Servitude de vue et distances légales vis-à-vis du voisinage en 2026

Résumé de cet article : 

• La servitude de vue autorise un propriétaire à créer une ouverture donnant directement sur la propriété voisine, en dérogeant aux distances légales prévues par le Code civil, dans les limites prévues par le titre constitutif.
• Une servitude de vue peut résulter d’un accord notarié, d’une prescription trentenaire ou d’une division de propriété.
• Sans servitude de vue, une fenêtre avec vue doit respecter une distance minimale de 1,90 m en vue droite et 60 cm en vue oblique.
• Lorsque les distances légales ne peuvent pas être respectées, il est possible de créer une ouverture translucide, appelée "jour de souffrance".
• Créer ou modifier une ouverture relève d’une déclaration préalable de travaux, non d’un permis de construire, sauf modification du volume de la construction.
• En cas de non-respect de la réglementation applicable ou lorsqu'aucune servitude de vue n'existe, le voisin qui estime subir un préjudice peut demander la suppression de l’ouverture ou sa transformation en jour de souffrance.

Qu'est-ce qu'une servitude de vue et comment l'acquérir ? 

Définition d'une servitude de vue

Une servitude est une charge imposée à un terrain, appelé "fonds servant", au profit d’un autre terrain, appelé "fonds dominant".

Une servitude de vue est un droit lié à une propriété, qui permet au propriétaire de celle-ci, de créer une ouverture ou une vue donnant directement sur la propriété voisine. Il peut s'agir de :

• fenêtres ;
• portes-fenêtres ;
• baies vitrées ;
• lucarnes ;
• vélux (fenêtre de toit) ;
• balcons ou terrasses.

Elle permet de déroger aux distances minimales imposées par la loi. Elle ne préserve pas l’intimité. Elle légalise, au contraire, l’atteinte que les distances avaient précisément pour objet d’empêcher. C’est la raison pour laquelle son établissement suppose soit un accord, soit l’écoulement d’un long délai.

Bon à savoir :

Les distances légales s'appliques uniquement entre propriétés privées contiguës, c'est-à-dire entre parcelles de biens immobiliers reliées par une limite commune. Elles ne jouent donc pas lorsque les fonds sont séparés par une voie publique ou par un terrain appartenant à un tiers.

Comment obtenir une servitude de vue ?

Il existe 3 façons d’acquérir une servitude de vue :

• par accord entre voisins : si votre voisin vous donne son accord, vous pouvez bénéficier d’une servitude de vue sans respecter les distances minimales imposées par la loi. Un acte notarié peut formaliser cette autorisation. S’il est publié au service de publicité foncière (SPF), il devient opposable aux futurs acquéreurs.
• par prescription trentenaire : si une ouverture existe sans que vous n'ayez respecté les distances légales, et qu'aucune contestation de votre voisin n'a eu lieu pendant 30 ans, la servitude est acquise (sous réserve qu’elle soit publique, apparente, continue et paisible). Le délai court du jour où l’ouverture a été pratiquée et non du jour où le voisin s’en est plaint.
• par division de propriété (ancienne servitude dite de « père de famille ») : lorsqu’une ouverture existe et ne respecte pas les distances légales par rapport à la nouvelle limite séparative créée par la division, vous pouvez établir une servitude de vue par destination du père de famille, à condition que les deux fonds aient appartenu au même propriétaire et que celui-ci les ait mis dans l’état duquel résulte la servitude. Un signe apparent de la servitude doit exister au moment de la division. Lorsque l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude, la destination du père de famille vaut titre pour les servitudes continues et apparentes. Celui qui invoque la servitude doit établir que les conditions de sa constitution sont réunies.

Quelles sont les distances légales à respecter pour une ouverture si je n'ai pas de servitude de vue ?

Ouverture et aménagement avec vue droite ou oblique

Qu'il s'agisse d'une ouverture avec vue (une fenêtre, par exemple) ou d'un aménagement créant une vue (un balcon, par exemple), des règles minimales de distance vis-à-vis des limites de propriété avec votre voisin doivent être respectées. 

Ces règles varient en fonction du type de vue :

• la vue droite (ou directe) : elle permet de voir chez son voisin, sans effort particulier, sans se pencher, ni tourner la tête. La distance minimale légale à respecter est de 1,90 mètre entre l’ouverture et la limite séparative avec le terrain de son voisin.
• la vue oblique (ou indirecte) : elle nécessite un mouvement du corps ou de la tête pour pouvoir voir chez son voisin. La distance minimale requise par la loi est de 60 centimètres.

Bon à savoir :

Ces distances peuvent être plus importantes lorsque des règles d'urbanisme ou des dispositions conventionnelles applicables au terrain le prévoient, notamment celles du plan local d'urbanisme (PLU), du règlement de lotissement ou du cahier des charges.

Ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a un balcon ou d'autres saillies semblables, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

Bon à savoir :

Les éléments mentionnés par le Code civil ne constituent pas une liste exhaustive. Les règles relatives aux distances s'appliquent également lorsque la vue sur le fonds voisin est rendue possible par des terrasses, plates-formes, exhaussements de terrain ou autres aménagements similaires.

Ouverture translucide : une alternative pour faire entrer la lumière sans que mon voisin me voit chez moi

Lorsque les distances légales ne peuvent pas être respectées, il est possible de créer une ouverture translucide, appelée "jour de souffrance".

Le jour de souffrance correspond à une fenêtre à verre dormant ou translucide, c'est-à-dire laissant passer uniquement la lumière sans que le voisinage ne puisse vous voir. Elle doit être fixe, ne pas pouvoir être ouverte, être protégée par un treillis métallique, et être impérativement installée à une hauteur minimale de :

• 2,60 mètres au-dessus du plancher si elle est au rez-de-chaussée ;
• 1,90 mètre au-dessus du plancher si elle est à l'un des étages de votre bien immobilier ou au seul étage de celui-ci.

Bon à savoir :

Un simple reflet de lumière ne constitue pas une vue. L'ouverture doit permettre de regarder effectivement chez le voisin.

Le jour de souffrance permet ainsi d’améliorer la luminosité, sans porter atteinte à l’intimité de votre voisin. Il ne confère toutefois aucun droit acquis, votre voisin pouvant construire contre le mur et l’obturer, sans que vous puissiez vous y opposer.

Tableau de synthèse : distances vis-à-vis du voisinage et règlementation prévue par le Code civil

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Avant de commencer vos travaux, n'oubliez pas que la création ou la modification d’une ouverture peut nécessiter une autorisation d’urbanisme, notamment la réalisation d'une déclaration préalable. Les formalités dépendent de la nature et de l’importance des travaux que vous souhaitez réaliser ainsi que des règles applicables dans votre commune. Il convient donc de vérifier en amont auprès de votre mairie - ou du service compétent - si une autorisation est nécessaire.

Peut-on construire devant une servitude de vue existante grâce à un permis de construire ?

Oui.

Si vous souhaitez créer une ouverture ou une vue donnant sur une servitude de vue déjà existante, cela est possible. 

En effet, vous conservez le droit de construire sur votre terrain : 

• tant que la construction ne supprime pas l’usage normal de la servitude existante ;
• sous réserve que cela respecte bien les distances prévues par la loi et régulièrement rappelées par la jurisprudence.

Lorsque votre voisin a été le premier à bénéficier d’une servitude de vue, il a l'obligation de respecter l’usage accordé, sans l’aggraver. Il ne peut donc pas transformer une simple fenêtre en balcon, ni étendre sa vue au-delà de ce qui est prévu.

Bon à savoir :

Il convient de distinguer la servitude de vue d’une simple ouverture conforme aux distances légales. Une fenêtre régulièrement implantée à la distance prévue par le Code civil ne crée pas, à elle seule, une servitude de vue au profit de son propriétaire : elle relève de l’exercice normal de son droit de propriété. À l’inverse, une vue irrégulière, c’est-à-dire créée en violation des distances légales, peut, sous certaines conditions, conduire à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription.

Que faire si la vue de votre voisin plonge chez vous sans respecter la réglementation ou sans servitude de vue ?

Peut-on boucher soi-même la vue d'un voisin ?

Non.

Si une ouverture ne respecte pas les distances imposées par la loi et qu’aucune servitude de vue n’existe (expressément mentionnée par écrit dans un acte notarié ou acquise par prescription trentenaire), vous êtes en droit de la contester.

Cependant, vous ne pouvez pas, de vous-même, décider de la boucher, peu importe qu'une vue dégagée existait avant la construction d'un nouveau bâtiment.

Est-il possible de contester ou de faire annuler une servitude de vue ?

Oui.

La voie amiable est la solution à privilégier lorsque vous constatez que votre voisin voit chez vous sans respecter la réglementation applicable ou sans qu'il n'ait de servitude de vue. 

Vous pouvez :

• adresser une mise en demeure par courrier recommandé (LRAR) ;
• demander un constat par un commissaire de justice ;
• solliciter un dialogue amiable, le cas échéant, avec l’aide d’un médiateur.

Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, la voie judiciaire reste ouverte. Une action devant le tribunal judiciaire peut être engagée pour obtenir la suppression de l’ouverture ou sa transformation en jour de souffrance. Le juge peut en outre allouer des dommages et intérêts afin d'indemniser le préjudice subi.

Bon à savoir :

Avant l'audience, il peut être utile de consulter : un notaire (pour prouver l'inexistence d’une servitude de vue), un géomètre-expert (pour démontrer que les distances minimales n'ont pas été respectées), et/ou un avocat spécialisé en droit immobilier.

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Références :

• Article 637 du Code civil (Définition d'une servitude)
• Articles 690 et 692 du Code civil (Les possibilités d'acquisition d'une servitude de vue)
• Article 678 du Code civil (Vue droite)
• Article 679 du Code civil (Vue oblique)
• Articles 676 et 677 du Code civil (Jour de souffrance)
• Article 680 du Code civil (Méthode de calcul de la distance légale)
• Article 701 du Code civil (Possibilité de créer des ouvertures tant que cela ne porte pas atteinte à l'exercice de la servitude existante)
• Article 675 du Code civil (Mur mitoyen)
• Article 31 du Code de procédure civile (Possibilité d'agir en justice)
• Cass. 3ème civ., 23 mai 2012, n°11-15428 (Reflet de lumière ne constituant pas une vue)
• Cass. 3ème civ., 23 novembre 2017, n°15-26.240 et n° 15-26.761 (Rappel que les distances minimales légales s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus)