Pourquoi opter pour un investissement locatif en résidence étudiante ?
Sommaire
Les étudiants recherchent en priorité une résidence étudiante sécurisée, avec des logements équipés et quelques services collectifs, à proximité des grandes écoles et universités. Pour les investisseurs immobiliers, il est important de bien connaître les attentes des locataires potentiels afin de cibler des biens réellement attractifs. Quels sont les avantages d'un investissement locatif en résidence étudiante ? Quelle fiscalité et quel rendement attendu ? Le tour d'horizon complet.
Points essentiels à retenir :
- Investir dans un logement pour étudiant ou dans une résidence étudiante apparaît comme une bonne idée face aux difficultés de logement dans la plupart des villes.
- Acheter un studio ou investir dans une résidence étudiante dépend de nombreux paramètres mais chaque solution présente des atouts importants.
- Pour calculer la rentabilité de l'investissement locatif, il est essentiel de maîtriser les clés de la location meublée et les spécificités fiscales des résidences de services.
Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?
Une résidence étudiante est un bâtiment d'habitation collectif dans lequel plusieurs logements sont exclusivement destinés à des étudiants, quasiment toujours en location meublée.
En complément, des services et équipements sont disponibles, en fonction des résidences :
- laverie,
- petit-déjeuner ou cafétéria,
- ménage,
- salle de sport,
- espace détente collectif.
Investir en résidence étudiante permet au propriétaire de bénéficier d'un complément de revenu avec une gestion simplifiée et une fiscalité avantageuse. Le prix d'achat est généralement accessible, pour un logement meublé correspondant parfaitement aux besoins d'un étudiant.
L'administration fiscale exige que la résidence de services -pour pouvoir être qualifiée comme telle - propose 3 des 4 services suivants : réception et accueil, ménage et entretien des parties communes, fourniture de linge, petit-déjeuner.
Investir dans une résidence étudiante ou un logement pour étudiant ?
La pénurie de logements étudiants est toujours présente dans la plupart des grandes villes de France. Les résidences étudiantes offrent une alternative au parc résidentiel privé. Souvent, investir dans le logement étudiant de son enfant permet d'anticiper la poursuite de ses études.
L'investisseur se pose la question entre investir dans un logement pour étudiant avec l'achat d'un studio ou investir dans une résidence étudiante. Comparons les deux possibilités
| Investissement dans une résidence étudiante | Investissement dans un logement | |
| Emplacement | Essentiellement près des campus | Partout, en centre-ville comme près des universités |
| Achat | Achat dans le neuf (ou revente d'un studio en résidence) | Achat dans le neuf ou dans l'ancien, à rénover ou non |
| Rentabilité | Rentabilité anticipée avec les loyers garantis par le gestionnaire | Bien anticiper toutes les charges et le temps passé à gérer le bien Possibilité de louer en meublé de tourisme ou en location nue |
| Revente | Peu de chances de réaliser une plus-value | Plus-value possible et plus grand nombre d'acheteurs potentiels |
Comment choisir un investissement locatif en résidence étudiante ?
Acheter un appartement adapté aux besoins des étudiants
Les étudiants cherchent en priorité un logement à proximité de leur lieu d'étude.
Ensuite, ils recherchent un logement tout équipé avec des services inclus dans le loyer : accès internet haut débit illimité, laverie et distribution de colis sont en tête des attentes.
Les critères de choix d’une résidence étudiante
Plusieurs critères de bons sens permettent de choisir la bonne résidence étudiante :
- l'emplacement de la résidence à proximité de plusieurs universités ou campus mais aussi à proximité du centre-ville ;
- son ancienneté et son état si la résidence étudiante n'est pas neuve ;
- la sécurité du site ;
- le confort : réfrigérateur congélateur, cuisine équipée avec un micro-ondes, espace de rangement ;
- les références et le sérieux du gestionnaire commercial ;
- la tension locative pour les étudiants ;
- les projets d'urbanisme liés aux études supérieures.
Attention à la rédaction du bail commercial avec le gestionnaire ! C'est la clé d'un investissement locatif en résidence étudiante réussi. Soyez vigilant notamment sur la répartition des charges entre exploitant, locataire et propriétaire, ainsi que sur la fixation du loyer.
Avantages et inconvénients d'un investissement locatif en résidence
Avantages de l'achat d'un logement étudiant en résidence
Un investissement immobilier en résidence étudiante revêt de nombreux avantages :
- Une gestion locative par un exploitant commercial avec un loyer garanti. L'investisseur ne s'occupe de rien : ni recherche du locataire, ni perception des loyers ou gestion quotidienne. Le contrat se conclut pour une durée limitée.
- Quelques avantages fiscaux demeurent en 2025 : possibilité de récupérer la TVA sur un achat neuf, location sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) comme pour toute location meublée.
- Une location 12 mois par an (et non pas 9 mois pour un bail étudiant ou 10 mois avec 2 mois de vacance locative).
- Un nombre global d'étudiants en augmentation en France avec de grandes difficulté de logements.
- Un ticket d'entrée accessible à partir de 70 000 €.
Inconvénients de l'achat d'un studio en résidence étudiante
Mais un tel investissement présente aussi quelques risques :
- Un investissement très spécialisé destiné à une clientèle spécifique (risque en cas de déménagement du campus ou de passage en distanciel).
- Les résidences étudiantes prennent rarement de la valeur au fil du temps. Le potentiel de plus-value à la revente est faible.
- La garantie du loyer n'a qu'un temps : en cas d'inoccupation, l'exploitant court à la faillite. De bons taux d'occupation facilitent une opération de revente du logement étudiant.
Quelle rentabilité pour un investissement dans un logement étudiant ?
Investir sans apport grâce à un crédit immobilier
Comme tout investissement locatif, l'achat d'un logement étudiant dans une résidence de services peut se faire grâce à un crédit immobilier.
Cela offre la possibilité d'investir avec peu ou sans apport personnel. En fonction de la période, les taux de crédit immobilier s'avèrent plus ou moins intéressants.
Pour réussir votre projet locatif, commencez par une simulation de prêt immobilier sur le site du Crédit Agricole.
Évaluer la rentabilité de son investissement
Calculer la rentabilité d'un bien est impératif avant tout investissement locatif dans une résidence étudiante.
La rentabilité brute est simple : vous divisez le prix d'achat par le montant annuel des loyers. Ce calcul permet surtout de comparer plusieurs projets d'achat immobilier.
La rentabilité nette prend en compte toutes les charges : taxe foncière, frais du gestionnaire commercial, frais d'entretien, etc.
Enfin, la rentabilité nette après impôts offre une vision précise de ce que vous rapporte votre investissement locatif. Toutefois, elle dépend des revenus de votre foyer fiscal et des choix opérés en matière de fiscalité des revenus locatifs.
La rentabilité moyenne est comprise entre 3 et 4 %. Elle varie fortement selon le programme immobilier choisi.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif en résidence étudiante ?
Le dispositif Censi-Bouvard n'est plus possible
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard permettait aux investisseurs immobiliers de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11 % du montant de l'achat, plafonné à 300 000 €, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans.
Investir en LMNP dans un logement étudiant
Investir dans l'immobilier locatif demande une bonne connaissance de la fiscalité applicable. La location meublée permet de bénéficier du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut est accessible si :
- les recettes locatives restent inférieures à 23 000 euros par an ou
- elles représentent moins de la moitié des revenus imposables du foyer fiscal.
Les loyers des locations meublées sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon un régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire et un plafond de revenus locatifs) ou un régime réel.
En privilégiant un régime réel d'imposition, l'investisseur peut :
- déduire les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais d'entretien, etc) ;
- amortir la valeur d'achat du bien immobilier (valeur actuelle, frais de notaire et frais d'acquisition éventuellement).
Résultat : l'imposition des revenus locatifs peut ainsi devenir très faible, voire nulle.
La TVA sur les loyers d'une location étudiante
En principe, les loyers ne sont pas soumis à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Toutefois, la location meublée en résidence de services est soumise à la TVA au taux de 10 % par l'article 261 D du Code général des impôts. 3 services sur 4 doivent être fournis.
Un régime de franchise en base de TVA est possible si les revenus restent inférieurs à 37 500 €, un seuil qui pourrait passer à 25 000 € le 1er juin 2025.
En optant pour l'assujettissement à la TVA, l'investisseur peut déduire la TVA sur l'achat du bien neuf et la TVA sur ses achats.
Le remboursement de la TVA sur l’achat neuf est aussi possible avec un engagement de location de 20 ans, qui peut toutefois se transmettre à un nouvel acquéreur.
Questions fréquentes
Quel est le taux de TVA applicable aux loyers d'une résidence étudiante ?
La TVA sur les loyers d'une résidence étudiante s'applique avec un taux réduit de 10 %. Si l'investisseur immobilier profite du régime réel d'imposition des revenus locatifs, il peut déduire cette TVA, ainsi que la TVA à l'achat sur les biens neufs
Est-ce plus rentable d'investir dans une résidence senior ou étudiante ?
Investir dans une résidence senior ou dans une résidence étudiante relève de l'immobilier géré et offre les mêmes avantages. L'investissement est plus accessible en résidence étudiante car les superficies sont optimisées et les services annexes sont moins nombreux. Les loyers ont tendance à être plus élevés en résidence senior mais l'investissement de départ est plus conséquent. Les risques de vacance locative sont en principe faibles dans les deux cas car la demande locative pour ces deux types de population reste forte.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
