Achat sur plan : tout savoir avant de s’engager

Résumé de l’article :

L’achat sur plan, ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), permet d’acquérir un bien immobilier neuf avant sa construction. Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux, ce qui offre une certaine souplesse financière.

Ce type d’acquisition présente de nombreux avantages, comme un logement neuf et personnalisé, des frais de notaire réduits, et des garanties solides. Cependant, il comporte aussi des risques, notamment des retards de livraison, des défauts de conformité ou des faillites de promoteurs en cours de construction.

C'est quoi un achat sur plan ?

L’achat sur plan ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat immobilier permettant d’acheter un bien qui n’est pas encore construit. Il s’applique principalement aux logements neufs (appartements ou maisons) proposés par des promoteurs immobiliers.

Le saviez-vous ? Il est également possible de faire construire sa maison dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Cette solution permet de devenir propriétaire d’un bien neuf entièrement adapté à vos besoins et vos envies. Il conviendra simplement d’acquérir un terrain constructible conformément au plan d’urbanisme de la commune dans laquelle il est situé. 

Lors de la signature du contrat, l’acquéreur réserve le bien et en devient progressivement propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le bien est livré "clé en main" une fois la construction achevée, selon les spécifications prévues au contrat.

Comment se passe une vente sur plan ?

Les étapes d’un achat immobilier neuf, comme l’achat sur plan, suivent un processus bien défini : contrat de réservation, obtention du financement, signature de l’acte définitif, suivi des travaux et livraison. Chaque étape est encadrée pour protéger les acquéreurs.

Voici les étapes principales d’une VEFA :

1. Choisir un programme immobilier :
   Sélectionnez un programme neuf proposé par un promoteur. Étudiez le secteur géographique et la localisation de l’immeuble puis les plans, les caractéristiques du bien, et les prestations incluses.
2. Signer un contrat de réservation :
   Ce contrat formalise votre engagement avec le promoteur. Vous versez un dépôt de garantie (généralement 5 % du prix total) pour réserver le bien.
3. Obtenir un financement :
   Vous disposez d’un délai pour obtenir votre crédit immobilier. Une clause suspensive protège votre engagement en cas de refus de prêt.
4. Signer l’acte de vente définitif :
   Une fois le financement validé, la vente est officialisée chez le notaire. Vous pourrez ensuite modifier selon vos critères, sous réserve de la configuration du bien, l’aménagement de l’appartement ou de la maison ; 
5. Suivre l’avancement des travaux :
   Le promoteur vous tient informé de l’évolution du chantier. Vous pouvez parfois visiter le site à certaines étapes clés.
6. Recevoir le bien :
   Une fois les travaux terminés, le bien vous est livré. Vous devez vérifier sa conformité par rapport au contrat (plans, finitions, équipements).

Comment payer un appartement sur plan ?

Le paiement d’un bien en VEFA est échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Voici le calendrier type :

• 5 % à la réservation : dépôt de garantie.
• 35 % à l’achèvement des fondations.
• 70 % lorsque le bâtiment est hors d’eau (toiture posée).
• 95 % à la fin des travaux.
• 5 % à la livraison (retenue pour signaler et corriger les éventuels défauts).

A noter :

Ces montants sont définis par la loi et encadrés pour protéger les acheteurs (article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation).

Le financement peut se faire via un prêt immobilier. Certaines banques proposent des offres adaptées aux VEFA, avec des périodes de différé pour réduire vos mensualités tant que le bien n’est pas livré.

Avant de vous engager, réalisez une simulation de prêt immobilier pour estimer la capacité d’emprunt et vérifier que votre budget correspond au projet. Cela vous permettra de mieux anticiper les mensualités et les frais annexes.

Les avantages de l'achat sur plan

L’achat sur plan offre de nombreux avantages qui séduisent aussi bien les investisseurs que les particuliers :

• Un logement neuf et personnalisé : Vous bénéficiez d’un bien conforme aux dernières normes (thermiques, acoustiques, énergétiques) et pouvez souvent choisir les matériaux, les finitions, ou encore certains agencements pour un intérieur à votre goût.
• Des frais de notaire réduits : Contrairement à l’immobilier ancien (environ 7 %), les frais de notaire dans le neuf ne représentent que 2 à 3 % du prix du bien.
• Des garanties solides : L’achat sur plan est encadré par des garanties légales comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans), qui couvrent les éventuels défauts de construction.
• Un paiement progressif : Le déblocage des fonds est échelonné selon l’avancement des travaux, ce qui peut alléger votre charge financière initiale.
• Des économies d’énergie : Les logements neufs respectent les normes RT 2012 ou RE 2020, garantissant une meilleure performance énergétique, synonyme de factures réduites.
• Des avantages fiscaux pour les investisseurs : Avec des dispositifs comme la loi Pinel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans un logement locatif neuf.
• Une TVA réduite : Dans certaines zones éligibles, l’achat sur plan peut aussi bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui réduit considérablement le coût total du bien. Cette possibilité est souvent réservée aux primo-accédants ou à l’achat de logements situés dans des quartiers prioritaires.

Pourquoi l’achat sur plan est intéressant ?Au-delà du confort et des économies réalisées, l’achat sur plan offre la tranquillité d’esprit grâce à ses garanties et l’assurance d’un bien immobilier qui correspond pleinement à vos attentes.

Quels sont les risques de l'achat sur plan ?

Bien que séduisant, l’achat sur plan comporte des risques qu’il est important de comprendre :

• Délais et retards de livraison : La signature de l’acte intervient en général en amont du démarrage de la construction, il faudra donc patienter une voir plusieurs années avant la date de réception. De même, que les délais de construction peuvent s’allonger à cause d’aléas climatiques, de pénuries de matériaux ou de problèmes techniques.
• Non-conformité : Le bien livré peut différer du plan initial (finitions, dimensions, qualité des matériaux). Une garantie de parfait achèvement couvre les défauts constatés à la réception.
• Défauts du promoteur : En cas de faillite du promoteur, les travaux peuvent être interrompus. La garantie financière d’achèvement protège l’acquéreur dans ce cas.
• Surcoûts potentiels : Les modifications demandées par l’acheteur (options, équipements) peuvent alourdir la facture finale.

Bon à savoir :

Privilégiez un promoteur reconnu et vérifiez les garanties proposées avant de signer.

Qui peut acheter sur plan ?

L’achat sur plan s’adresse à plusieurs profils :

• Les primo-accédants : Grâce aux avantages fiscaux (prêt à taux zéro (PTZ), TVA réduite à 5,5 % en zones spécifiques), l’achat sur plan est attractif pour une première résidence principale.
• Les investisseurs : Les dispositifs comme la loi Pinel permettent de réduire ses impôts en investissant dans le neuf locatif.
• Les familles : Le confort, la modernité et la personnalisation des logements neufs séduisent les ménages à la recherche de praticité.
• Les seniors : Les résidences neuves sont souvent adaptées à l’accessibilité et incluent des services pratiques.

Nos conseils pour réussir votre achat sur plan

• Analysez le programme immobilier : Visitez des biens déjà livrés par le promoteur, consultez les avis d’autres acheteurs.
• Vérifiez les garanties : Garantie de parfait achèvement, garantie décennale, et assurance dommage-ouvrage doivent être incluses.
• Préparez votre budget : Anticipez les frais annexes sur le long terme tenant compte de la date de livraison  (notaire, options, taxes).
• Soyez attentif à la livraison : Notez tout défaut lors de la réception et faites jouer les garanties si nécessaire.