Droit de préemption urbain (DPU) : comment cela fonctionne-t-il lors d'une vente ?

À retenir :

• Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité publique  de se positionner devant des acquéreurs privés sur certaines ventes immobilières.
• Le DPU ne peut pas être appliqué de manière générale sur l’ensemble du territoire. Seules certaines zones sont concernées.
• Le DPU peut être simple ou renforcé.
• Le DPU ne trouve pas toujours à s'appliquer.
• Si votre bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption, vous devez obligatoirement informer la mairie de votre volonté de le vendre et attendre que le droit de préemption soit purgé. Cette formalité consiste à déposer une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
• Une fois votre DIA reçue, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour répondre (achat du bien ou refus d'achat du bien).
• Si le titulaire du DPU estime que le prix mentionné dans la DIA ne correspond pas à la valeur du bien, il peut proposer d'acquérir le bien à un prix inférieur. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par le juge de l'expropriation.

Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?

Plusieurs droits de préemption existent. Le droit de préemption urbain (DPU) fait partie des plus connus.

Le DPU correspond au privilège d’une collectivité publique (en principe il s'agit de la mairie de votre commune) de se positionner sur certaines ventes immobilières en priorité (maison, immeuble, terrain), devant des acquéreurs privés. 

Dans ce cas, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas poursuivre la vente avec les acheteurs privés potentiels déjà intéressés.

Lorsque la mairie exerce ce droit, le but est de répondre à des objectifs d'intérêt général, pour réaliser des opérations d’aménagement urbain définies, comme : 

• l'accomplissement d'un projet de voirie ;
• la construction d’équipements collectifs ;
• la réalisation de logements sociaux ;
• l'exécution de travaux en vue de sauvegarder le patrimoine.

Comment savoir si un bien est soumis au droit de préemption urbain ?

Le DPU ne peut pas être appliqué de manière générale sur l’ensemble du territoire. Cela concerne uniquement certaines zones.

L’établissement de zones de préemption se décide en conseil municipal, après délibération.

Cela peut impacter :

• des terrains construits ou non ;
• des maisons individuelles ;
• des appartements ;
• ainsi que des immeubles.

Cette délibération doit ensuite être portée à la connaissance des habitants, grâce à :

• un affichage en mairie pendant 2 mois ;
• et une parution de celle-ci dans les journaux locaux.

Une fois ce délai passé, vous pouvez toujours contacter le service d'urbanisme de la mairie de votre commune pour savoir si votre bien se situe ou non dans une zone de préemption.

Quelle est la différence entre droit de préemption urbain simple et renforcé ?

Le DPU peut être simple ou renforcé. En cas de DPU renforcé, cela n'entraîne pas les mêmes conséquences. 

Le DPU simple est bien souvent instauré dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU). En effet, le PLU offre la possibilité d'instaurer le DPU, mais cela demande toutefois un vote formel de la collectivité.

Il concerne principalement les ventes volontaires de terrains constructibles, de logements (maisons, appartements) et de certains locaux commerciaux, à condition que :

• leur construction soit achevée depuis au moins 4 ans ;
• ou que le règlement de copropriété ait plus de 10 ans.

Toutefois, la commune, par délibération motivée, peut décider de soumettre les biens habituellement exclus à son droit prioritaire d’achat, grâce au DPU renforcé.

Le DPU renforcé supprime donc ces exclusions prévues par le DPU simple, et permet à la mairie d’intervenir sur tous les types de biens (terrains nus ou bâtis, immeubles anciens, locaux industriels ou commerciaux, garages, ou encore immeubles entiers en copropriété, par exemple).

Dans quels cas le droit de préemption urbain ne s'applique pas ?

Le DPU ne trouve pas toujours à s'appliquer. Voici les principaux cas d'exonération prévus par la loi, quand bien même le DPU est renforcé.

Les ventes entre indivisaires

Les ventes réalisées entre membres d’une même famille échappent à la préemption (sortie d'indivision, ou encore procédure de licitation, par exemple).

Cela concerne notamment :

• les parents et enfants ;
• les grands-parents et petits-enfants.

La loi considère la transaction comme interne au cercle familial, de sorte que la mairie ne peut pas intervenir en faisant valoir son DPU.

Les partages successoraux

Les partages liés à une succession ne déclenchent pas le DPU. En effet, lorsqu’un bien se transmet entre héritiers, la collectivité ne peut pas intervenir.

Les ventes judiciaires

Les ventes issues d’une procédure judiciaire (saisie immobilière, ou encore liquidation judiciaire, par exemple) font partie des exonérations prévues par la loi, car la vente ne relève pas d'un choix libre du propriétaire, mais est imposée par une décision de justice.

La cession de parts sociales au sein d'une SCI familiale

Lorsque la vente porte sur des parts de société civile immobilière (SCI), la mairie ne peut pas utiliser son DPU, puisqu'il s'agit de titres sociaux et non de biens immobiliers. Il n’y pas de « mutation immobilière », la SCI demeure la propriétaire du bien.

Les mutations à titre gratuit

Les mutations à titre gratuit comme une donation ou un legs, sans contrepartie financière, sont également exclues de l'application du DPU.

Quand et comment faut-il purger le droit de préemption ?

Si votre bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption, avant de le vendre à un acquéreur privé intéressé, vous devez obligatoirement informer la mairie commune de votre volonté et patienter jusqu'à la purge du droit de préemption. 

Cette formalité prend la forme d'un dépôt d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

En principe, c'est le notaire en charge de la vente qui s’occupe de la réaliser par écrit.

Elle doit comprendre un certain nombre de mentions, comme :

• l'identité du propriétaire et de l’acquéreur pressenti ;
• la désignation précise du bien (références cadastrales, superficie, nature et affectation) ;
• le prix et les conditions de l’aliénation projetée (ou mise à prix en cas d’adjudication) ;
• les modalités particulières de paiement (éventuels paiements en nature avec estimation) ;
• les pièces justificatives éventuellement exigées par voie réglementaire ou par le formulaire local (diagnostics, plan, état locatif, etc.).

La DIA est adressée :

• en quatre exemplaires, lorsque l’envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception (ou fait l’objet d’un dépôt contre décharge) ;
• en un seul exemplaire, si la DIA est adressée par voie électronique spécifique.

Bon à savoir :

La DIA est fondamentale puisqu'elle permet au titulaire du DPU d'apprécier, de façon complète, l’opportunité de préempter. Si elle n’a pas été effectuée, la vente peut être déclarée nulle jusqu’à 5 ans après la signature de l’acte de vente.

Quand la mairie peut-elle exercer son droit de préemption urbain ? Quelle est la durée du délai de réponse légal ?

Une fois votre DIA reçue, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre :

• soit elle décide de ne pas acheter votre bien : cette renonciation peut être explicite, c'est-à-dire qu'elle vous répond par la négative dans le délai de 2 mois. Elle peut également être tacite, c'est-à-dire que si vous n’avez pas de réponse dans le délai des 2 mois, ce silence signifie qu’elle ne se positionne pas sur votre bien. La vente peut alors reprendre son cours normal, mais elle doit être conclue dans les 3 ans. À défaut, il faudra à nouveau que vous présentiez une DIA à votre mairie.
• soit elle décide d’acheter votre bien : si la mairie est d'accord avec vous sur le prix, la vente aura lieu dans les 3 mois. La décision de préempter doit faire l’objet d’une publication. Vous signez alors un acte authentique concluant la vente avec la mairie, réalisé par le notaire, ce qui emportera transfert de propriété à cette dernière.

Bon à savoir :

Si la mairie sollicite des renseignements complémentaires ou demande à visiter le bien, le délai de réponse est gelé jusqu’à l'obtention des informations demandées ou jusqu’à la réalisation de la visite. Une fois ces éclaircissements apportés, si le délai restant est inférieur à 1 mois, la mairie aura droit à 1 mois supplémentaire pour donner sa réponse finale quant à l’usage, ou non, de son droit de préemption urbain.

Que se passe-t-il en cas de désaccord avec la mairie sur le prix du bien ?

La mairie de votre commune a tout à fait le droit de négocier le prix de vente proposé dans la DIA.

Dans ce cas, elle vous notifie par LRAR son offre d’acquérir le bien à un prix inférieur. Une fois la notification reçue, vous avez, à votre tour, 2 mois pour accepter ou refuser.

S’il n’est pas possible de trouver un terrain d’entente, il revient à votre collectivité de saisir le juge de l’expropriation, ce dernier étant compétent pour fixer le prix du bien. Sa saisine doit être effectuée dans un délai de 15 jours à partir de votre refus, par LRAR.

Bon à savoir :

Le juge de l'expropriation intervient pour déterminer le montant du prix de vente uniquement. Il n’examine donc pas la légalité de la décision de préempter.

Enfin, avec la mairie, un délai de 2 mois vous sera laissé pour vous exprimer sur le nouveau prix arrêté. Plusieurs situations sont à prévoir en cas de silence ou de refus :

• le silence des deux parties, c'est-à-dire que si vous ou la mairie ne renoncez pas à la vente dans ce délai, la décision devient définitive et la vente est considérée comme conclue ;
• si votre mairie renonce à acheter, vous pourrez vendre votre bien à l’acquéreur initial sans refaire de DIA, mais seulement au prix fixé par le juge de l'expropriation, lequel reste valable pendant 5 ans, sauf indexation et révision.
• si vous refusez, cela équivaut à une renonciation de la vente. Vous reprenez la libre disposition de votre bien mais vous devrez procéder de nouveau à toutes les formalités (promesse, DIA etc…).

Tableau sur le droit de préemption urbain : synthèse des délais et de la procédure à suivre

Références :

• Article L210-1 du Code de l'urbanisme (Définition du droit de préemption)
• Articles L211-1 à L211-7 du Code de l’urbanisme (DPU)
• Article L240-1 du Code de l’urbanisme (Droit de priorité)
• Article L300-1 du Code de l’urbanisme (Réalisation d'opérations d’aménagement urbain)
• Article L213-1 du Code de l'urbanisme (Cas dans lesquels le DPU ne s'applique pas)
• Articles L213-2 et R213-5 à R213-7 du Code de l'urbanisme (DIA)
• Articles R213-8 à R213-13 et D213-13-4 du Code de l'urbanisme (Détail de toute la procédure à compter du moment où la DIA est reçue par la mairie)
• Articles L211-5 et L213-7 du Code de l'urbanisme (Désaccord sur le prix de vente et juridiction compétente)
• Article L213-14 du Code de l’urbanisme (Transfert de propriété)
• Article L213-8 du Code de l’urbanisme (Reprise de la vente avec l'acquéreur privé initial)