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Quelles sont les solutions pour garantir votre prêt immobilier ?

crédit immobilier : les garanties

14/01/2015
Mis à jour le 25/01/2017

Si vous empruntez pour devenir propriétaire, la banque va vous proposer de prendre une garantie financière de prêt immobilier, cela afin de s’assurer que le prêt lui sera entièrement remboursé. Focus sur les différentes solutions envisageables et sur leurs coûts.

L’hypothèque et l’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD)

Fréquentes, l’hypothèque et l’IPPD sont des garanties dites « réelles » car elles portent sur le bien immobilier lui-même. En cas d’impayé, l’établissement prêteur peut, pour récupérer les sommes prêtées, saisir le logement et le vendre. Ces garanties doivent faire l’objet d’un acte notarié, ce qui occasionne des frais. Si vous revendez le bien avant d’avoir remboursé l’intégralité du prêt vous devrez préalablement demander au prêteur de donner mainlevée de sa garantie au notaire chargé de la vente, par ailleurs, vous acquitterez des frais de mainlevée.

L’hypothèque est généralement utilisée pour financer la construction d’une maison individuelle ou un achat sur plan. La prise d’hypothèque a un coût non négligeable (salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, taxe de publicité foncière, etc.). À noter : certains prêts réglementés (prêts PAS, PTZ…) sont exonérés de la taxe de publicité foncière.

Contrairement à l’hypothèque, l’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) ne peut porter que sur un bien existant (ancien ou neuf dont la construction est achevée). Autre différence, elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera peut-être seulement une hypothèque. Demandez plutôt à mixer une hypothèque (sur la partie non construite) avec une IPPD (sur la partie déjà construite) : ce sera plus  économique !

Le cautionnement d’un proche de l’emprunteur

Dans certains cas, notamment si l’emprunteur est jeune ou si l’emprunt est supérieur à 100 % de la valeur du bien (par exemple pour financer également les frais de notaire), la banque peut demander, éventuellement en complément de la garantie réelle, le cautionnement d’un proche. Cette sûreté personnelle est limitée dans le temps (elle peut notamment être limitée aux premières années du prêt) et peut ne garantir qu’une partie de la somme prêtée.

La société de cautionnement

À la place d’une garantie réelle, la banque peut vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement. Le prix de cette garantie est généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle. En cas d’impayés, cette société de cautionnement se substituera à l’emprunteur pour indemniser la banque, puis se retournera vers lui pour récupérer ses fonds. À noter qu’au moment de la délivrance de la garantie, la société de cautionnement exige habituellement une promesse d’affectation hypothécaire ou l’engagement par l’emprunteur de ne pas hypothéquer le bien au profit d’un tiers. Le cautionnement permet d’éviter les frais d’acte notarié de mainlevée d’hypothèque ou d’IPPD. Attention, le cautionnement n’est pas automatique : la société de cautionnement a le droit de refuser de se porter garante si elle juge que votre dossier n’est pas assez solide.

Nantissement, garantie déplacée : les solutions alternatives

Il existe des solutions moins classiques pour garantir un achat immobilier. En pratique, elles sont souvent demandées aux emprunteurs qui achètent un bien atypique pour lequel il n’y a que peu de références de prix (château…) ou situé à l’étranger (un riad au Maroc, par exemple). Il  peut être ainsi possible d’apporter en garantie (nantir) un contrat d’assurance vie. Mais attention, le titulaire se prive alors de la liberté de procéder à des rachats ou de demander une avance tant que le crédit n’est pas intégralement remboursé. Une garantie déplacée peut également être envisagée dans certains cas spécifiques : vous garantissez votre nouvelle acquisition immobilière par une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà et sur lequel vous n’avez pas de crédit en cours. Son coût sera celui d’une hypothèque.

Pour aller plus loin :

© Uni éditions – MIG Aout 2014

Dans le cadre de la réglementation du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.