Location Airbnb : quand et comment obtenir votre numéro d'enregistrement ?
La location meublée touristique a pris un essor considérable avec les plateformes en ligne comme Airbnb. Les pouvoirs publics tentent de réglementer ces locations saisonnières. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 renforce un premier décret en 2017 et contraint le loueur de meublé touristique à réaliser des démarches préalables.
Points essentiels :
- Obtenir un numéro d'enregistrement devient obligatoire dans de nombreuses villes de France avant de mettre en location un meublé touristique.
- Ce numéro d'enregistrement doit figurer sur les annonces de location de courte durée. Vous devez demander ce numéro pour toute location de courte durée, même si vous louez par une agence immobilière ou une autre plateforme que Airbnb !
- Le numéro d'enregistrement est un identifiant unique attribué au logement pour une période indéterminée.
Qu'est-ce que l'enregistrement d'un meublé touristique ?
Quelle déclaration pour les meublés de tourisme ?
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les communes de France peuvent mettre en place une procédure d'enregistrement des meublés de tourisme. Tout propriétaire doit déclarer en mairie la mise en location d'un meublé touristique.
Dans certaines communes, cette déclaration s'accompagne de l'obtention d'un numéro d'enregistrement ou numéro de déclaration. Ce sont les communes dans lesquelles une autorisation de changement d'usage préalable est nécessaire, selon l'article L 324-1-1 du Code du tourisme.
Avant toute mise en location de courte durée, en tant que loueur, vous devez vous renseigner sur le site de la mairie sur les règles locales et les démarches liées à la location touristique.
Qu'est-ce qu'un numéro d'enregistrement Airbnb ?
Le numéro d'enregistrement se compose de 13 chiffres, dont les deux premiers correspondent au numéro de département. Par exemple, la mairie de Paris délivre des numéros au format 75XXXXXXXXXXX.
Le propriétaire doit le publier sur les annonces de location saisonnière, comme les annonces sur Airbnb ou autre plateforme. Faute de quoi, l'entreprise doit refuser la publication de l'annonce du loueur.
Il est préférable de rappeler ce numéro dans le contrat de location saisonnière.
Pourquoi prévoir une réglementation de la location saisonnière ?
L'essor de la location touristique type Airbnb pose deux problèmes aux municipalités :
- un problème de concurrence vis-à-vis des professionnels du tourisme (hôtel, chambre d'hôtes, gîtes, etc.) ;
- une limitation du nombre de logements disponibles en location longue durée pour les habitants, notamment des lieux touristiques.
Depuis une dizaine d'années, la réglementation évolue. Aujourd'hui, l'article L324-1-1 du Code du tourisme et de l'habitation reprend les dernières règles de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Quelle différence entre enregistrement, déclaration en mairie et changement d'usage ?
Depuis le 21 novembre 2024, la loi Le Meur autorise chaque commune, en zone tendue ou non, à instaurer une réglementation sur le changement d’usage des logements.
Or, la mise en location d'un bien immobilier en meublé de tourisme constitue un changement d'usage et peut donc nécessiter l'autorisation préalable des municipalités.
En pratique, très souvent, l'obtention du numéro d'enregistrement et changement d'usage se confondent.
Dans quels cas le numéro d'enregistrement est-il obligatoire ?
Historiquement, ce numéro d'enregistrement était obligatoire à Paris et dans les villes de plus de 200 000 habitants, puis dans les villes de plus de 50 000 habitants fixées par décret. Désormais, toute commune peut décider de mettre en place une procédure d'enregistrement.
Attention, les communes peuvent également prévoir des restrictions géographiques ou des quotas de locations saisonnières ! Le plan local d’urbanisme (PLU) peut limiter certaines zones aux seules résidences principales.
À compter du 20 mai 2026, les communes de l'ensemble du territoire devront avoir mis en place un dispositif d'enregistrement pour délivrer un numéro aux meublés de tourisme.
Ce numéro devient obligatoire pour :
- la location de votre résidence secondaire, peu importe qu'elle soit classée ou non ;
- la location de votre résidence principale ;
- la location de locaux commerciaux transformés en meublés de tourisme après autorisation spécifique.
La location d'une résidence principale est autorisée moins de 120 jours par an (et moins de 90 jours si les communes situées en zone tendue le décident).
La déclaration ne concerne que la location courte durée et non pas les chambres d'hôtes, la location d'une chambre de sa résidence principale et la location longue durée (lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, ou bail mobilité ou bail supérieur à 90 jours consécutifs).
Comment obtenir son numéro d'enregistrement ?
Chaque mairie délivre le numéro d'enregistrement. Le plus souvent, il s'agit d'une démarche simple en ligne. Un téléservice national sera en place pour toutes les communes le 20 mai 2026 au plus tard.
Si la commune n'est pas reliée à ce téléservice, vous téléchargez sur le site de la mairie un formulaire en ligne à compléter et à retourner.
Selon les communes, vous devez joindre des pièces justificatives à votre déclaration :
- pièce d'identité,
- justificatif de domicile,
- titre de propriété,
- classement éventuel du logement loué,
- assurance habitation avec mention de la location,
- autorisation de la copropriété, dans certains cas.
En complément, vous certifiez l'exactitude des informations fournies.
Quelles sanctions en l'absence de numéro d'enregistrement Airbnb ?
Plusieurs sanctions croissantes seront possibles :
- publier une annonce de location sans numéro d'enregistrement : 5 000 € ;
- ne pas obtenir un numéro d'enregistrement de meublé de tourisme : 10 000 € ;
- faux numéro d'enregistrement : 20 000 €.
Les plateformes comme Airbnb qui mettraient en ligne une annonce sans numéro d'enregistrement risqueraient des amendes jusqu'à 12 500 € !
Conseils pratiques pour louer un logement touristique en toute légalité
La réglementation en vigueur évolue rapidement ! Le premier conseil pour un propriétaire est donc de vérifier auprès de la mairie les conditions de location des hébergements touristiques.
Réaliser un DPE pour louer sa résidence secondaire
L'article L 631-10 du Code de la construction et de l'habitation impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) supérieur à E pour obtenir l'autorisation de mise en location.
À compter du 1er janvier 2034, il faudra obtenir une classe D au minimum.
Cette règle ne vise que la France métropolitaine !
Vérifier le règlement de copropriété
Si votre logement se situe dans une copropriété, vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas la location saisonnière, qui est une activité professionnelle. Tel est le cas en présence d'une clause d'habitation exclusivement bourgeoise.
Le loi Le Meur autorise désormais les copropriétés à modifier leur règlement pour interdire les locations touristiques à la majorité des deux tiers et non plus à l'unanimité (hors résidence principale et à condition que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation). Les règlements de copropriété rédigés à compter du 21 novembre 2024 devront mentionner l'autorisation ou l'interdiction de telles locations dans l'immeuble.
Vérifier la fiscalité applicable à la location touristique
La fiscalité des revenus locatifs tirés des meublés de tourisme relève des bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers. Prenez contact avec le service des impôts des entreprises (SIE) de votre domicile pour connaître les modalités obligatoires préalables.
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Une fois connecté à votre espace hôte Airbnb, vous complétez la rubrique "informations sur la réglementation locale" dans les paramètres du logement proposé à la location touristique.
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Après avoir enregistré votre logement, mis votre numéro de déclaration délivré par la mairie, les locations commencent. En fin d'année, Airbnb vous adresse le récapitulatif des montants à déclarer, ainsi qu'à l'administration fiscale.
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Le numéro d'enregistrement sur Airbnb apparaît sur l'annonce dans la rubrique "informations sur le logement". C'est un numéro de 13 chiffres, dont les deux premiers correspondent au département.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
