Aller au contenu principal
premier achat prets réglementés
Guide
Mis à jour le 24/10/2022 4 min

Premier achat : pensez aux prêts réglementés !

Sommaire

Pour construire votre budget d’achat immobilier, il est parfois possible de compléter l’apport personnel et le prêt bancaire classique par le recours à un prêt réglementé. Quels sont ces prêts ? Comment fonctionnent-ils ? Tour d’horizon.

Certains prêts réglementés, comme le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt Action logement (ex-1 % logement) peuvent vous procurer les quelques milliers ou les dizaines de milliers d'euros qui vous manquent pour boucler votre opération. D’autres, comme le prêt accession sociale (PAS), pourront financer l'intégralité de votre opération immobilière. Attention, tous ces prêts sont exclusivement réservés au financement d'une résidence principale !

Avec le prêt à taux zéro (PTZ), empruntez jusqu'à 138 000 €… sans intérêt

Le PTZ (1) est le plus connu des prêts réglementés. Il a été sensiblement remanié par la loi de finances pour 2016. Elle a notamment majoré les plafonds de ressources des emprunteurs et étendu le PTZ dans l’ancien à l’ensemble du territoire.

Ce prêt sans intérêts bancaires est soumis à des conditions de ressources. La fourchette de revenu fiscal de référence (année n-2) de l'emprunteur est variable en fonction de la localisation de l'opération et de la composition de la famille (par exemple 51 800 € pour un couple vivant à Paris ou en première couronne parisienne et 37 800 € pour un couple vivant dans une métropole régionale). Le montant de l'emprunt oscille entre 40 000 € et 138 000 € ; il représente jusqu'à 40% du montant total de l'opération (cette quotité est limitée à 10 % pour l’achat d’un logement social dans l’ancien). Son remboursement s'effectue sur 20 à 25 ans avec un différé de remboursement au moins. Plus les revenus de l'emprunteur sont faibles, plus la durée de remboursement est longue.

Depuis le 1er janvier 2016, il est possible de bénéficier du PTZ pour l'achat d'un bien à rénover dès lors que les travaux représentent au moins 25 % du montant total de l'opération.

A noter : pour avoir le droit de financer votre nouvelle opération au moyen d’un PTZ, il faut être primo-accédant, c’est à dire ne pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années.

Financez l'intégralité de votre achat avec le prêt accession sociale (PAS)

Le PAS (2) est soumis aux mêmes conditions de ressources que le PTZ. Il peut financer la totalité de l'achat ou la construction d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Il n'est pas cumulable avec un prêt bancaire immobilier « classique » mais il peut être complété par un PTZ ou un prêt Action Logement. La durée de remboursement s'étend de 5 à 30 ans. Les taux varient en fonction de la durée du prêt et ne peuvent pas excéder des plafonds fixés par l'Etat. Le PAS permet à l'emprunteur de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL).

A noter : le PAS, comme le PTZ, est distribué par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'Etat.

Le prêt conventionné, accessible sans condition de ressources

Le prêt conventionné peut, quant à lui, financer l’intégralité de votre opération immobilière dans le neuf ou dans l’ancien. Il est remboursable sur une durée allant de 5 à 30 ans. Les taux applicables, plafonnés par l’État, varient en fonction de la durée du prêt. Comme le PAS, le prêt conventionné ouvre droit aux aides au logement (3).

Le prêt Action Logement (ex 1% logement), réservé aux salariés et retraités du secteur privé

Le prêt Action Logement permet d'emprunter entre 7 000 et 25 000 € (montant variable en fonction de la localisation de l'opération) pour l'achat d'un logement neuf ou ancien au taux défiant toute concurrence de 1 %. Remboursable sur 20 ans maximum, il ne peut pas financer plus de 30 % de l'opération (4). Réservé aux salariés et aux retraités depuis moins de cinq ans du secteur privé (entreprises non agricoles employant plus de 10 salariés), il était, jusqu'au 9 mai 2015, soumis à condition de ressources. Depuis cette date, une partie des prêts peuvent être accordés sans condition de ressources. A savoir encore, l’octroi du prêt Action Logement est soumis à l'accord de l’employeur mais – bonne nouvelle – il n’est pas remis en cause en cas de rupture du contrat de travail.

A noter : les fonctionnaires peuvent, sous certaines conditions (de ressources notamment), bénéficier d'un prêt spécifique.

Utilisez l’épargne de votre plan épargne logement

Peut-être disposez-vous d'un plan épargne logement (PEL) (5) ? Ce produit vous permet, après une phase d'épargne rémunérée d’au moins quatre ans d'obtenir un prêt dit «  Épargne Logement ». Son montant et sa durée varient en fonction du montant épargné. Le taux obtenu dépend de la date d'ouverture du  PEL. Par exemple, si vous l'avez souscrit entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016, vous obtenez un taux de 3,2 %. Ce taux descend à 2,7 % pour les plans ouverts à compter du 1er février 2016. Vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d'une prime d’État représentant 40 ou 50 % des intérêts acquis au moment de votre emprunt.

La rémunération du PEL varie en fonction de la date d'ouverture du plan : 2,5 % pour les plans ouverts entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015, 2 % pour ceux ouverts à compter du 1er février 2015 et 1,5 % pour ceux ouverts à compter du 1er février 2016.


    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.