PTZ et location : quelles sont les conditions et les sanctions ? 

Points essentiels à retenir : 

• Le prêt à taux zéro est accordé pour financer l'achat d'une résidence principale.
• Parmi les conditions d'octroi du PTZ, figure l'interdiction de location pendant une durée de 6 ans, à compter du déblocage des fonds. Après 6 ans, la mise en location se fait librement. 
• Certaines situations spécifiques permettent de louer le logement au cours des 6 premières années, dans des conditions limitées à savoir : de durée, de ressources du locataire et de plafonnement du loyer. 

Les points clés du PTZ 

• Le prêt à taux zéro est un prêt aidé en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le PTZ vise à faciliter l'accession à la propriété des primo-accédants, ayant des ressources modestes ou intermédiaires.
• Le prêt aidé concerne l'achat d'une résidence principale et non pas des investissements locatifs. 
• Le montant du PTZ et la durée de remboursement (période de différé et période de remboursement) varient en fonction des revenus de la famille, du nombre d'occupants et de la zone géographique. 
• Le PTZ 1er achat vise l'achat d'une résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien avec des travaux, dans certaines zones éligibles. L'article 24 decies de la loi de finances pour 2025 du 14 février 2025 supprime la condition de zonage pour les achats de biens neufs dans des habitats collectifs. Les achats dans l'ancien avec un PTZ doivent demeurer en zone B2 ou C. 

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Le PTZ impose une obligation d'occupation du bien pendant 6 ans

L'article L 31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que l'emprunteur doit occuper le logement acquis grâce au PTZ comme résidence principale pendant 6 ans.

Rappelons que la résidence principale doit être occupée 8 mois minimum chaque année par l'emprunteur et les occupants désignés dans le calcul du PTZ.

Cette période minimale de 6 ans court à compter du déblocage du PTZ.

Cette obligation concerne le prêt à taux zéro mais pas l'éco-PTZ, le prêt à taux zéro pour les travaux ! 

Bon à savoir

En revanche, un membre de la famille peut utiliser à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel la résidence principale. La surface affectée doit être inférieure à 15 % de la superficie totale du bien immobilier financé par le PTZ.

Exceptions à l'obligation d'occupation 

Plusieurs situations permettent d'échapper à l'obligation de résidence principale pendant les 6 premières années du PTZ. Les exceptions sont strictement énumérées à savoir : 

• un cas de force majeure ;
• une raison de santé (hospitalisation pendant plusieurs mois notamment) ;
• une obligation professionnelle (déplacements réguliers lointains, nécessité de résider dans un autre logement, éloignement entre le bien et le lieu de travail limité à une période de 3 ans si la famille ne demeure pas dans le logement financé).

Prêt à taux zéro et location : à quelles conditions ? 

Acquisition du logement depuis plus de 6 ans

Nous l'avons vu, 6 ans après le versement des fonds, l'emprunteur peut librement mettre en location son bien. Et cela, quelle que soit la situation du prêt : période de différé ou période de remboursement.

A noter

Pour le PTZ antérieur à 2016

Vous avez signé un prêt à taux zéro avant 2016 et celui-ci est toujours en cours de remboursement ? Si le déblocage du PTZ a plus de 6 ans, vous pouvez mettre en location le bien immobilier après avoir obtenu l'accord de votre banque, qui sera au courant de la situation.

Acquisition récente du logement : comment louer avant 6 ans ? 

Certaines situations permettent de mettre le logement en location dans des modalités strictes : 

• Mobilité professionnelle : la distance entre le nouveau lieu de travail et le logement est supérieure à 50 km ou présente un temps de trajet en transports supérieur à 90 minutes. 
• Séparation : divorce ou rupture de Pacs. 
• Chômage depuis plus d'un an prouvé par une attestation France Travail (ex-Pôle Emploi).  
• Invalidité prouvée par une carte d'invalidité ou une carte mobilité inclusion mentionnant invalidité. 

Dans le cas d'un achat en vue d'une future retraite, le PTZ est possible avec une obligation de mettre en location le logement pour une période maximale de 6 ans, date à laquelle l'emprunteur doit occuper le bien après son départ à la retraite.

Modalités d'une location avec un PTZ

Si vous êtes dans l'une des situations particulières ci-dessus, offrant la possibilité de louer votre bien immobilier au cours de 6 premières années, la location doit respecter plusieurs règles : 

• La durée totale de location du logement ne peut dépasser 6 ans. 
• Le logement ne doit pas être utilisé comme meublé de tourisme, logement meublé, résidence secondaire ou logement de fonction. En clair, vous devez le proposer à la location nue au titre de la résidence principale du locataire.  Cette condition vise à empêcher les investissements purement locatifs. 
• Le loyer est plafonné selon les mêmes plafonds qu'un logement social (plafond du prêt locatif social ou PLS). 
• Le locataire doit justifier de ressources limitées au jour de la signature du bail, selon les plafonds de revenus pour obtenir un logement social de type PLS.

En outre, le propriétaire doit informer sans délai l'établissement bancaire de la mise en location du bien.

Remboursement anticipé du PTZ en cas de location ?

Racheter son PTZ pour mettre le bien en location est une solution si vous ne souhaitez pas attendre la fin de la période de 6 ans. 

En effet, aucune règle n'interdit le remboursement anticipé total du prêt à taux zéro. Pour ce faire, adressez une demande écrite à votre banque en lettre recommandée avec accusé de réception. 

L'établissement prêteur vous expliquera les modalités pratiques et les documents nécessaires pour réaliser un remboursement anticipé du prêt.

En revanche, il est évident que vous devez disposer des fonds nécessaires pour couvrir le montant du PTZ. 

Quelles démarches pour louer un logement acquis avec un PTZ ? 

Mettre en location un appartement 6 ans après l'obtention du PTZ

Aucune contrainte ne pèse alors sur le propriétaire bailleur. La mise en location peut se faire en location nue, location meublée ou location saisonnière. Vous pouvez aussi transformer le bien en résidence secondaire.

Vous pouvez choisir votre locataire, sans conditions de revenus et sans plafonnement du loyer. Bref, vous faites ce que vous voulez comme tout autre propriétaire ! 

La revente du logement neuf ou ancien ?

Enfin, ultime solution si vous ne souhaitez plus habiter dans le logement. A défaut de pouvoir le mettre en location, vous pouvez revendre le bien acquis avec un PTZ.

En cas de revente, vous devez rembourser par anticipation le prêt à taux zéro, sauf si un transfert de prêt est possible en cas d'achat d'une nouvelle résidence principale. Pour cela, la nouvelle acquisition devra remplir toutes les conditions d'octroi du PTZ.

Quelles sanctions en cas de mise en location illicite ? 

La mise en location d'un bien acquis avec un PTZ, en dehors des règles ci-dessous, peut coûter cher à l'emprunteur. Le non-respect des conditions d'octroi du prêt à taux zéro entraîne la perte du bénéfice du prêt. Aussi, vous serez contraint de rembourser intégralement le montant du PTZ par anticipation.