Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière 

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ? Qui peut en bénéficier ?

La défiscalisation immobilière revient à acheter un bien immobilier pour le mettre en location, tout en profitant des mesures incitatives mises en place par l'État, sous la forme d'avantages fiscaux.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière varient au fil du temps et conditionnent l'octroi d'un avantage fiscal à plusieurs conditions liées aux ressources du locataire, aux loyers, aux zones géographiques concernées, etc.

L'objectif est de faire participer les investisseurs à l'augmentation de l'offre locative, notamment dans les zones tendues, ou à la rénovation des biens immobiliers vétustes.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne concernent donc pas l'achat d'une résidence principale.

Pourquoi faire de la défiscalisation grâce à l'immobilier ?

• Réduire le montant de vos impôts d'une partie du montant de l'investissement immobilier.
• Diminuer l’imposition de vos loyers.
• Déduire de vos revenus fonciers ou de votre revenu global une partie du montant investi.
• Créer un patrimoine immobilier à crédit (utilisez notre simulateur de prêt immobilier).
• Préparer sa retraite avec un placement immobilier, tout en diminuant immédiatement son impôt sur le revenu.

La défiscalisation immobilière : quels sont les dispositifs en vigueur pour la location meublée ?

La location meublée peut se concevoir dans le neuf comme dans l'ancien. Elle génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés soit selon :

• Le régime micro-BIC, qui prévoit l'application, sur les loyers encaissés, d'un abattement forfaitaire représentatif des charges.
• Le régime réel, qui permet une déduction à l'euro près des charges locatives, et l'amortissement (sous conditions) du bien immobilier acquis.

Le régime micro-BIC a vocation à s'appliquer automatiquement si votre chiffre d'affaires ne dépasse pas (pour les revenus 2025) : 

• 15 000 €, en cas de location de meublés de tourisme non classés (abattement forfaitaire de 30 %).
• 77 700 €, en cas de location de meublés de tourisme classés et autres meublés (abattement forfaitaire de 50 %).

Le régime réel vous impose d'effectuer, chaque année, une déclaration de résultat, accompagnée d'une liasse fiscale complète et d'un bilan. En particulier, la pratique des amortissements par composant impose une connaissance pointue des règles fiscales !

En tant que loueur en meublé, vous pouvez relever du statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou de celui de loueur de meublé professionnel (LMP), selon votre situation.

Vous bénéficiez du statut de LMP si : 

• Les recettes locatives de votre foyer excèdent 23 000 €.
• Les recettes issues de la location meublée excèdent les autres revenus professionnels soumis à l'IR de votre foyer.

Les différences entre LMP et LMNP se situent essentiellement au niveau du sort de la plus-value immobilière, puisque celle-ci relève, dans le premier cas, du régime des plus-values professionnelles, et dans le second cas du régime des plus-values privées. 

La défiscalisation immobilière : les dispositifs pour l'achat dans le neuf en 2026

Dispositif Relance logement ("Jeanbrun") - Nouveau statut fiscal de bailleur privé

Pour booster l'offre locative, le Gouvernement a annoncé la mise en place d'un nouveau plan "Relance logement" en janvier 2026, qui prévoit la création d'un nouveau statut fiscal de bailleur privé. 

Concrètement, les mesures annoncées donnent lieu à l'institution d'un régime fiscal de faveur pour les particuliers qui achètent des logements neufs ou en état futur d'achèvement dans des immeubles d'habitation collectifs en France, en vue de les mettre en location nue en résidence principale (loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers). 

En pratique, l'investisseur peut déduire des loyers encaissés une partie du prix d'achat du bien (mécanisme "d'amortissement"). En pratique donc, l'amortissement pratiqué vient réduire le montant des revenus fonciers imposables.

Le taux d'amortissement applicable est, selon la situation, de :

• 3,5 % (location intermédiaire).
• 4,5 % (location sociale).
• ou 5,5 % (location très sociale).

Au global, l'amortissement pratiqué ne doit pas excéder un montant oscillant entre 8 000 et 12 000 € par an et par foyer fiscal, selon la situation. 

Pour rappel, le déficit foncier généré par la déduction de charges autres que les intérêts d'emprunt peut s'imputer sur le revenu global de l'investisseur, dans la limite de 10 700 € par an.

Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, l'investisseur doit fixer un loyer plafonné (distinct selon le secteur concerné - location intermédiaire, sociale et très sociale), et les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain seuil. En outre, le locataire ne doit pas être un parent ou un membre du foyer fiscal de l'investisseur.

Ce nouveau dispositif a été enteriné par la loi de finances pour 2026, dont la publication est intervenue le vendredi 20 février 2026.

De fait, il concerne les achats de biens neufs et les dépôts de demande de permis de construire réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Notez que ce nouveau dispositif concerne aussi l'achat de biens anciens faisant l'objet de gros travaux, ce que nous détaillons ci-dessous.

La défiscalisation immobilière : les dispositifs pour l'achat dans l'ancien

Dispositif Relance logement (ou "Jeanbrun")

Le dispositif de défiscalisation immobilière "Jeanbrun" mis en place par la loi de finances pour 2026 concerne aussi les achats de biens déjà construits qui font l'objet de gros travaux (ou de travaux d'amélioration représentant 30 % du prix d'achat).

Le mécanisme d'amortissement obéit aux mêmes principes d'application que ceux prévus dans le cadre d'investissement locatif dans le neuf, à savoir : 

• Engagement du bailleur de mettre le logement en location nue (revenus fonciers) à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans.
• Condition de ressources, pour le locataire (qui ne doit pas être un proche du bailleur), et d'application d'un loyer plafonné, pour le bailleur.
• Plafonnement du montant maximal d'amortissement pratiqué par an et par foyer fiscal.

En revanche, le taux d'amortissement pratiqué est de : 

• 3 % (dans le secteur de la location intermédiaire).
• 3,5 % (location sociale).
• 4 % (location très sociale).

En pratique, ce nouveau dispositif s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. 

Dispositif Denormandie ancien

Si vous réalisez un investissement locatif entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, vous pouvez peut-être bénéficier du dispositif Denormandie ancien.

Celui-ci donne droit au bénéfice d'une réduction d'impôt aux contribuables qui achètent des logements :

• Faisant l'objet de travaux d'amélioration pour atteindre une certaine performance énergétique.
• Ou des locaux faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Le montant des travaux réalisés doit au moins être égal à 25 % du coût global de l'opération. 

Les logements achetés doivent être situés en France (métropole ou départements et régions d'outre-mer) ou dans une collectivité d'outre-mer : 

• Dans une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
• Ou dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important (zone Action Coeur de ville).

Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, le logement doit être loué nu comme résidence principale (hors cercle familial du bailleur) pendant 6 ou 9 ans pour donner droit à une réduction d'impôt de 12 % ou 18 %.

Des conditions d'éligibilité concernent également la situation financière du locataire (plafond de ressources) et le montant du loyer pratiqué. 

La loi Malraux

Depuis 1963, la loi Malraux offre des avantages fiscaux poursuivant 2 objectifs :

• Soutenir la restauration des bâtiments remarquables.
• Et augmenter l'offre locative.

La loi Malraux favorise ainsi l’investissement locatif immobilier dans l’ancien.

Concrètement, le dispositif introduit par la loi Malraux se traduit par l'octroi d'une réduction d'impôt sur le revenu si vous supportez des dépenses de restauration complète d'un immeuble bâti situé : 

• Dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. Si le site n'est pas couvert par ce type de plan, l'opération de restauration doit, outre la localisation dans un SPR, être déclarée d'utilité publique ;
• Ou, jusqu'au 31 décembre 2024, dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

Les dépenses concernées par le dispositif sont notamment les dépenses de travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique, les charges foncières communes (comme les dépenses de réparation et d'entretien ou encore les frais de gestion), ainsi que les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Le montant de la réduction d'impôt s'élève à 22 % voire 30 % du montant des dépenses supportées, selon le bien immobilier concerné.

L'immeuble restauré doit être mis en location pendant 9 ans. S'il s'agit d'un local d'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu pendant 9 ans minimum, à titre de résidence principale, sans plafonnement de loyer. 

Comment défiscaliser avec Loc'avantages ?

Le dispositif Loc'avantages donne lieu à l'octroi d'une réduction d'impôt sur le revenu aux propriétaires qui donnent leur logement en location (conditions cumulatives) : 

• Dans le cadre d'un conventionnement passé avec l'Agence nationale de l'habitat "Anah" (demande de conventionnement enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027).
• Nue, à usage d'habitation principale.
• En respectant un certain plafonnement du loyer, à des locataires qui ne sont pas membres de leur famille et dont les ressources n'excèdent pas un certain seuil.

Concrètement, l'octroi de la réduction d'impôt est conditionné à l'acceptation, par le bailleur, de louer son bien à des montants inférieurs aux loyers du marché.

Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée : entre 15 % et 35 %, en fonction des niveaux de loyer pratiqués, selon le secteur de location (intermédiaire ou sociale).

Bon à savoir : Le guichet de dépôt de demandes de Loc'Avantages a été fermé, de manière temporaire, jusqu'à l'adoption de la loi de finances pour 2026. Celle-ci a finalement été publiée le 20 février dernier. La situation devrait donc bientôt évoluer, ce dont nous vous tiendrons informés !

Quels sont les risques de la défiscalisation ?

Le principal risque du mécanisme de défiscalisation immobilière est de mal choisir son bien immobilier, et de se retrouver dans l'impossibilité de le louer.

Quels que soient les avantages fiscaux, un investissement s'établit d'abord en fonction de :

• La qualité du bien.
• Sa localisation géographique.
• Le marché locatif local.
• Le potentiel de revente.

Défiscaliser votre investissement reste un avantage, mais ne doit pas être l'unique objectif de votre démarche !

Références :

• Article 35 du CGI (BIC)
• Article 155 du CGI (loueur meublé professionnel)
• Article 199 novovicies du CGI (Dispositifs Duflot et Pinel - I-B, 5° dispositif Denormandie)
• Communiqué de presse du Gouvernement du 26 janvier 2026 - Plan "Relance logement"
• Loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
• Article 156 du CGI (imputation du déficit foncier sur le revenu global)
• Article 199 novovicies du CGI, Loi 2024-322 du 9-4-2024 , article 42 et Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts (dispositif Denormandie ancien)
• Article 199 tervicies du CGI (dispositif Malraux)
• Article 199 tricies du CGI (dispositif "Loc'Avantages")