Tout savoir sur la garantie des vices cachés en immobilier

Qu'est-ce qu'un vice caché et la garantie légale contre les vices cachés ? Définition.

Qu'est-ce qui peut être considéré comme un vice caché dans une maison ou un appartement ?

Pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché, il doit répondre à trois critères (art 1641 du Code civil) :

• avoir existé au moment de la vente ;
• ne pas être visible pour l’acquéreur effectuant un examen normal du logement ;
• empêcher l’utilisation normale du bien, ce qui contribue à en diminuer sa valeur pour l'acquéreur ou à le rendre impropre à sa destination.

Contrairement à une idée reçue, un vice caché n’est pas forcément un défaut que le vendeur aurait sciemment dissimulé (par exemple, en masquant des tâches d’humidité derrière des lambris). Il arrive que lui-même en ignore l’existence.

Vous avez un projet d’achat d’appartement ? Nous vous dévoilons tous nos conseils pour vous lancer sereinement dans cette aventure !

Durée de la garantie et délai de prescription

En tant qu'acquéreur, vous avez un délai de deux ans, à compter de la découverte du défaut, pour appeler le vendeur en garantie et, éventuellement, saisir la justice.

Le délai de prescription de la garantie des vices cachés est de 20 ans, à partir de la signature de l’acte de vente de la maison ou de l’appartement.

Comment prouver un vice caché et activer rapidement cette garantie légale ?

La première étape consiste à informer le vendeur de votre découverte par lettre recommandée avec accusé de réception. Si c’est possible, il est préférable d’essayer de régler le problème à l’amiable, et de négocier que les travaux nécessaires soient pris en charge par l’ancien propriétaire.

Si la négociation amiable avec le vendeur n’aboutit pas, vous devrez passer par un avocat pour saisir le tribunal judiciaire :

• Ce sera alors à vous de prouver que ce défaut n’était pas visible, qu’il préexistait à l’achat et que vous n’en aviez jamais eu connaissance.
• Vous devez le démontrer techniquement, rapport d’expertises à l’appui. Pour cela, vous devez faire appel à un expert agréé ; leur liste est disponible dans chaque tribunal.

Les avantages potentiels de la garantie des vices cachés

Si votre action en justice obtient gain de cause, deux options sont envisageables :

• Conserver le logement mais obtenir le remboursement d’une partie du prix que vous avez payé. Cette décision et le montant remboursé sont à l’appréciation du juge, après consultation des experts qui vont estimer la moins-value résultant du vice.
• Annuler la vente : dans ce cas, vous rendrez le bien au vendeur et vous serez remboursé de la totalité du montant du prix d’achat, ainsi que des frais d’acquisition du logement (frais d’agence éventuels et frais de notaire). Le juge peut refuser d'annuler la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat. Dans ce cas, il ordonnera une diminution du prix.

Bon à savoir :

s’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente vous pouvez, en plus, lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Les limites de la garantie des vices cachés pour les professionnels de l'immobilier

Même si vous êtes en présence d’un vice caché, rien ne dit que vous obtiendrez gain de cause. En effet, la plupart des actes de vente contiennent une clause par laquelle le vendeur précise qu’il n’est pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.

Cette clause ne s’applique pas :

• si le vendeur est un professionnel (marchand de biens, promoteur, architecte…) ;
• ou si vous arrivez à prouver que le vendeur est de mauvaise foi, c'est à dire qu'il avait connaissance du vice avant la vente. 

D’autres garanties existent pour l’acquéreur d’un bien immobilier dans le neuf : découvrez lesquelles dans notre guide sur l’achat en VEFA.