Quelle épargne pour l'apport de votre projet immobilier ?

Achat immobilier : l'importance d'un apport personnel

Lorsque l’on souhaite emprunter pour financer un projet immobilier, l’apport personnel est souvent incontournable et ce, pour plusieurs raisons :

• C’est un atout dans votre dossier : l’apport personnel est une preuve de la bonne préparation de votre projet. Son montant (que l’apport soit finalement conservé, ou non) impacte les conditions d’obtention du prêt immobilier : il peut vous permettre d’emprunter plus, sur plus ou moins longtemps, et peut également influer sur le taux du crédit.
• Il vous permet de régler les frais de notaire et autres frais annexes.

Un apport personnel peut avoir de multiples sources : économies du ménage, héritage ou donation, épargne salariale pouvant être débloquée pour l’achat de la résidence principale, etc.

Bon à savoir :

certaines aides peuvent entrer en compte dans le montant de l’apport personnel. C’est notamment le cas du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou du Prêt Action Logement par exemple.

PEL et achat immobilier : fonctionnement

Le PEL, ou Plan d’Epargne Logement, est un compte d'épargne réglementé par l’Etat. C’est une épargne à capital garanti, dont le taux est fixé à la souscription et qui n’entraîne aucun frais d’entrée et de clôture.

Son objectif est de vous aider à épargner pour financer un projet immobilier, sous certaines conditions :

• En ouvrant un PEL, vous vous engagez à y faire des versements réguliers qui seront bloqués pendant un minimum de 4 ans, et au maximum 10 ans. Le versement initial minimum est de 225 €, puis 540 € par an au moins (la périodicité des versements est au choix), dans la limite de 61 200 € (hors capitalisation des intérêts). Notez que vous pouvez décider de clôturer votre PEL de manière anticipée avant les 4 ans, à tout moment. En revanche, selon la date de clôture, les intérêts peuvent être recalculés et les droits à prêts perdus.
• En contrepartie du blocage de l’épargne, vous pourrez bénéficier d’un prêt qui pourra vous servir à financer l'achat ou la construction de votre résidence principale, l’achat d’un terrain sur lequel sera construit votre résidence principale, des travaux de rénovation et d’amélioration de votre résidence principale.
• Pour être éligible à ce prêt, votre PEL doit être ouvert depuis au moins 3 ans. Le montant maximum du prêt est de 92 000 €, remboursables sur 2 à 15 ans. Son taux d’intérêt est compris entre 2,20 et 4,20 % en fonction de la date d’ouverture de votre PEL.
• Un seul PEL peut être ouvert par personne. Celle-ci peut être majeure ou mineure.

Bon à savoir :

pour les PEL ouverts à partir de 2018, la prime d’Etat n’existe plus et les intérêts sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour ceux ouverts entre 2011 et 2017, la prime d’Etat existe toujours si vous utilisez votre PEL pour obtenir un prêt, sous conditions. Elle est ainsi versée seulement si le PEL donne lieu à un prêt d’au moins 5 000 €. Le montant de la prime dépend de la date à laquelle le PEL a été ouvert, et représente un pourcentage des intérêts acquis au terme du PEL.

Fonctionnement du CEL pour un achat immobilier

Le CEL (Compte Epargne Logement) est un produit d’épargne qui, comme le PEL, ouvre le droit sous certaines conditions à un prêt immobilier pour l’achat ou la construction d’une résidence principale :

• Il est possible d’ouvrir un seul CEL par personne, que l’on soit majeur ou mineur. Il est en revanche cumulable avec le PEL, à condition qu’il soit ouvert dans le même établissement bancaire.
• Le premier versement du CEL est de 300 € minimum. Le reste des versements est totalement libre, si ce n’est le respect d’un minimum de 75 €. Son plafond est fixé à 15 300 €.
• Contrairement au PEL, vous pouvez donc effectuer des retraits comme bon vous semble tant que le plancher des 300 € est maintenu.
• Pour pouvoir obtenir un prêt épargne logement via un CEL, celui-ci doit être ouvert depuis au moins 18 mois, et doit avoir un montant d’intérêts produits minimum. Vous pouvez emprunter jusqu’à 23 000€ par ce biais, à rembourser sur 2 à 15 ans. Le taux d'intérêt de l’emprunt est déterminé en fonction de l’ancienneté de votre CEL.

A noter :

si vous faites une demande de prêt immobilier à partir de votre PEL et de votre CEL, le plafond total de l’emprunt pouvant être obtenu sera de 92 000 €.

Les autres produits d'épargne à utiliser pour l’apport de son prêt immobilier

Il existe d’autres produits d’épargne pouvant être utilisés pour financer un projet immobilier.

Assurance vie

Ouvrir un contrat d’assurance vie est un bon moyen de se constituer une épargne, en procédant à des versements réguliers. L’assurance vie présente plusieurs avantages :

• Les intérêts produits par le capital placé sur votre assurance vie ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu, tant que vous ne la débloquez pas.
• Le taux moyen de rémunération de l’assurance vie est normalement supérieur aux livrets traditionnels.
• Depuis la mise en application de la flat tax, la fiscalité sur le déblocage des fonds de l’assurance vie est plus intéressante.
• Vous pouvez ouvrir le nombre de contrats d’assurance vie que vous le souhaitez.

Notez que certains contrats d’assurance-vie ne garantissent pas le capital épargné ; les supports d’investissement du contrat peuvent présenter un risque de perte en capital, en contrepartie d’une espérance de rendement plus élevée. Pensez donc bien à vérifier cette information avant d’y placer votre argent.

Bon à savoir :

l’atout majeur de l’assurance vie est qu’elle permet de transmettre un capital à un bénéficiaire de son choix sans frais de succession (dans la limite des conditions fixées par la réglementation).

Livret A

Le livret A fait partie des produits d’épargne incontournables :

• Toute personne, qu’elle soit mineure ou majeure, peut être titulaire au maximum d’un seul livret A.
• Son taux d’intérêt annuel est fixé par l’Etat deux fois par an : il est actuellement à 0,50 %.
• Les intérêts du livret A ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux.
• Le montant minimal d’un dépôt ou d’un retrait est de 10 €, et le plafond du livret est de 22 950 €.
• Les atouts principaux du livret A sont sa disponibilité et la garantie de son capital.

A noter :

le livret A peut se cumuler avec d’autres comptes sur livrets, comme le LDD par exemple.

Le LDDS 

Le LDDS, ou Livret de Développement Durable et Solidaire, est un produit d’épargne rémunéré, accessible à toute personne majeure (ou mineure si elle n’est pas rattachée au foyer fiscal des parents et a des revenus personnels) domiciliée fiscalement en France.

Comme la plupart des produits d’épargne, le LDDS est limité à un par personne. Son plafond est à 12 000 € et son taux de rémunération à 0,50 %. Les intérêts qu’il génère sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour ouvrir un Livret de Développement Durable et Solidaire, la plupart des établissements bancaires demandent un premier versement de 15 €. Les versements et les retraits sont ensuite complètement libres.

Le LEP

Le LEP (ou Livret d’Epargne Populaire) est un produit d’épargne rémunéré accessible sous condition de ressources : il est réservé aux personnes dont les revenus sont modestes (vérifiez votre éligibilité au LEP sur le site du Service Public).

Son versement initial est de 30 € minimum, puis les versements et les retraits sont libres. Son plafond est fixé à 7 700 € (intérêts exclus) et son taux d’intérêt est de 1 %.

Comme la plupart des produits d’épargne réglementés, ses intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Les comptes sur livret

Les comptes sur livret (ou CSL) sont des livrets bancaires non réglementés. La plupart des établissements bancaires en proposent, chacun avec leurs conditions propres.

Ce sont des bons compléments aux livrets réglementés, une fois que ceux-ci ont atteint leur plafond. Les CSL ne sont en effet pas plafonnés et ont un fonctionnement très souple puisque les versements et les retraits sont libres et ne sont soumis à aucun frais.

Notez que les intérêts des CSL sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.

Toutes les infos sur le CSL proposé par le Crédit Agricole sur notre page dédiée.