Nantissement de prêt immobilier : une garantie à connaître

Qu'est-ce qu'un nantissement ? 

Définition du nantissement bancaire

Le nantissement est une sûreté réelle régie par les articles 2355 et suivants du Code civil. C'est une garantie de créance qui peut être judiciaire ou contractuelle. Le nantissement porte sur des biens incorporels, des actifs financiers du débiteur. 

Il consiste pour l’emprunteur à garantir le remboursement de son crédit auprès de la banque prêteuse en lui cédant en garantie une valeur qu’il détient. En cas de défaut de paiement, le prêteur pourra saisir le ou les biens nantis.

Par exemple, l'emprunteur offre en garantie de son prêt immobilier à la banque le nantissement d'un produit d'épargne comme une assurance-vie. En cas de défaut de remboursement, la banque pourra saisir l'argent sur les comptes nantis. 

La garantie d'un prêt immobilier est un système différent de l'assurance emprunteur obligatoire pour obtenir un crédit. Dans le premier cas, la banque se protège contre un risque de défaut de paiement. Dans le second cas, elle assure la protection de l'acquéreur en plus de la sienne, contre les risques d'aléas graves de la vie. Toutefois, il est parfois possible de proposer un nantissement en lieu et place de l'assurance de prêt, si vous avez des difficultés à obtenir cette assurance (emprunteur âgé ou avec un risque de santé aggravé). 

Quels sont les différents types de nantissement  ?

Le nantissement est une garantie utilisée dans la vie des affaires par un chef d'entreprise comme dans la vie personnelle pour un crédit immobilier. Ainsi, il est possible de procéder au nantissement d'un fonds de commerce (éléments matériels ou droit au bail) ou au nantissement de parts sociales d'une société, tout comme au nantissement de produits financiers. 

Les possibilités sont quasiment infinies : vous pouvez procéder au nantissement de films cinématographiques, au nantissement de droits de propriété industrielle, au nantissement de l'outillage ou du matériel de l'entreprise, etc. 

Dans la suite de cet article, nous nous intéresserons plus particulièrement au nantissement de crédit immobilier ! 

Quelle différence entre nantissement et hypothèque ?

Nantissement et hypothèque sont deux garanties réelles, portant sur des biens, à la différence des garanties personnelles comme le cautionnement. 

La différence réside dans l'objet de la garantie : 

• la garantie réelle porte sur un bien immobilier pour l'hypothèque,
• elle concerne un bien incorporel pour le nantissement : un bien financier comme une assurance-vie, un compte épargne, un compte titres (OPCVM - organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou un compte en actions). 

Les avantages du nantissement pour un prêt immobilier

Pourquoi la banque demande un nantissement ?

Pour accorder un prêt immobilier, la banque exige une garantie : cautionnement, hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou nantissement. 

Si l'emprunteur dispose de produits d'épargne à long terme, dont il n'a pas besoin à court terme, signer un contrat de nantissement est une opération intéressante car elle coûte moins cher que les autres garanties et la banque sera plus rassurée sur les possibilités de remboursement en cas d’impayés, puisqu’elle pourra puiser directement dans le capital du bien placé en garantie.

De plus, l’emprunteur n’a pas à vider son compte épargne pour contracter le prêt et conserve les avantages fiscaux de certains placements.

Quel est le coût d'un nantissement ? Tous les frais

Il faut savoir que le coût du nantissement, comme de toute garantie, n'apparaît pas dans une simulation de prêt immobilier en ligne. 

Il fait partie des éléments complémentaires à prévoir dans le cadre d'un prêt immobilier : frais de notaires, frais d'acquisition, assurance emprunteur, frais de garantie. 

Le coût d'un nantissement varie selon les banques et le capital emprunté. Il dépasse rarement 500 € et reste, dans la plupart des cas, inférieur au coût d'une hypothèque ou d'un cautionnement.

Les inconvénients du nantissement bancaire

• Vous devez avoir un ou plusieurs produits financiers couvrant le capital emprunté. Par exemple, vous voulez emprunter 200 000 €, vous devez disposer de 200 000 € d'épargne. Toutefois, certaines banques acceptent de ne pas couvrir à 100 % le montant garanti. 
• Le produit nanti est indisponible : vous ne pouvez utiliser l'argent pendant toute la durée du prêt, sans autorisation de la banque. Toute opération sur le compte nanti sera soumis à l'approbation préalable du prêteur. Cela veut donc dire que si le nantissement est total, chaque nouvel apport sera également nanti au profit de la banque. A l’arrivé le montant total peut d’ailleurs dépasser le coût du prêt. 
• La possibilité d'obtenir une garantie conditionne l'octroi du prêt immobilier. La condition suspensive de prêt ne mentionne que le prêt en lui-même...mais sans garantie, pas de crédit !

Bon à savoir

Préférez un nantissement partiel de votre produit d'épargne. Ainsi, toute nouvelle somme déposée sur ce compte ne viendra pas automatiquement s'ajouter à la créance garantie.

Dans le cadre du nantissement de parts sociales ou d'un fonds de commerce, le créancier passe avant les créanciers chirographaires mais après les créances salariales, les créances fiscales et les créances privilégiées. 

Comment nantir une assurance-vie ou un compte d'actions ?

Qui rédige l'acte de nantissement ?

Le contrat de nantissement se réalise nécessairement par écrit, en 3 exemplaires (un pour le créancier, un pour l'emprunteur et un pour la banque détentrice des fonds). Il fait l'objet d'une publicité afin d’assurer une certaine protection du créancier face aux tiers. 

Ce peut être un acte sous seing privé : dans ce cas, en cas de défaut de paiement, la banque doit aller devant le juge pour saisir l'argent. Une décision de justice sera nécessaire.

Ce peut être un acte authentique : le notaire donne force exécutoire à l'acte de nantissement. La banque peut alors immédiatement obtenir les fonds en cas de défaut de paiement des échéances du prêt immobilier, grâce à ce titre exécutoire.

Quelle est la durée d'un nantissement de titres ?

Le nantissement est lié à la durée du crédit nanti. Il est possible avec la banque de négocier l'utilisation de l'argent au fur et à mesure que le capital emprunté diminue.

Par exemple, vous empruntez 200 000 € et après 10 ans, avez remboursé la moitié. si vous avez besoin de 100 000 € de votre compte épargne, la banque n'a pas de raison de refuser. 

Une fois le paiement de la dette réalisé, le créancier doit demander la mainlevée du nantissement. 

Comment obtenir la mainlevée du nantissement ? 

Connaître l'état des nantissements

Tout débiteur ou tout créancier peut connaître l'état des nantissements sur une sûreté réelle. Cela permet de savoir si le compte épargne ou le fonds de commerce (en totalité ou en partie) a fait l'objet d'un nantissement judiciaire ou conventionnel. 

Quand et comment débloquer un nantissement ?

Vérifier en fin de prêt que la banque a bien réalisé la mainlevée du nantissement, c'est-à-dire la suppression de la garantie. Ainsi, une fois le capital remboursé, vous retrouvez la pleine liberté de disposer de votre épargne.

En outre, en amont, négociez le coût de cette mainlevée auprès de la banque.

Attention, l'opération de mainlevée du nantissement peut prendre 2 mois ! 

Exemple de nantissement d'un prêt immobilier : le prêt in fine pour un investissement locatif 

Le prêt in fine consiste à rembourser l'intégralité du capital emprunté en fin de prêt, l’emprunteur ne rembourse donc que les intérêts et l’assurance pendant toute la durée du prêt.  Ce type de crédit est utilisé par certains investisseurs immobiliers et locatifs. La banque exige de son débiteur de garantir sa créance par la constitution d'une épargne nantie. 

En pratique, les loyers sont placés sur un compte d'épargne, comme une assurance-vie, nantie au profit de la banque prêteuse. Ainsi, l'investisseur peut déduire ses intérêts de prêt, augmenter son épargne et rembourser en une seule fois le capital en fin de prêt. Attention, le taux d’intérêt d’un prêt in fine est plus élevé que celui d’un emprunt amortissable classique.