Le prêt lissé : comment optimiser vos mensualités avec plusieurs crédits immobiliers ? 

En résumé : 

• Le prêt lissé consiste à créer différents paliers sur un prêt immobilier pour adapter son remboursement aux autres prêts souscrits. 
• Son utilité apparaît lorsqu'un prêt aidé ou un prêt épargne logement vient compléter le financement du bien immobilier. 
• L'emprunteur bénéficie d'une seule mensualité adaptée à sa capacité de remboursement tout au long du prêt. 

Qu'est-ce qu'un prêt à paliers ? 

Un même montage financier est connu sous plusieurs noms : prêt à palier, prêt gigogne, prêt lissé ou prêt multilignes. L'objectif est de trouver une mensualité unique cohérente avec la capacité de remboursement mensuelle de l'emprunteur. 

Comment fait-on un lissage de prêt ? Le remboursement d'un prêt immobilier principal est ajusté afin d'être harmonisé avec d'autres prêts aidés ou complémentaires.

Le prêt à palier peut aussi se concevoir si vous avez la certitude d'augmenter votre capacité de remboursement dans un certain nombre d'années. Cela permet alors de raccourcir la durée de l'emprunt et donc son coût total. 

Quels prêts lisser ? 

Le prêt à paliers est utile lorsque, en complément de votre prêt immobilier principal, vous avez :

• un prêt épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL)
• un prêt d'aide à l'accession comme le prêt d'accession sociales (PAS) ou le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore un prêt Action logement ou prêt employeur
• un prêt travaux ou un crédit à la consommation en cours

Le lissage porte sur le prêt classique, qui a la durée la plus longue, et non sur les prêts complémentaires. 

Bon à savoir

Le lissage de prêt s'effectue sur un crédit amortissable. Ce montage financier présente moins d'intérêt pour un prêt in fine ou un prêt relais.

Rachat de crédit et prêt lissé : quelles différences ? 

Le lissage de prêt conserve plusieurs prêts en même temps. Seul l'aménagement de la mensualité est exploité par la banque. Lors d'un rachat de crédits un seul nouveau prêt est signé, en général auprès d'un nouvel établissement, et vient rembourser tous les autres prêts en cours par anticipation. Les deux opérations sont donc différentes dans leur finalité et dans leurs modalités. 

Prêt lissé ou non : quels sont les avantages et les inconvénients ? 

Les avantages du prêt lissé

Une mensualité unique pendant toute la durée du crédit, offrant un budget mensuel ajusté à la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Pour optimiser le remboursement de son crédit, une simulation de prêt immobilier est la première étape indispensable. Ensuite, vous affinez votre projet avec votre conseiller bancaire. 

Le lissage de prêt est un montage financier parfois indispensable. C'est alors la solution pour obtenir un prêt classique et réussir à acquérir son bien immobilier.  

Enfin, le lissage de prêts permet parfois d'optimiser le coût de l'assurance emprunteur, en sortant certains prêts de l'assurance et en calculant la prime sur le capital restant dû. 

Les inconvénients du prêt lissé

Le capital du prêt immobilier principal fait l'objet d'un remboursement moindre sur les premiers paliers. Aussi, le coût total du crédit est plus élevé que pour un prêt immobilier classique.

La comparaison doit cependant porter sur le coût total de l'opération, incluant le prêt aidé. Une vision globale à long terme s'avère nécessaire pour évaluer l'intérêt de ce type de prêt. 

En outre, la durée de l'emprunt peut s'allonger en fonction du taux d'endettement maximum de l'emprunteur. 

Comment lisser un taux ?

Modalités de calcul d'un prêt lissé 

Rassurez-vous, c'est votre banquier qui effectue tous les calculs à l'aide d'un tableau d'amortissement prévisionnel ! Votre offre de prêt comporte un tableau d'amortissement avec les différents paliers. 

En premier lieu, vous devez connaître votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement maximal mensuel. Le montant total des prêts lissés ne doit pas dépasser votre taux d'endettement maximal.  

Vous prenez la mensualité de vos prêts aidés et leur durée. Puis, vous définissez des paliers ou des lignes de prêt pour chaque période. Lorsqu'un prêt est remboursé en totalité, vous augmentez le remboursement des autres prêts sur le palier suivant. 

Simulation d'un lissage de PTZ et de prêt immobilier 

Prenons l'exemple d'un couple primo-accédant qui monte un dossier de prêt immobilier pour l'achat de sa résidence principale.

Leur revenu permet de remplir les conditions du PTZ selon les modalités suivantes : un différé de remboursement de 8 ans et un remboursement sur 12 ans de 500 € par mois. 

En complément, il souscrit un prêt immobilier classique d'une durée de 25 ans pour un montant de 200 000 € au taux de  3,5 % hors assurance. 

En l'absence de lissage du prêt, au cours du deuxième palier, le couple devrait rembourser 1723 €. Non seulement, cela risque de rendre impossible leur projet en dépassant le taux d'endettement mais cela peut conduire à des problèmes budgétaires. 

Ce cas de figure met en avant l'avantage spécifique du PTZ avec la durée de différé de remboursement en début d'emprunt. Ainsi, le capital du prêt immobilier amortissable se rembourse immédiatement. Ce ne sera pas le cas avec d'autres prêts. 

Exemple de lissage de prêt avec un PEL 

Reprenons l'exemple d'un prêt immobilier principal de 200 000 € avec un taux de 3,5 % sur 20 ans (hors assurances). En complément, un PEL génère une mensualité de 300 € pendant 8 ans. 

La part d'amortissement du capital est moindre dès le début donc, au final, l'opération de crédit peut coûter plus cher. 

Comment obtenir un prêt lissé ? 

Tous les établissements bancaires ne pratiquent pas le lissage de prêt. 

Notez également que le lissage de prêt immobilier peut avoir des conséquences sur les conditions spécifiques du contrat de prêt classique : remboursement anticipé de prêt immobilier ou modulation des mensualités. 

Lisez attentivement votre offre de prêt et le détail des modalités proposées. Posez toutes vos questions et sollicitez les explications claires sur le montage du plan de financement de votre projet d'acquisition avec nos conseillers Crédit Agricole.