L'hypothèque : une garantie sûre mais onéreuse

Qu'est-ce qu'une hypothèque ? 

Une hypothèque est une sûreté réelle, c'est-à-dire une garantie prise sur un bien immobilier, affectée à l’acquittement d’une obligation. Cette sûreté se caractérise notamment par l’absence de dépossession du constituant. 

Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser son crédit immobilier, la banque peut procéder à la vente du bien mis en garantie pour se rembourser. 

C'est la raison pour laquelle très souvent une banque exige une telle garantie lors d'une demande de prêt immobilier. Il s'agit alors d'une hypothèque conventionnelle et non d'une hypothèque judiciaire. 

Quelles alternatives à l'hypothèque ?

 Il existe plusieurs garanties dans le cadre d'un prêt immobilier :

• L'hypothèque : garantie réelle sur un bien immobilier.
• L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé l'inscription du privilège de prêteur de deniers, ne peut porter que sur le bien objet de l'emprunt (et ne comprend pas les travaux par exemple). 
• Le cautionnement : la caution peut être une personne ou une société. Il s’agit d’une sûreté personnelle, et non réelle, comme l’hypothèque, puisqu’elle porte sur une personne. Elle s'engage à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de paiement de l'emprunteur. La banque pourra alors se retourner vers la caution si l'emprunteur ne paie pas.
• Le nantissement : est une sûreté réelle qui se concrétise par un contrat conclu entre vous et votre banque, stipulant qu'un montant d'argent (titres, actions, etc.), généralement au moins égal à celui de l'emprunt, sera immobilisé pendant la durée du prêt immobilier. Si la somme garantie est inférieure au montant de l'emprunt, une garantie supplémentaire peut être exigée.
   

Quelle est la différence entre hypothèque et caution ?

Comme vous le voyez, la différence réside dans la nature de la garantie. Du côté de l'hypothèque, c'est une garantie sur un bien immobilier. Du côté de la caution, c'est une garantie par une personne physique ou morale. 

Bon à savoir

la garantie hypothécaire est aussi différente de l'assurance de prêt immobilier ! Le premier vient à la place d'un emprunteur défaillant tandis que la seconde protège l'emprunteur et sa famille au même titre que la banque.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?

Par l'offre de prêt signée entre la banque et l'emprunteur, le propriétaire du bien hypothéqué s'engage à rembourser la somme empruntée. En cas de défaut de paiement, la banque dispose du droit de saisir le bien et de le vendre aux enchères publiques. 

Le prix de vente sert alors à rembourser l'emprunt. Il est possible que le bien soit vendu en dessous de sa valeur réelle sur le marché.

Dès lors qu'un aléa de vie compromet vos capacités de remboursement, il est conseillé d'analyser la situation avant d'en arriver à l'activation de l'hypothèque de son bien. Par exemple, tenter de le vendre soi-même dans un premier temps ou négocier une mensualité moindre contre un allongement de la durée du crédit immobilier.

Quels avantages et inconvénients à mettre en place une garantie hypothécaire sur un prêt immobilier ? 

Les points forts de l'hypothèque

L'hypothèque est un privilège fort pour le créancier. Aussi, les banques apprécient ce type de garantie. En cas de défaillance de l'emprunteur, elles procèdent à la vente du bien aux enchères, rapidement et quel que soit le prix de vente. 

Côté emprunteur, c'est une solution chère, mais pratique si vous ne disposez pas de caution familiale ou ne parvenez pas à obtenir un cautionnement d'un organisme. 

En outre, procéder à l'inscription d'une hypothèque sur votre bien peut vous ouvrir des modalités de crédit immobilier avantageuses, ou tout simplement obtenir votre financement, après étude du dossier. 

Commencez par une simulation de prêt immobilier sur notre site ! C'est la première étape d'un projet immobilier réussi. 

Quels sont les risques d'un prêt hypothécaire ?

Le principal inconvénient est le coût de la garantie hypothécaire, de l'ordre de 2 % du capital emprunté, compte tenu de tous les frais de publicité foncière. 

Autre inconvénient si vous accordez l'hypothèque sur votre résidence principale, vous risquez de ne plus avoir de logement en cas de difficultés de paiement. C'est alors une spirale infernale. 

Au final, cela peut engendrer une perte d'argent pour le propriétaire, car la vente aux enchères peut se solder à un prix inférieur à celui du marché immobilier. 

La garantie hypothécaire n'est pas compatible avec certains prêts comme un PAS (prêt d’accession sociale) et un PTZ (prêt à taux zéro). 

Pour éviter une hypothèque, constituez un dossier de prêt immobilier solide et complet ! Alors peut-être parviendrez-vous à convaincre l'organisme prêteur d'accepter une autre garantie. 

Comment mettre en place une garantie hypothécaire ?

L'acte de garantie hypothécaire

L'intervention du notaire est indispensable pour l'inscription d'une hypothèque. Il vérifie que vous avez bien compris l'engagement en cas de défaillance et le risque de voir le bien vendu aux enchères. 

Il vérifie également que la hauteur de la somme est bien couverte par la valeur potentielle du bien. La banque aura procédé au préalable à l'étude de l'information sur le logement. 

Ensuite, il procède aux formalités légales comme l'inscription du bien et sa publicité. 

Quels sont les frais d'hypothèque : combien ça coûte ? 

Comptez au total environ 2 % du montant emprunté. Le coût de l'hypothèque se décompose en frais de notaire et frais de publicité. Un outil de simulation des frais est disponible sur le site de l'Anil. 

Les émoluments du notaire

Le coût des émoluments du notaire pour l'inscription hypothécaire est encadré, tout comme les droits d'enregistrement. 

A cela s'ajoutent les frais de formalité et débours, qui représentent les différents frais administratifs. 

La publicité foncière

La taxe de publicité foncière est due pour l'inscription du bien sur le fichier immobilier. Ainsi, toute personne peut obtenir copie de la situation hypothécaire d'un bien immobilier. 

La contribution de sécurité immobilière est une taxe prélevée pour la publication aux services de publicité foncière.

Fin de l'hypothèque : comment cela se passe ?

Votre prêt est arrivé à son terme ? Une fois mise en place, l'hypothèque tombe d'elle-même un an après l'échéance, sans frais ni formalités. 

Toutefois, si vous souhaitez vendre votre bien par exemple, si vous procédez au remboursement par anticipation du prêt suite à une rentrée d'argent, vous pouvez demander la mainlevée de l'hypothèque avant cette date. 

Qu’est-ce qu’une mainlevée ?

La mainlevée est un acte notarié par lequel le prêteur atteste que le prêt a été complètement remboursé et renonce à être bénéficiaire de la garantie prise sur le bien.

La mainlevée est obligatoire lorsque le bien sur lequel porte la garantie hypothécaire est revenu avant l'échéance du prêt immobilier. Le notaire a beau solder le prêt en remboursant le prêteur avec l’argent de la vente, cela ne fait pas disparaître pour autant l’hypothèque. 

En cas de revente avant cette échéance, le notaire doit établir un acte appelé mainlevée pour faire disparaître la garantie. Les frais de mainlevée sont importants et à la charge du vendeur. L'opération financière est absorbée dans le prix de vente du bien.