Qu’est-ce qu’une servitude de vue et quelles sont les règles à respecter ?

Résumé de cet article : 

• La servitude de vue autorise un propriétaire à créer une ouverture donnant directement sur la propriété voisine, en dérogeant aux distances légales prévues par le Code civil, dans les limites prévues par le titre constitutif.
• Sans servitude, une fenêtre avec vue doit respecter une distance minimale de 1,90 m en vue droite et 60 cm en vue oblique.
• Une servitude de vue peut résulter d’un accord notarié, d’une prescription trentenaire ou d’une division de propriété.
• En cas de non-respect, le voisin peut demander la suppression de l’ouverture ou sa transformation en jour de souffrance.
• Des solutions existent pour éclairer un logement sans porter atteinte à l’intimité du voisin, notamment via les jours de souffrance.

Le droit français cherche à concilier deux principes fondamentaux : le droit de propriété et le respect de la vie privée. Ainsi, sauf exceptions, une ouverture ne peut pas permettre de regarder directement sur le terrain voisin sans respecter des distances minimales prévues par le Code civil. Ces règles visent à éviter les conflits de voisinage tout en garantissant un cadre juridique clair et protecteur pour chacun.

Cet article vous aide à comprendre ce qu’est une servitude de vue, dans quels cas elle s’applique, quelles sont les distances légales à respecter et quelles démarches entreprendre si une fenêtre porte atteinte à votre intimité ou si vous envisagez vous-même de créer une ouverture.

Qu'est-ce qu'une servitude de vue ?

Une servitude est une charge imposée à un terrain (fonds servant) au profit d’un autre terrain (fonds dominant).

La servitude de vue permet à un propriétaire de créer une ouverture donnant directement sur la propriété voisine, même lorsque les distances légales ne sont pas respectées, dans les limites prévues par le titre constitutif.

Elle concerne toutes les ouvertures susceptibles de créer une vue chez le voisin : fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, lucarnes, balcons ou terrasses. Elle s’applique uniquement entre propriétés privées contiguës, conformément à l’article 637 du Code civil.

Il existe trois façons principales d’acquérir une servitude de vue :

• Par accord entre voisins : un acte notarié peut formaliser cette autorisation. S’il est publié au service de publicité foncière, il devient opposable aux futurs acquéreurs.
• Par prescription trentenaire : si une ouverture existe sans contestation pendant 30 ans, la servitude est acquise, sous réserve qu’elle soit publique, apparente, continue et paisible.
• Par division de propriété : lorsqu’une propriété unique est divisée (ancienne servitude dite de « père de famille »), certaines ouvertures existantes peuvent être conservées.

Quelles sont les règles légales à respecter pour les ouvertures ?

Vue droite et vue oblique : quelles différences ?

Le Code civil distingue deux types de vues :

• La vue droite (ou directe) : elle permet de voir chez le voisin sans effort particulier, sans se pencher ni tourner la tête. La distance minimale à respecter est de 1,90 mètre entre l’ouverture et la limite séparative.
• La vue oblique (ou indirecte) : elle nécessite un mouvement du corps ou de la tête pour voir chez le voisin. La distance minimale est alors de 60 centimètres.

Ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés, conformément à l'article 680 du Code civil.

Lorsque la séparation est matérialisée par un mur mitoyen, un régime spécifique s’applique : l’accord du voisin est indispensable pour toute création d’ouverture.

Les jours de souffrance : une alternative autorisée

Lorsque les distances légales ne peuvent pas être respectées, il est, selon certaines conditions, possible d’installer un jour de souffrance. Il s’agit d’une ouverture laissant passer la lumière mais pas le regard.

Pour être conforme :

• La fenêtre doit être fixe (non ouvrante),
• Équipée d’un verre dormant ou translucide,
• Protégée par un treillis métallique,
• Positionnée à une hauteur minimale de 2,6 m au rez-de-chaussée et 1,9 m à l’étage.

Cette solution permet d’améliorer la luminosité sans porter atteinte à l’intimité du voisin.

Que faire si votre voisin installe une fenêtre qui donne chez vous ?

Avant d’engager des travaux susceptibles de créer une ouverture donnant sur une propriété voisine, certaines précautions sont indispensables pour éviter tout litige ultérieur. Il est notamment recommandé de vérifier les distances légales applicables, l’existence éventuelle d’une servitude de vue, ainsi que les règles locales d’urbanisme ou le règlement du lotissement. Une simple autorisation de construire ne dispense pas du respect du Code civil en matière de vue sur la propriété d’autrui.

Cas de non-respect des distances légales

Si une ouverture ne respecte pas les distances imposées par le Code civil et qu’aucune servitude de vue n’existe, vous êtes en droit de contester sa légalité.

Les premières étapes recommandées sont :

• Adresser une mise en demeure par courrier recommandé,
• Demander un constat par un commissaire de justice,
• Solliciter un dialogue amiable.

À défaut d’accord, une action devant le tribunal judiciaire peut être engagée pour obtenir la suppression de l’ouverture ou sa transformation en jour de souffrance.

Quels professionnels consulter en cas de litige ?

Selon la situation, il peut être utile de consulter :

• Un notaire (pour vérifier l’existence d’une servitude),
• Un géomètre-expert (pour mesurer les distances),
• Un avocat spécialisé en droit immobilier,
• Le service urbanisme de la mairie.

Servitude de vue : quelles obligations pour le propriétaire ?

Le propriétaire bénéficiant d’une servitude de vue doit respecter l’usage accordé sans l’aggraver. Il ne peut pas transformer une simple fenêtre en balcon ni étendre sa vue au-delà de ce qui est prévu.

De son côté, le voisin conserve le droit de construire sur son terrain, tant que sa construction ne supprime pas l’usage normal de la servitude existante, sous réserve du respect des distances jurisprudentielles.

Peut-on créer une servitude de vue volontairement ?

Oui. Deux voisins peuvent décider d’un commun accord de créer une servitude de vue par acte notarié.

Ce document doit préciser :

• L’emplacement exact de l’ouverture,
• Sa nature,
• Les conditions d’utilisation.

Une fois publié, cet acte s’impose aux futurs propriétaires, garantissant une sécurité juridique durable.

Cas pratiques et exemples concrets

Exemple 1 : fenêtre en limite de propriété sans autorisation

Un propriétaire crée une fenêtre donnant directement sur le jardin voisin, sans respecter la distance de 1,90 m. Le voisin peut saisir le tribunal pour exiger sa suppression ou sa transformation en jour de souffrance.

Exemple 2 : litige après travaux d’extension

Une extension crée une vue plongeante sur la terrasse voisine. Même si la construction est conforme au permis de construire, le voisin peut invoquer une atteinte à son intimité si les règles du Code civil ne sont pas respectées.