Comment gérer la comptabilité d'une SCI ? Notre guide complet

Les points essentiels à retenir : 

• La comptabilité d'une SCI varie principalement en fonction du régime fiscal choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
• Une société soumise à l'impôt sur le revenu bénéficie d'obligations fiscales allégées, avec la tenue d'une comptabilité de trésorerie.
• Une société soumise à l'impôt sur les sociétés doit tenir une comptabilité d'engagement pour clôturer ses comptes annuels et réaliser les déclarations fiscales.
• La responsabilité de la gestion de la comptabilité d'une SCI relève du gérant.

Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ? 

Les obligations comptables de la SCI sont différentes selon l'imposition de la SCI choisie.  

La SCI de gestion est de loin le type le plus fréquent de SCI créée par des personnes physiques. Les SCI de construction, SCI d'attribution, SCI de construction-vente sont plutôt créées par des professionnels qui externalisent leur comptabilité plus complexe. 

Quelle comptabilité pour une SCI à l'IR ? 

Par défaut, la SCI bénéficie d’une transparence fiscale, adaptée aux SCI de gestion de patrimoine immobilier. Cette transparence implique une imposition au titre de l'impôt sur le revenu des associés au prorata des parts sociales détenues. Chacun est ensuite imposable selon le barème progressif applicable. 

En termes de comptabilité, la comptabilité est simplifiée. Les associés de la SCI peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie qui consiste simple à enregistrer chronologiquement enregistrer les flux d’entrée et de sortie au moment de chaque événement. 

La tenue d'une comptabilité simplifiée nécessite  : 

• un journal des recettes et des dépenses ;
• la conservation des justificatifs ;
• un registre des associés avec les mouvements des parts sociales ;
• un état annuel pour calculer la quote-part de chaque associé. 

La déclaration fiscale n°2072 facilite le calcul des revenus fonciers imposables et la répartition du résultat entre les associés. Chacun intègre ensuite sa part dans sa déclaration de revenus.

Quelle comptabilité pour une SCI à l'IS ? 

Une fois que vous avez passé l'étape de créer une SCI, elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Toutefois, cette option est irrévocable et impose une comptabilité bien plus rigoureuse, similaire à celle des sociétés commerciales. Elle doit tenir une comptabilité conforme au Plan comptable général (PCG) ou comptabilité en partie double comme toute comptabilité d'entreprise. 

La SCI à l’IS est assimilée à une entreprise commerciale au plan fiscal. Par conséquent, elle doit :

• tenir une comptabilité d'engagement (enregistrement des créances et dettes dès qu’elles sont connues, et non lors de leur paiement) ;
• établir des comptes annuels complets : bilan, compte de résultat, annexes ;
• tenir un livre journal, un grand livre et un livre d’inventaire.

La SCI paie l’IS sur son résultat imposable, puis les associés décident ou non de distribuer les dividendes. En cas de distribution, les dividendes sont alors imposés entre les mains des associés.

Quelle comptabilité pour une SCI familiale ? 

Une SCI familiale est une SCI dont les associés appartiennent à une même famille, souvent créée pour gérer ou transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal favorable.

Elle peut relever de l'IR ou de l'IS, selon le choix des associés. Les obligations comptables sont alors dictées par le régime fiscal. 

Attention, la SCI familiale doit porter une attention particulière à la gestion des parts, car elles peuvent faire l’objet de donations successives dans un cadre de transmission optimisée (abattement de 100 000 € tous les 15 ans, démembrement, etc.).

La transparence et la traçabilité des opérations comptables sont donc essentielles pour éviter les conflits entre membres de la famille ou des redressements fiscaux. 

Comment tenir la comptabilité d'une SCI ? Logiciel gratuit ou expert-comptable ? 

Documents comptables pour toutes les SCI

Certaines pièces juridiques et comptables sont systématiquement tenues à jour :

• statuts de la société ;
• actes modificatifs (changement de gérant, cession de parts, suivi des apports) ;
• registre des décisions des associés (assemblées générales) ;
• registre des mouvements de parts sociales ;
• livre de comptes, journal des opérations courantes ;
• relevés bancaires ;
• factures et justificatifs de dépenses. 

En complément les SCI à l'IS doit compléter et conserver : 

• une liasse fiscale complète 2065 avec bilan, compte de résultat et annexes ;
• les livres comptables en cas de contrôle par l'administration fiscale. 

En cas de recours à un prêt immobilier, vous conservez précieusement l'offre de prêt signée, le tableau d'amortissement et tous documents utiles. Pour connaître les taux de crédit immobilier en vigueur, utilisez notre simulateur de prêt immobilier ! 

Tenir la comptabilité d'une SCI avec un logiciel ? 

Il est possible de remplir ses obligations comptables seul, particulièrement pour les SCI à l'IR où la comptabilité est simplifiée. Un simple tableur suffit pour tenir une comptabilité de trésorerie. Il faut toutefois de la rigueur et quelques connaissances. Lors d'un contrôle, l'administration fiscale vérifie le contenu du tableur. Vous devez être en mesure de justifier tous les mouvements financiers. 

De nombreux logiciels de comptabilité, en ligne et gratuits ou peu onéreux, facilitent la comptabilité d'une SCI. 

Attention, si la location nue génère des revenus fonciers, la location meublée (qui doit demeurer accessoire) génère quant à elle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles comptables et fiscales sont alors différentes, tout comme les charges déductibles ou non. 

Externaliser la comptabilité de sa SCI ? 

Faire appel à un expert-comptable permet de sécuriser les opérations et minimiser les risques d'erreurs. Cette solution est préférable pour les SCI à l'IS à la comptabilité complexe ou pour les SCI à l'IR ayant un patrimoine important. La comptabilité d'une SCI à l'IS nécessite un besoin d'aide de professionnels, surtout si les associés n'ont aucune connaissance juridique ou comptable.   

Mais l'externalisation de la gestion de la comptabilité est aussi utile en présence de nombreux associés, de risques de conflits ou de cession des actifs. 

Un expert-comptable peut vous accompagner au quotidien ou en fin d'année, lors de la clôture de l'exercice, pour établir la liasse fiscale, la tenue des assemblées générales d'approbation des comptes, le suivi juridique et les relations avec l’administration fiscale.

Quel est le coût comptable d'une SCI ?

En fonction des options retenues, le coût de la comptabilité d'une SCI varie de 0€ (tenue de la comptabilité sur un tableur comme Excel) jusqu'à 2 000 € environ pour la tenue comptable d'une SCI à l'IS complexe. 

Tout dépend alors des services fournis par l'expert-comptable : établissement des liasses fiscales, assemblées générales, cession d'actifs, etc. En contrepartie, vous avez une sécurité juridique en cas de contrôle fiscal, de cession du bien immobilier et des parts sociales. 

La SCI familiale sera accompagnée plus vraisemblablement par un notaire, notamment pour optimiser la transmission du patrimoine.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le passif d’une SCI ?

Le passif d'une SCI correspond à une partie du bilan de la société. Le passif comprend les dettes et les obligations de la SCI, à savoir :

• le capital social (les apports des associés),
• les réserves (bénéfice non distribué)
• et les dettes (crédit immobilier ou autre somme due par la SCI à ses créanciers).

Le passif reflète donc les obligations financières et engagements que la SCI doit honorer.

Est-ce qu'une SCI doit faire un bilan ?

L’obligation d’établir un bilan dépend du régime fiscal de la SCI.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle reste transparente fiscalement, donc nul besoin d'établir un bilan annuel.

En revanche, la SCI doit faire un bilan si elle a opté pour une imposition au titre de l'impôt sur les sociétés (IS).

Une SCI à l'IS doit effectuer chaque année une déclaration fiscale 2065 avec un bilan, un compte de résultat et les annexes, après clôture des comptes annuels.