5 conseils pour bien agrandir sa maison

1- Évaluez le budget en considérant tous les frais liés au projet d'extension

Frais directs à prévoir pour l'extension/la surélévation d'une habitation

En moyenne, l’extension d’une maison revient entre 1 500€ et 2 000 € du m² (cette fourchette de prix est indicative), mais ce budget peut être revu à la hausse en fonction des spécificités du chantier.

Exemples :

• Une surélévation se révèle plus coûteuse qu’un agrandissement horizontal : il faut généralement consolider le bâtiment existant afin qu’il puisse supporter la surcharge.
• Le choix des matériaux entre aussi en ligne de compte : une ossature en bois est bien souvent plus chère qu’en parpaings.

Il faut également prévoir les honoraires du maître d’œuvre : si vous faites appel à un professionnel pour mener l’ensemble de votre projet à terme (de la conception à la réception des travaux), vous devrez généralement lui verser entre 10 et 15 % du coût du chantier.

Frais annexes pour des travaux d'extension

N’oubliez pas non plus la cohorte de frais annexes, comme l’assurance dommage-ouvrages, obligatoire pour le maitre d’ouvrage pour ce type de travaux (3 à 4 % du coût du chantier) ou encore la taxe d’aménagement.

Enfin, votre extension va majorer le montant de vos impôts locaux et vous contraindre à payer deux taxes d'urbanisme :

• La taxe d'aménagement. Elle peut faire l'objet d'un abattement ou d'une exonération.
• La taxe d'archéologie préventive (part archéologie de la taxe d'aménagement). Elle est due pour tous les travaux qui donnent lieu à une autorisation d’urbanisme dès lors que lesdits travaux affectent le sous-sol.

L'agrandissement impliquera aussi certainement une majoration de votre prime d’assurance habitation.

2- Respectez la réglementation applicable pour une extension du volume extérieur ou en hauteur

Nombre de mètres carrés et hauteur maximale autorisés, servitudes de vue, contraintes architecturales liées à la proximité d’un monument historique… 

Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez que votre projet respecte les contraintes applicables dans la commune.

Suivant l’importance de l’extension, vous allez devoir faire une déclaration préalable de travaux (de 5 à 20 ou 40 m² suivant les zones) ou déposer un permis de construire (plus de 20 ou 40 m² suivant les zones).

Sur ce point, les règles diffèrent selon que le terrain est ou non situé dans une zone urbaine d'un PLU (plan local d'urbanisme) et la surface de votre projet. Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des règles principales à connaître.

Votre habitation est située en dehors d'une zone urbaine d'un PLU ou d'un site protégé

Agrandissement ou surélévation entre 1 et 5m² : dépôt d'une déclaration préalable (DP)

Les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant supposent le dépôt d'une déclaration préalable, sauf exceptions (exemple : les travaux de ravalement).

Une construction isolée ≤ 5 m² ne modifiant pas l’existant (par exemple un petit abri de jardin remplissant les conditions réglementaires) pourrait en principe ne nécessiter aucune formalité.

Agrandissement ou surélévation supérieur(e) à 5 m² et inférieur(e) à 20 m² : dépôt d'une DP

Doivent être précédés d'une DP, les travaux d'agrandissement créant une emprise au sol ou une surface de plancher : 

• Supérieure à 5 m² ;
• Et inférieure ou égale à 20 m².

Agrandissement ou surélévation de plus de 20 m² : demande de permis de construire (PC)

Sont soumis à PC les travaux d'agrandissement créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².

Si votre projet porte la surface de plancher totale de votre habitation à plus de 150 m² après les travaux, le recours à un architecte est obligatoire pour déposer le PC.

Votre habitation est située dans une zone urbaine d'un PLU ou un site protégé

Agrandissement ou surélévation entre 1 et 5 m² : dépôt d'une DP

Les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant supposent le dépôt d'une déclaration préalable, sauf exceptions (exemple : les travaux de ravalement).

Agrandissement ou surélévation de plus de 5 m² et de 40 m² maximum : dépôt d'une DP ou d'un PC

Les travaux créant une emprise au sol ou une surface de plancher doivent être précédés :

• d'une DP, si la surface ajoutée est supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 40 m² ;
• ou d'un PC, si la surface ajoutée est de plus de 20 m² et a pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de l'habitation au-delà de 150 m² (agrandissement + reste de la maison).

Agrandissement ou surélévation de plus de 40 m² : demande de PC

Sont soumis à PC dans les zones urbaines d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². 

Le recours à un architecte est obligatoire si l'extension porte la surface de plancher totale du bâtiment après travaux à plus de 150 m² de surface de plancher pour une maison d'habitation.

Pour vous renseigner sur les règles locales, rapprochez-vous du service urbanisme ou du Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) de votre département. Si vous êtes en lotissement, regardez son cahier des charges.

3- Faites appel à un architecte, le cas échéant

Vous devez obligatoirement faire appel à un architecte pour vos travaux d’agrandissement si :

• votre maison a une surface de plancher de 150 m² ou plus ;
• sa surface atteindra ou dépassera 150 m² après les travaux ;
• l’agrandissement ajoute une surface supérieure à 40 m² ou, comprise entre 20 et 40 m² et portant la surface totale à plus de 150 m².

Même lorsque le recours à un architecte n'est pas obligatoire, son intervention peut présenter un réel intérêt. Il vous permet de bénéficier d'un accompagnement tout au long du chantier, d'une coordination efficace des travaux et du concours d'entreprises sélectionnées pour leurs compétences. Le Conseil de l’ordre a ainsi créé un site recensant les architectes par spécialités.

4- Profitez de toutes les aides possibles

Si l’agrandissement porte sur votre résidence principale vous pouvez bénéficier de certaines aides :

• si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds, vous avez accès au prêt d’accession sociale (PAS) ;
• Si vous en disposez, n’oubliez pas que votre épargne salariale peut être débloquée par anticipation pour financer l’extension d’une résidence principale.

Certaines aides sont disponibles au niveau local, renseignez-vous auprès de votre commune ou de votre région (exemple : ANAH)

5- Déclarez les travaux au fisc et à votre assureur

Déclaration pour le calcul des impôts locaux et des taxes d'urbanisme

La création de votre nouvel espace va modifier la valeur locative de votre maison, qui sert à déterminer le montant de vos impôts locaux (vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers).

Vous devez réaliser des démarches administratives consistant à déclarer votre agrandissement au fisc dans les conditions suivantes :

• l'une pour le calcul des impôts locaux. Les constructions nouvelles, changements de consistance (additions de constructions, surélévations…) doivent être déclarés au service des impôts de la situation du bien dans les 90 jours de leur achèvement. Cet achèvement est entendu au sens où le bien considéré peut être utilisé conformément à sa destination. Déclaration modèle H1 - Impôts locaux - Locaux d’habitation - Maison individuelle (et dépendances) Cerfa 10867 (6650)
   
• l'autre pour le calcul des taxes d'urbanisme.
  Vous devez déclarer l'agrandissement dans un délai de 90 jours à compter de son achèvement. Vous recevez une demande de paiement unique à partir de 90 jours de la date de fin des travaux.

Sanctions en cas de défaut/retard/inexactitude dans la déclaration

Pour les impôts locaux

Le défaut de déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties.

La déclaration tardive réduit l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties. L'exonération est alors limitée à la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle du dépôt hors délai.

En outre, le défaut et le retard dans la formalité de déclaration peuvent donner lieu à un redressement et à l'application d'amendes fiscales 

La déclaration inexacte entraîne une amende de 15 € par oubli ou inexactitude. Le total des amendes applicables par déclaration est compris entre 60 € et 150 €.

Taxes d'urbanisme

À défaut de déclaration dans le délai de 90 jours après l'achèvement des travaux, vous recevez une mise en demeure de régulariser la situation, du service des impôts fonciers.

En l'absence de régularisation dans les 30 jours à compter de cette mise en demeure, les montants sont calculés d'office.

Bon à savoir :

Vous disposez de 15 jours à compter de l'achèvement des travaux (procès-verbal de réception) pour les déclarer à votre assurance habitation (par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique). Si vous négligez cette formalité, votre assureur pourrait refuser de vous indemniser pour d’éventuels dégâts survenant dans la partie non déclarée.

Références : 

• Article R*421-17 du Code de l'urbanisme (travaux soumis à déclaration préalable (DP))
• Article R421-11 du Code de l'urbanisme (DP en secteur protégé)
• Article R*421-14 (travaux soumis à permis de construire)
• Article R*431-2 (recours à un architecte obligatoire)
• Article 1406 du Code général des impôts (déclaration des travaux à l'administration fiscale dans les 90 jours)
• Article 1729 C du Code général des impôts (sanctions défaut/retard/erreur déclaration)
• Article L66 du Livre des procédures fiscales (taxation d'office de la taxe d'aménagement)
• Article L113-2 du Code des assurances