Garantie des vices cachés en immobilier : comment la faire jouer ?

Ce qu'il faut retenir :

• La garantie des vices cachés protège l’acheteur contre un défaut grave, non visible lors de l’achat du bien
• Pour être reconnu, le vice doit être antérieur à la vente, caché et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage.
• L’acheteur dispose de 2 ans après la découverte du vice pour agir, dans la limite de 20 ans après la vente.
• En cas de vice caché, il peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix, voire des dommages-intérêts.

Définition : qu'est-ce que la garantie des vices cachés ?

En immobilier, la garantie des vices cachés est une protection dont bénéficie l’acheteur en cas de défaut grave, non visible lors de la vente. Un défaut qui rend le bien immobilier impropre à l’habitation, dangereux ou qui diminue sa valeur.

La garantie des vices cachés concerne ainsi tous les biens immobiliers, appartement ou maison, qu’ils soient vendus de particuliers à particuliers ou par un vendeur professionnel. 

Qu'est-ce que l'article 1641 du Code civil ?

L’article 1641 du Code civil définit la garantie des vices cachés :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus. »

En d’autres termes, la garantie des vices protège l’acheteur contre des vices qui existaient lors de l'achat, mais qui n’étaient pas visibles. Elle protège l’acheteur et demeure susceptible d’engager la responsabilité du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur. Et ce, même s’il n’avait pas connaissance du défaut. Attention sur ce point, les actes de vente contiennent souvent une clause excluant l’application de la garantie des vices cachés si le vendeur n’avait légitimement pas connaissance du vice.

À retenir

• La garantie des vices cachés est prévue par l’article 1641 du Code civil
• Elle est susceptible de protéger l’acheteur contre un défaut non visible
• Elle s’applique même si le vendeur ignorait l’existence du défaut sauf clause contraire dans l’acte de vente

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Afin de faire jouer la garantie des vices cachés en immobilier, 3 conditions doivent être réunies simultanément.

Le défaut doit être :

• Antérieur à la vente : c’est-à-dire existant le jour de la vente, mais révélé après la transaction
• Grave : il rend la chose vendue impropre à son usage ou diminue fortement sa valeur
• Caché : à savoir impossible à repérer à l’œil nu par l’acquéreur lors de la visite du bien

Voici des exemples courants de vices cachés dans une maison ou dans un appartement :

• Des infiltrations d’eau dans la toiture
• Des fissures à l'intérieur des murs
• Des fondations instables
• Une installation électrique dangereuse non stipulée dans le dossier de diagnostics techniques
• Une charpente fortement dégradée

Prescription et délai : quand engager l'action au titre de la garantie des vices cachés ?

Afin d’activer la garantie des vices cachés, la question du délai est primordiale. Il en existe 2 : le délai pour agir (2 ans à compter de la découverte du vice et le délai butoir (20 ans à compter de la vente).

Si l’acheteur tarde à agir, son action en garantie peut être irrecevable.

Garantie des vices cachés : quel est le délai pour agir ? Quel est le délai de prescription ?

Selon l’article 1648 du Code Civil, l’acheteur bénéficie d’un délai légal de prescription de 2 ans pour demander réparation au vendeur à compter de la date de découverte du vice caché.

Quant au délai butoir, il est de 20 ans suivant la date de la vente.

Bon à savoir :

Le point de départ du délai légal de prescription est donc la découverte du défaut, et non la date de signature de l’acte de vente.

À retenir

• L’acheteur doit agir dans les 2 ans après la découverte du vice
• Le délai butoir est de 20 ans après la vente

Comment fonctionne la garantie des vices cachés ? La marche à suivre

Suite à la découverte du défaut par l’acquéreur, vous pouvez :

• Adresser au vendeur un courrier en lettre recommandée en mentionnant clairement la nature du défaut et la date de découverte de celui-ci
• Demander une résolution à l’amiable via une demande de remboursement des travaux engagés sur présentation des devis de réparation

Si l’acheteur n’obtient aucune réponse favorable, une procédure devant le tribunal judiciaire s’impose. Pour cela, il est conseillé de faire appel aux services d’un avocat.

Attention au délai de prescription si vous avez tardez à agir. Une simple mise en demeure, même adressée en recommandé avec accusé de réception, n'interrompt pas la prescription de l'action en garantie des vices cachés.

Un conseil

Bénéficier d'une assistance juridique pour vos litiges immobiliers permet de trouver une résolution à d'éventuels vices cachés.

Conséquences : quelles réparations face au vendeur ?

Quelles sont les conséquences du vice caché pour le vendeur ?

Si, après l’examen du dossier, les juges du tribunal estiment légitime l’application de la garantie des vices cachés, 2 actions peuvent en découler.

• L’action rédhibitoire
• L’action estimatoire

L’action estimatoire permet de bénéficier :

• D’une réduction du prix de vente
• Du remboursement de tout ou partie des travaux engagés

L’action rédhibitoire permet :

• L’annulation de la vente
• La restitution du prix versé par l’acheteur
• La restitution du bien au vendeur

L’acheteur peut également obtenir le versement de dommages et intérêts si le vendeur est de mauvaise foi.

La clause de non-garantie des vices cachés : l'exonération du vendeur

Attention car dans de nombreux compromis et actes de vente, une clause de non garantie des vices cachés est insérée. Elle peut exonérer le vendeur non professionnel de la garantie des vices cachés. C’est ce que l’on appelle l’exonération de garantie des vices cachés.

Elle suppose implicitement que :

• Le vendeur ne garantit pas l’acheteur contre les vices cachés
• L’acquéreur accepte ce risque

Mais elle ne s'applique pas si :

• Le vendeur est de mauvaise foi (s’il avait connaissance du vice ou s’il ne pouvait légitiment l’ignorer).
• Le vendeur est un vendeur professionnel (marchand de biens ou promoteur par exemple)

À retenir :

La clause de non garantie des vices cachés est souvent insérée au compromis et à l’acte de vente

Si vous envisagez d'acheter un logement neuf, vous bénéficierez systématiquement de la garantie décennale.

Tableau récapitulatif : garantie des vices cachés immobilier