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Les solutions de financement de travaux

financer ses travaux

28/01/2015
Mis à jour le 17/11/2016

Vous envisagez de faire des travaux de rénovation dans votre logement ou des travaux plus importants d’agrandissement ? Avant de vous lancer, vérifiez si vous devez obtenir des autorisations particulières. Prenez également le temps de bien estimer le montant de vos travaux afin de mettre en place la solution de financement de travaux la plus adaptée.

Faire des travaux : une opportunité à étudier

Acheter un logement nécessitant des travaux de rénovation ou de remise en état présente des avantages. En effet, l’achat peut généralement se faire avec une décote par rapport au prix du même logement en bon état.

Pour un logement dédié à un investissement locatif, si vos revenus fonciers sont imposés selon le régime réel, le coût des travaux d’entretien et d’amélioration vient en déduction des loyers imposables. Cela peut vous permettre de créer des déficits fonciers qui, sous certaines conditions, viennent en déduction de votre revenu global imposable. Intéressant si vous êtes fortement imposé.

En dehors de tout achat immobilier, faire des travaux de rénovation dans votre logement actuel vous permet de le valoriser et de faire des économies sur le long terme en améliorant, par exemple, sa performance énergétique.

Sans oublier les dispositifs de faveur pour les travaux de rénovation :

  • les travaux en faveur du développement durable réalisés dans la résidence principale bénéficient, sous certaines conditions, du crédit d’impôt développement durable (CIDD), dont les conditions d’accès pourraient être assouplies dès l’automne prochain;
  • la TVA sur les travaux de rénovation réalisés par des entreprises sur les logements achevés depuis plus de deux ans est perçue au taux intermédiaire de 10 %. Depuis le 1er janvier 2014, certains travaux d’économie d’énergie bénéficient d’une TVA au taux réduit de 5,5 % pour les travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique ;
  • en fonction de la nature des travaux, il existe des prêts réglementés avantageux tel que le prêt éco-PTZ (voir ci-dessous).

Dans tous les cas, les locaux doivent être :

  • achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux,
  • affectés à l'habitation, que ce soit une résidence principale ou une résidence secondaire.

Réalisation de travaux : les autorisations à obtenir

Avant de commencer vos travaux, vérifiez si des autorisations doivent être obtenues.

Si vous êtes en copropriété, quels que soient vos travaux, vérifiez le règlement de copropriété : certains règlements comportent des dispositions particulières pour les travaux réalisés dans les parties privatives. Par ailleurs, si vous envisagez d’effectuer des travaux qui ont des conséquences sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble, ceux-ci nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Sont concernés, par exemple, la démolition ou le percement d’un mur porteur, l’agrandissement d’une fenêtre ou la transformation d’une terrasse en véranda.

Pour des travaux d’agrandissement dans une maison, une déclaration préalable de travaux (à demander à la mairie) est obligatoire pour des travaux créant une surface comprise entre 5 et 20 m² (seuil porté à 40 m² en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme). Au-delà de ces métrés, ou lorsque les travaux portent à plus de 170 m² la surface de la construction ou lorsqu’ils concernent un bâtiment dont la surface actuelle excède 170 m² un permis de construire est obligatoire. Pour des travaux portant à plus de 170 m² la surface de la construction. Dans ces cas là, le recours à un architecte est aussi nécessaire.

Certains travaux de petites constructions ou de modification de façade ne sont soumis qu’à une déclaration préalable de travaux à la mairie : travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment, changement d’huisseries, etc. A noter : depuis le 1er avril 2014, sauf exception (secteur sauvegardé, etc.) les travaux de ravalement sont dispensés de formalités.

Les travaux d’entretien, de réparation ou d’aménagement de faible importance (peinture, menuiserie, réfection d’une salle de bains, mise aux normes de l’électricité, etc.) sont dispensés de toute formalité.

Comment financer ses travaux ?

Pour avoir un ordre de grandeur du budget des travaux que vous allez effectuer, sachez qu’il faut prévoir environ 150 €/m² pour des travaux de rénovation légers, 1000 €/m² si vous devez faire refaire toutes les peintures, l’électricité et les salles de bains, et jusqu’à 1 400 €/m² pour des travaux de gros œuvre (ouvertures, création de cloisons, etc.). Pour affiner votre budget, faites établir des devis précis par des entreprises.

Le financement des travaux de votre logement peut être inclu dans votre financement global d’acquisition (1) lorsque vous achetez un logement pour lequel vous prévoyez, dès le départ, la réalisation de travaux. Dans ce cas, veillez à bien prendre en compte le budget des travaux lorsque vous déterminez votre capacité globale d’acquisition.

Si vous souhaitez réaliser des travaux dans un logement en dehors de toute acquisition, différents types de prêts immobiliers permettent le financement de travaux. Pour des travaux dans une habitation principale dont vous êtes propriétaire (que vous l’occupiez ou que vous la mettiez en location) :

  • le prêt d’épargne logement est un prêt dont le montant dépend des intérêts que vous avez acquis pendant la phase d’épargne sur votre plan d’épargne logement (PEL) (prêt maximal de 92 000 €) (2) et/ou votre compte d’épargne logement (CEL) (prêt maximal de 23 000 €) (3). Vous pouvez cumuler un prêt CEL et un prêt PEL dans la limite d’un montant maximal de 92 000 €.
  • l’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ) est un prêt à taux zéro, accessible aux propriétaires d’un logement achevé avant le 1er janvier 1990, qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique répondant à des caractéristiques techniques précises et réalisés par des professionnels. En fonction de la nature et de l’ampleur des travaux, vous pouvez emprunter, sans condition de ressources réglementaire, entre 10 000 € et 30 000 € (4) (Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager). Depuis le 1er janvier 2014, les copropriétés peuvent bénéficier d’un Eco-PTZ spécifique. A noter : le projet de loi sur la transition énergétique présenté en Conseil des ministres le 18 juin dernier, prévoit de modifier les modalités de l’Eco-PTZ.

Quel que soit l’usage de votre logement (habitation principale ou résidence secondaire), vous pouvez aussi souscrire un prêt immobilier amortissable classique pour financer vos travaux, à taux fixe ou à taux révisable (en fonction de l'évolution des taux immobiliers) si le montant que vous souhaitez emprunter pour financer vos travaux est supérieur à 75 000 € ou s’il s’agit de travaux de construction (1). Dans ce cas, le règlement des factures et des appels de fonds est généralement effectué directement par la banque.

Si le montant que vous souhaitez emprunter est inférieur ou égal à 75 000 €, le prêt prend la forme d’un crédit à la consommation (5) (Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager).

© Uni éditions – MIG – Juillet 2014

Exemple pour un prêt immobilier d’un montant de 30 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 120 mois soit 10 années, le remboursement s’effectue en 119 mensualités de 260,50 € [et une dernière ajustée de 260,50€]. Taux débiteur fixe de 0,00%. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 1,50%, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Montant total dû de 32 240,00 € dont 0,00 € d’intérêts, 0,00 € de frais de dossier, assurance de 1 260,00 €, frais de garantie d’hypothèque de 980,00 €. [Pour les prêts en devises, d’éventuelles fluctuations du taux de change peuvent modifier le montant total dû].  Le coût standard maximum de l’assurance (1) obligatoire à souscrire est de 10,50 € par mois pour un assuré à 100 %  âgé de moins de 60 ans, et s’ajoute à la mensualité du crédit. Soit un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,84 %.  Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable dans votre Caisse Régionale.  Une garantie réelle ou personnelle sera demandée pour l’octroi du crédit.

(1) Offre soumise à conditions. Sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
(2) Dans le cadre de la réglementation épargne logement en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement, par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur.  S’agissant de prêts épargne logement concernant l’acquisition ou la construction des logements destinés à l’habitation principale (ou simultanément une acquisition et des travaux) le prêt épargne logement prend la forme d’un prêt immobilier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
(3) Offre soumise à conditions. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel, prêteur. Le montant du prêt CEL est fonction des intérêts acquis pendant la période d’épargne. Conformément aux dispositions du Code de la consommation, la nature et le formalisme du contrat de prêt CEL dépendront du montant du crédit sollicité et de l’objet du financement (renseignez-vous auprès d’un conseiller du Crédit Agricole).
(4) Dans le cadre de la réglementation de l’éco-prêt à taux zéro en vigueur au 1er janvier 2016 susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant de prêts destinés à financer uniquement des travaux, le prêt prendra la forme d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation en fonction de la nature de la garantie demandée par votre Caisse régionale.  Pour un prêt immobilier, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées. Pour un prêt à la consommation, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 14 jours calendaires.
(5) Offre soumise à conditions. Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai légal de rétractation pour revenir sur votre engagement.