Que sont les intérêts intercalaires ?

Frais intercalaires : définition

Dans l'achat d'un bien immobilier classique, vous remettez l'argent au vendeur le jour de la signature de l'acte authentique. Le prêt immobilier est donc entièrement débloqué quelques jours avant la vente.

Dans certaines situations, il existe un décalage entre la signature de l’acte d’acquisition et la livraison du bien. Le crédit immobilier peut alors être débloqué en plusieurs fois, au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction ou de rénovation. 

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts d'emprunt payés sur la partie du capital débloquée. 

Quand payer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires se rencontrent dans toute situation dans laquelle la signature de l'achat ne correspond pas avec l'entrée dans le logement :

• achat d'un bien neuf sur plan en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ou avec un CCMI (contrat de construction d'une maison individuelle) ; 
• achat d'un bien ancien avec d'importants travaux de rénovation que vous financez avec emprunt.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires concernent le montant des intérêts dus sur la partie débloquée du prêt. 

Pour calculer le montant des intérêts mensuels, c'est assez simple : vous prenez la somme débloquée par la banque, votre taux de crédit pour appliquer la formule : 

(Montant du prêt débloqué * Taux de votre crédit) / 12

Si le crédit se débloque en 5 étapes, il y aura 4 montants différents d'intérêts intercalaires avant d'atteindre le versement intégral du prêt et la première mensualité complète. 

Par exemple, vous payez 5 % à la réservation, 25 % lorsque la pose des fondations est finalisée, 35 % après la réalisation de la toiture ou la mise hors d'eau, 25 % à l'achèvement des travaux et 10 % à la livraison. 

Comment fonctionnent les frais intercalaires ?

Votre constructeur ou votre promoteur immobilier vous adresse des appels de fonds, au fur et à mesure de l'avancée de la construction. Ce paiement échelonné est prévu avec précision dans votre contrat de réservation ou dans votre contrat de construction. 

La banque débloque progressivement le prêt immobilier à chaque appel de fonds. Elle calcule le montant des frais intercalaires dû à chaque étape.

Si vous financez des travaux, le prêt est débloqué sur présentation des factures de travaux.

Le remboursement du capital emprunté est différé jusqu'à la remise des clés. On parle de la  jouissance effective du bien immobilier. 

Toutefois, entretemps, la banque se rémunère sur l'argent prêté en prenant des intérêts intercalaires. 

Avantages et inconvénients des intérêts intercalaires 

Éviter de payer un loyer et un crédit immobilier !

L'avantage principal des intérêts intercalaires est qu'il évite à l'emprunteur de payer une mensualité élevée tant qu'il n'habite pas dans le logement.

En effet, si vous êtes locataire d'un logement, vous devez payer le loyer jusqu'au dernier jour dans les lieux. Si vous commenciez à rembourser la totalité du prêt immobilier dès la signature de la construction, votre situation budgétaire risquerait d'être complexe. 

Si vous êtes propriétaire, vous avez peut-être encore un crédit immobilier en cours de remboursement. 

Les intérêts intercalaires évitent le cumul loyer + mensualité de prêt. Pendant la phase de déblocage progressive du prêt immobilier, vous ne payez que les intérêts sur le montant déjà mis à disposition par la banque. 

C'est une grande souplesse surtout lorsque l'on connaît les cas de retard dans la livraison du bien. Les travaux se terminent rarement au moment prévu 1 ou 2 ans auparavant ! 

Anticiper la hausse du montant des intérêts intercalaires

Point essentiel pour la gestion du budget familial ! Vous devez anticiper la hausse progressive du montant des intérêts intercalaires. En effet, à chaque nouvelle opération de déblocage, le montant augmente. 

Comprendre le cout total des frais intercalaires

Le déblocage successif du crédit immobilier prolonge la durée d'emprunt. Les intérêts intercalaires génèrent donc au final un surcoût pour l'emprunteur sur l'ensemble du prêt. Mais ils lui offrent aussi une grande souplesse sur son budget pendant toute la construction. 

Quelle assurance emprunteur dans un prêt à déblocage progressif ? 

Gardez en tête que vous commencez à payer la prime d'assurance emprunteur dès la signature du contrat. Vous devez régler l’assurance emprunteur sur la totalité du montant du crédit, et non pas sur le montant des fonds débloqués. 

Comment éviter de payer des intérêts intercalaires ?

Le surcoût engendré peut inciter certains emprunteurs à chercher des alternatives. Les frais intercalaires ne sont pas obligatoires ! 

La franchise de remboursement 

Vous pouvez négocier avec votre banque une franchise totale. Cette solution assouplit votre trésorerie si celle-ci est très serrée. 

Vous allez bien payer des frais intercalaires mais ceux-ci seront lissés sur la durée totale du prêt, à partir du moment où vous commencerez à rembourser le capital. 

Attention à bien comprendre les conséquences : des intérêts classiques s'appliquent sur les intérêts intercalaires. Le coût total du prêt immobilier est donc plus élevé.

L'amortissement du prêt 

Si votre situation financière le permet, vous pouvez aussi commencer à rembourser le capital emprunté dès la signature du crédit. Cela vous évite de régler des frais intercalaires. Il s'agit d'une solution intéressante si vous déménagez en étant déjà propriétaire sans remboursement en cours. 

Dans les autres cas, vous devez alors avoir la capacité de rembourser une mensualité complète chaque mois en complément du paiement d'un loyer ou d'un crédit en cours.  L'établissement prêteur calcule votre taux d'endettement avant d'accepter une franchise. 

L'apport personnel

Si vous disposez d'un apport personnel conséquent, vous pouvez utiliser les sommes nécessaires pour financer le premier appel de fonds du constructeur immobilier.

Ainsi, vous repoussez de quelques mois, le premier déblocage de votre prêt. Surtout, vous évitez pour un moment le paiement des intérêts intercalaires. Cela réduit donc le coût total de votre emprunt. 

Important : la déductibilité des intérêts d'emprunt

Même si vous devez payer des intérêts intercalaires, gardez en tête qu'ils sont déductibles de vos revenus fonciers (dans le cas d’un bien acquis pour la location) certaines conditions (notamment achat en loi Pinel). Vous avez alors la possibilité de les reporter pendants 10 ans sur vos revenus fonciers.