Achat d'un logement dans une résidence étudiante : tout ce qu'il faut savoir

Points essentiels : 

• L'achat d'un appartement dans une résidence étudiante est une opportunité d'investissement, compte tenu de la tension locative dans les villes universitaires.
• La gestion déléguée et les loyers garantis facilitent une gestion sereine.
• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) nécessite des déclarations fiscales complexes mais entraîne une véritable diminution de la fiscalité sur les revenus perçus.
• Un investissement en résidence étudiante nécessite de s'intéresser à la fiabilité du gestionnaire autant qu'à la localisation de la résidence. 

Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?

Définition

Une résidence étudiante est un immeuble composé de petits appartements compacts et meublés, en location à une clientèle d'étudiants avec plusieurs services comme : Wi-Fi, laverie, ménage, cafeteria, salle de sport ou espace de coworking. 

Comment fonctionne une résidence de service pour étudiant

Un gestionnaire professionnel pilote l'ensemble de la résidence de services. Vous achetez un logement dans la résidence et signez un bail commercial de 9 ans ferme avec le gestionnaire (articles L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce).  

Ce dernier s'occupe de toute la gestion locative : recherche de locataires, signature des contrats de location, perception des loyers et des charges, réparation et soucis au quotidien, etc. Investir dans une résidence étudiante garantit donc la tranquillité du propriétaire. 

Après 9 ans, le bail commercial peut se renouveler pour une période identique. 

Différence entre investir en résidence et acheter un studio  

Si vous cherchez à investir dans un logement pour étudiant, plusieurs possibilités s'offrent à vous :

• acheter un studio ou un petit appartement que vous louez en direct ou via une agence immobilière
• Investir dans une résidence de services pour étudiants en déléguant la gestion locative à un professionnel. 

Chaque solution présente des points forts. L'achat d'un studio permet d'investir en centre-ville et de revendre à une clientèle potentielle plus large. L'achat en résidence étudiante bénéficie d'une solution clé-en-main avec loyers garantis et gestion déléguée. 

Pourquoi acheter un appartement dans une résidence étudiante ? 

Avantages d'un achat de logement étudiant

Forte demande locative dans les villes universitaires

En 2025, l'offre disponible est largement inférieure à la demande de logements des étudiants. La tension locative est particulièrement élevée dans les grandes villes.

Seuls 12 % des étudiants ont accès à un logement en résidence universitaire publique, laissant un vaste marché pour le secteur privé.

Bref, vous seriez assuré de louer le logement si la résidence est bien située.  

Gestion déléguée

En réalité, ce n'est pas vous qui allez louer car vous ne vous occupez de rien. Un exploitant professionnel gère la résidence et la mise en location. Vous signez un bail commercial et le gestionnaire recherche le locataire, perçoit les loyers et gère les problèmes quotidiens.

Vous bénéficiez de loyers garantis. En outre, l'exploitant supporte la quasi-totalité des charges (entretien, énergie, assurances, services aux étudiants). En tant qu'investisseur, vous supportez la taxe foncière, les gros travaux, le renouvellement du mobilier. 

Rentabilité attractive

Acheter dans une résidence étudiante constitue un bon placement pour votre future retraite. Les dispositifs fiscaux actuels optimisent l'intérêt de cet investissement. La rentabilité nette moyenne annoncée varie entre 4 % et 7 %. 

Bon à savoir

Le logement est loué 12 mois par an et non pas 9 mois comme avec un bail étudiant.

Prix d'achat du logement intéressant

Le ticket d'entrée est plus faible que pour l'achat d'un studio étudiant privé. En 2025, le prix moyen d'un studio étudiant en résidence de services oscille entre 80 000 et 180 000 €. 

Inconvénients de cet investissement 

Comme pour tout achat immobilier, une mauvaise localisation peut compromettre la viabilité de l'investissement. Un emplacement stratégique à proximité d'un campus pérenne est essentiel. N'hésitez pas à visiter avant de choisir votre résidence étudiante. 

Autre point noir : la solidité financière du gestionnaire. Vous signez un bail commercial de 9 ans ferme sans possibilité de sortir avant cette période. À l'issue du bail commercial, vous avez plusieurs possibilités comme renouveler, changer de gestionnaire, louer en direct ou vendre. 

Bon à savoir

Si vous refusez de renouveler le bail commercial, vous pouvez devoir une indemnité d'éviction au gestionnaire.

La fiscalité est un peu complexe et peut nécessiter l'assistance d'un expert-comptable. 

Investir dans une résidence étudiante est un projet à long terme. Si vous devez revendre le bien rapidement, vous risquez de perdre certains avantages fiscaux : 

• Avant 9 ans, le bail commercial est en cours et constitue un argument de vente efficace. Vous aurez peu d'abattements sur la plus-value éventuelle et devrez reverser la TVA si vous avez bénéficié d'un remboursement.
• Entre 9 et 20 ans, votre acheteur s'intéressera au renouvellement du bail commercial. De votre côté, vous bénéficiez d'abattement sur la plus-value réalisée. La situation est identique côté TVA.
• Après 20 ans, la revente s'effectue sans remboursement de TVA et avec abattement sur l'imposition de la plus-value. 

Fiscalité de l'investissement en résidence étudiante

Investir en LMNP 

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est possible pour un achat en résidence étudiante meublée. Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 € ou s'ils représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, vous pouvez adopter le statut LMNP (article 155 IV du Code général des impôts (CGI)).

Devenir LMNP en résidence étudiante offre plusieurs avantages fiscaux : 

• la possibilité d'amortir la valeur du bien (hors terrain) et ainsi réduire considérablement l'imposition des revenus locatifs ;
• le maintien du régime des plus-values personnelles lors de la revente du bien, avec les abattements pour durée de détention. Cela aboutit à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Opter pour un régime réel simplifié d'imposition est très souvent plus avantageux que le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci offre une déclaration simple mais une imposition sur 50 % des revenus locatifs jusqu'à 77 700 € par an (article 50-0 du CGI).  

Le régime réel simplifié permet aussi de déduire toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, etc. 

Toutefois, il nécessite de tenir une comptabilité conforme et de réaliser une déclaration fiscale similaire à celle d'une société (bilan, compte de résultat et annexe). L'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé est très souvent indispensable. 

Gestion de la TVA 

La location meublée d'une résidence étudiante relève de la TVA si la résidence propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants :

• Accueil et réception
• Petit-déjeuner
• Ménage des locaux
• Fourniture de linge de maison

Cette soumission à la TVA permet à l'investisseur de récupérer la TVA de 20% payée lors de l'achat du bien neuf (article 261 D du CGI). Vous vous engagez à conserver le bien pendant 20 ans. Sinon vous reversez une partie de la TVA en fonction des années de détention. 

Exemple : vous achetez un studio à 105 000 € TTC, soit 87 500 € HT et 17 500 € de TVA récupérable. Vous revendez le bien après 8 ans. Vous remboursez 12/20 de 17 500, soit 10 500 €.

Simulation des loyers d'un studio en résidence pour étudiants

Prenons un achat dans une résidence étudiante neuve au prix de 120 000 €. Vous récupérez le TVA de 20 %, soit 20 000 €. Les loyers garantis s'élèvent à 450 € par mois, soit 5 400 € HT par an. 

Le rendement brut est de 5 400 / 100 000 = 5.4 %. 

Avec un régime réel d'imposition en LMNO, l'imposition des revenus locatifs est nulle pendant 15 à 20 ans. Cela vous assure une rentabilité nette après impôts autour de 5 %.

Comment réussir son achat en résidence étudiante ?

Conseils et points clés

Choisir un bon emplacement 

Parmi les villes les plus attractives pour l'investissement en résidence étudiante en 2025, se trouvent Lyon (2e ville universitaire de France), Toulouse, Lille, Montpellier ou Rennes. 

L'investissement dans une résidence étudiante impose de vérifier sa situation géographique, notamment :

• proximité des campus principaux ;
• accessibilité du centre-ville et des commodités ;
• proximité des transports en commun (métro, tramway, bus) ;
• accessibilité des gares pour les étudiants aux familles éloignées. 

Choisir le bon gestionnaire

Sélectionner un gestionnaire fiable est crucial. Pour cela, vous privilégiez les exploitants reconnus avec un historique solide comme par exemple Nexity, Valority, Réside Études, Cardinal Campus ou UXCO (Suitétudes). 

Veillez à vérifier la santé financière du gestionnaire mais aussi son taux d'occupation moyen et sa réputation sur le marché.

Surveiller sa rentabilité locative

Plusieurs facteurs influencent directement la rentabilité d'un achat en résidence étudiante, notamment :

• le prix d'achat du bien ;
• le montant du loyer garanti ;
• les charges supportées par le propriétaire ;
• la récupération de la TVA ;
• l'optimisation fiscale via le régime réel. 

Risques et pièges à éviter

Vous devez lire attentivement le bail commercial et les conditions de location (loyers, charges, durée). 

En outre, si le risque de vacance locative est relativement faible, la revente peut s'avérer plus difficile. 

Attention aux changements dans la fiscalité en France  : le régime LMNP est souvent décrié et fait l'objet de retouches chaque année. Les résidences étudiantes ont échappé aux dernières modifications (réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en 2025) mais c'est un point d'attention permanent pour l'investisseur. 

Autre point d'attention : la suppression du dispositif Censi-Bouvard qui offrait une réduction d'impôt sous conditions. 

Questions fréquentes sur l'achat en résidence étudiante

Est-ce intéressant d’acheter dans une résidence étudiante ?

L'achat d'un studio dans une résidence étudiante constitue un investissement immobilier sans gestion quotidienne. Il est donc crucial de bien choisir le gestionnaire. En outre, le statut LMNP avec un régime réel d'imposition permet encore de réduire l'impôt sur les loyers perçus. 

Est-il possible d’acheter un appartement en tant qu’étudiant ?

Rien n'interdit à un étudiant d'acheter un appartement. Tout dépend de sa situation financière et de son apport. Les banques peuvent miser sur le montant de la rémunération future de l'étudiant en fonction des études poursuivies.  Les parents et grands-parents peuvent donner une somme d'argent spécifique (100 000 € par parent et jusqu'à 300 000 € par donataire) sans payer de droits de mutation si le don est affecté à l'acquisition d'une résidence principale. 

Est-il possible d’investir dans un kot étudiant ?

Un kot étudiant est le nom donné en Belgique aux logements collectifs, similaires aux résidences de services en France. Pour investir en Belgique, veillez à obtenir toutes les informations sur le marché locatif local, la tension locative, les prix et les loyers pratiqués, ainsi que des avis sur le gestionnaire.