Cette location meublée peut se faire à l'année ou occasionnellement. La distinction porte sur la qualification de chambre ou de dépendance avec une autre entrée.
• Les règles de la location meublée sont à respecter comme la décence du logement.
• Vous devez déclarer les loyers. Il existe 2 cas d'exonération cumulable, sinon les loyers sont imposables. 

Est-il possible de louer une partie de sa maison ?

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale ? Vous avez le droit de louer une partie de votre maison en respectant les règles ci-après.

Si vous êtes locataire, une autorisation préalable de votre propriétaire s'impose. Sous-louer sans autorisation vous expose à la résiliation de votre bail.

Louer une chambre chez soi en meublé ou vide ?

La location d'une pièce meublée semble plus pertinente. Le bail est plus court (1 an, voire 9 mois pour la location à un étudiant) et vous pouvez bénéficier d'une exonération fiscale.

Louer une partie de sa résidence principale à l'année ou occasionnellement ? 

Si vous souhaitez louer cette pièce de manière occasionnelle, la location d'une partie de sa résidence principale est possible. Le bail et les conditions de la location saisonnière sont plus souples.

Il n'existe aucune limitation à ce droit de louer au profit des communes. Vous n'avez pas à respecter la limite de 120 jours puisque vous habitez dans votre résidence principale. C'est toute la différence avec la location de son appartement entier lorsque vous êtes absent. 

Vous êtes tenté par la location à des touristes de passage ? Ce mode d'hébergement grâce aux plateformes comme Airbnb, nécessite une grande prudence, face à l'encadrement légal et à la grande disponibilité nécessaire (accueil, ménage, gestion des réservations, etc.).

L'article L 324-4 du Code de tourisme prévoit l'obligation d'effectuer une déclaration de tous les meublés de tourisme.

Louer une chambre ou une partie de sa maison ? La question de l'entrée indépendante

Louer une pièce chez soi implique de partager la cuisine ou la salle de bains, sauf à disposer de plusieurs pièces d'eau. Le locataire dispose d'un jeu de clés pour rentrer à tout moment.

C'est la différence avec la location d'une dépendance accessible par une entrée distincte. Aménager son garage en studio par exemple peut nécessiter des autorisations d'urbanisme avant la transformation. 

Louer une partie de sa maison à un professionnel avec un bail commercial ? 

Vous pouvez louer une partie de votre maison pour des raisons professionnelles. C'est souvent le cas des professions libérales qui scindent leur bureau et leur domicile. La location professionnelle est donc possible à son profit comme au profit d'un tiers. 

L'administration fiscale sera vigilante sur les transferts financiers liés à cette opération. 

Pourquoi louer une chambre chez soi ? 

De nombreuses raisons expliquent la volonté de louer une pièce de sa résidence principale : 

• générer des revenus complémentaires : baisse des revenus au moment de la retraite, dépenses imprévues liées à l'entretien du bien immobilier, optimiser son patrimoine avec des revenus locatifs devient souvent nécessaire. 
• lutter contre la solitude : la location transgénérationnelle prend de l'ampleur en France depuis quelques années. Pour une personne âgée ou seule, loger un étudiant assure une présence et un dynamisme bienvenus. Ce peut être aussi le cas au moment où vos enfants quittent le foyer familial, dans une maison devenue trop grande. 

Quelles sont les règles pour louer une partie de sa résidence principale ?

Louer un logement décent, même au sein de votre maison

La location d’une chambre meublée occupée à titre de résidence principale obéit aux mêmes règles qu’une location meublée classique.

Quel que soit l'espace loué, il doit répondre aux critères de décence et de salubrité, nécessaires dans toute location. Ainsi, si vous louez une chambre de votre maison, les conditions suivantes sont nécessaires :

• une surface minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres (soit un volume supérieur à 20 m³) ;
• des prises électriques conformes aux normes ;
• une fenêtre donnant sur l'extérieur pour la luminosité naturelle et l'aération ;
• l'accès à la cuisine, à une salle de bain et aux toilettes, depuis la chambre. 

Signer un bail

Le profil du locataire se choisit avec beaucoup de soin : vous allez vivre avec lui ! En plus de ses ressources et de sa solvabilité, vous vous intéressez à son comportement et ses habitudes de vie. En pratique, il peut être opportun de créer un mini-guide avec les points clés des règles de la maison ou de l'immeuble. 

Une fois le locataire choisi, signez un bail d'une durée d'un an en location meublée, voire 9 mois pour un bail étudiant.  

Vous pouvez exiger un dépôt de garantie, calculé sur le montant du loyer.

Pour calculer les charges locatives, le plus simple est d'estimer un forfait. 

Le bail doit comporter en annexe les diagnostics techniques obligatoires, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique) et le CREP (constat des risques d'exposition au plomb).  

Checklist pour louer une chambre en toute conformité 

• Vérifier les conditions de décence de la pièce.
• Vérifier que le mobilier répond aux exigences de la location meublée.
• Réaliser les diagnostics immobiliers.
• Contacter votre assurance habitation pour signaler la location d'une pièce. 

Fiscalité de la location d'une partie de sa résidence principale

Quel impôt sur la location de sa résidence principale ? 

L'article 35 bis du Code général des impôts prévoit une exonération d'impôt jusqu'au 31 décembre 2026. La location meublée d'une partie de sa résidence principale bénéficie d'une exonération d'impôt sous conditions :

• Si la partie louée constitue la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire si c'est un travailleur saisonnier : un loyer annuel hors charges inférieur à 213 €/m2 en Ile de France et à 157 €/m2 dans les autres régions en 2025.
• Si la partie louée n'est pas la résidence principale du locataire :  les revenus n'excèdent pas 760 € par an.

Exemple : votre fille part faire ses études loin de votre domicile. Vous décidez de louer sa chambre à Paris pour financer sa location étudiante. Le loyer annuel non imposable de sa chambre de 14 m2 est égal à 2982 €, soit 248,50 € par mois.  

Comment déclarer la location d'une partie de sa résidence principale ?

Si vous ne respectez pas les conditions ci-dessus, la totalité des loyers est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée. 

Vous relevez du régime micro-BIC si les revenus annuels sont inférieurs à 77 700 € et bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés. Attention si vous louez en location saisonnière, le plafond est de 15 000 € et l'abattement de 30 %. 

Au-delà ou sur option, vous relevez du régime réel qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Cela sera particulièrement complexe dans le cadre d'une partie de l'habitation principale. Il sera préférable de faire appel à un expert-comptable.

Bon à savoir :

Ces 2 exonérations sont cumulables ! Vous pouvez donc louer votre chambre à un étudiant pendant 9 mois, puis louer à des touristes pendant quelques jours, dès lors que vous respectez les conditions et plafonds de chaque cas d'exonération.

Avantages et inconvénients de la location d'une partie de sa maison

Louer une pièce de sa résidence principale offre plusieurs avantages : 

• avantage financier avec des revenus supplémentaires et un partage des charges ;
• avantage émotionnel en évitant la solitude et en aménageant l'espace ;
• avantage sociétal en répondant à la forte demande locative ;
• avantage fiscal avec l'exonération des revenus sous conditions. 

Mais cette opération présente aussi quelques risques et inconvénients : 

• risque de ne pas cohabiter sereinement ;
• gestion du locataire et du contrat de bail ;
• perte de sa tranquillité et de sa pleine liberté au sein de sa maison ;
• risque de dégradation et d'impayés, comme pour toute location.