Garantie des vices cachés : comment la mettre en œuvre ?
Sommaire
Infiltrations d’eau, murs fissurés ou encore charpente abimée : découvrir un défaut majeur dans l’appartement ou la maison que l’on vient d’acheter n’est malheureusement pas exceptionnel. Dans l’ancien, vous pouvez activer la garantie des vices cachés.
La définition du vice caché
Pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché, il doit répondre à trois critères : avoir existé avant la vente, ne pas être visible pour l’acquéreur effectuant un examen normal du logement et, enfin, empêcher l’utilisation normale du bien, ce qui contribue à en diminuer sa valeur ou à le rendre impropre à sa destination. Contrairement à une idée reçue, un vice caché n’est pas forcément un défaut que le vendeur aurait sciemment dissimulé (par exemple, en masquant des tâches d’humidité derrière des lambris). Il arrive que lui-même en ignore l’existence.
Garantie des vices cachés : dépêchez-vous d’agir !
Vous avez deux ans, à compter de la découverte du défaut, pour appeler le vendeur en garantie et, éventuellement, saisir la justice. Ce sera à vous de prouver que ce défaut n’était pas visible, qu’il préexistait à l’achat et que vous n’en aviez jamais eu connaissance. Vous devez le démontrer techniquement, rapport d’expertises à l’appui. Pour cela, vous devez faire appel à un expert agréé ; leur liste est disponible dans chaque tribunal.
Ce que vous pouvez obtenir au titre de cette garantie
Une fois la présence du vice caché reconnu, vous pouvez tenter une négociation amiable avec le vendeur. Si elle n’aboutit pas, vous devrez passer par un avocat pour saisir le tribunal de grande instance. Suivant l’importance du défaut, vous obtiendrez le remboursement d’une partie du prix que vous avez payé ou bien l’annulation de la vente. Ce qui vous oblige à rendre le bien !
S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente vous pouvez, en plus, lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Un professionnel de l’immobilier ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés
Même si vous êtes en présence d’un vice caché, rien ne dit que vous obtiendrez gain de cause. En effet, la plupart des actes de vente contiennent une clause par laquelle le vendeur précise qu’il n’est pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché. Cette clause ne s’applique pas si le vendeur est un professionnel (marchand de biens, promoteur, architecte…) ou si vous arrivez à prouver que le vendeur est de mauvaise foi.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Mis à jour le 07/11/2022 2 min
Garantie des vices cachés : comment la mettre en œuvre ?
Infiltrations d’eau, murs fissurés ou encore charpente abimée : découvrir un défaut majeur dans l’appartement ou la maison que l’on vient d’acheter n’est malheureusement pas exceptionnel. Dans l’ancien, vous pouvez activer la garantie des vices cachés.
La définition du vice caché
Pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché, il doit répondre à trois critères : avoir existé avant la vente, ne pas être visible pour l’acquéreur effectuant un examen normal du logement et, enfin, empêcher l’utilisation normale du bien, ce qui contribue à en diminuer sa valeur ou à le rendre impropre à sa destination. Contrairement à une idée reçue, un vice caché n’est pas forcément un défaut que le vendeur aurait sciemment dissimulé (par exemple, en masquant des tâches d’humidité derrière des lambris). Il arrive que lui-même en ignore l’existence.
Garantie des vices cachés : dépêchez-vous d’agir !
Vous avez deux ans, à compter de la découverte du défaut, pour appeler le vendeur en garantie et, éventuellement, saisir la justice. Ce sera à vous de prouver que ce défaut n’était pas visible, qu’il préexistait à l’achat et que vous n’en aviez jamais eu connaissance. Vous devez le démontrer techniquement, rapport d’expertises à l’appui. Pour cela, vous devez faire appel à un expert agréé ; leur liste est disponible dans chaque tribunal.
Ce que vous pouvez obtenir au titre de cette garantie
Une fois la présence du vice caché reconnu, vous pouvez tenter une négociation amiable avec le vendeur. Si elle n’aboutit pas, vous devrez passer par un avocat pour saisir le tribunal de grande instance. Suivant l’importance du défaut, vous obtiendrez le remboursement d’une partie du prix que vous avez payé ou bien l’annulation de la vente. Ce qui vous oblige à rendre le bien !
S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente vous pouvez, en plus, lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Un professionnel de l’immobilier ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés
Même si vous êtes en présence d’un vice caché, rien ne dit que vous obtiendrez gain de cause. En effet, la plupart des actes de vente contiennent une clause par laquelle le vendeur précise qu’il n’est pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché. Cette clause ne s’applique pas si le vendeur est un professionnel (marchand de biens, promoteur, architecte…) ou si vous arrivez à prouver que le vendeur est de mauvaise foi.
Pour aller plus loin :
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
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