Résiliation de bail par le propriétaire : le guide pour donner congé sans faute

Quels sont les motifs légaux permettant à un propriétaire de résilier un bail de location ?

Le propriétaire, également appelé le bailleur, ne peut donner congé au locataire que pour la date d'échéance du bail d'habitation.

De plus, lorsqu'il le fait, cela doit être justifié par :

• Sa décision de vendre le logement.
• Ou sa décision de reprendre le logement pour y habiter ou pour y loger un proche.
• Ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Ces règles s’appliquent aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées occupées à titre de résidence principale.

Congé pour vente du logement

Le bailleur peut donner congé au preneur (le locataire) d'un logement vide ou meublé en respectant un préavis avant l’échéance du bail, pour vendre le logement sans locataire.

En cas de vente d'un logement vide, ce congé vaut offre de vente pour ce dernier. Ainsi, il doit décrire le logement, indiquer le prix demandé et préciser les modalités de paiement.

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption (droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à toute autre personne si le bailleur souhaite le vendre) de 2 mois pour acheter le bien. Pendant ce délai, il est prioritaire pour s'en porter acquéreur. En cas de pluralité de locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Si le bailleur décide de baisser son prix, il doit adresser une nouvelle proposition au locataire, peu importe qu'il ait refusé l’offre précédente et déjà quitté le logement. Cette nouvelle offre reste valable 1 mois.

Bon à savoir :

Le droit de préemption (droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à toute autre personne si le bailleur souhaite le vendre) ne s’applique pas si le bailleur vend à un membre de sa famille (enfant, petit-enfant, parent ou grand parent, frère ou sœur, oncle ou tante, neveu ou nièce). Attention, cette condition connaît une exigence supplémentaire de délai d’occupation du logement minimale de deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis.

Congé pour reprise du logement afin de l'habiter ou d'y loger un proche

Le bailleur peut donner congé au locataire pour faire du logement sa résidence principale, ou pour que l'un de ses proches en fasse sa résidence principale.

Si le propriétaire est une personne physique ou que le logement est en indivision - avec ou sans usufruit - sont concernés :

• L'époux, le concubin depuis au moins un an à la date du congé, ou le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) du propriétaire.
• Les ascendants, les descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de PACS.

Bon à savoir :

Pour un logement loué vide, si le propriétaire est une SCI familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, il peut donner congé au locataire pour que l'un des associés en fasse sa résidence principale.

Congé pour motif « légitime et sérieux »

Le bailleur peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

Le motif peut être imputable :

• Au bailleur (réalisation de gros travaux de réhabilitation du logement, par exemple).
• Au locataire, notamment lorsqu'il ne remplit pas au moins une de ses obligations (nuisances de voisinage, retards répétés de paiement du loyer, ou encore défaut de fourniture d’une attestation d’assurance habitation, par exemple).

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En cas de contestation du congé par le locataire, l’appréciation du motif légitime relève du pouvoir souverain du tribunal.

Bon à savoir :

Le locataire qui estime être victime d’un congé frauduleux peut saisir la justice et réclamer des dommages et intérêts. Vous vous exposez à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros si vous êtes une personne physique ou 30 000 euros si vous êtes une personne morale.

Quel est le délai de préavis pour un propriétaire souhaitant récupérer son logement meublé ou non meublé ?

Contrairement au locataire qui peut donner congé à n’importe quel moment sans avoir à se justifier, le propriétaire doit, comme indiqué précédemment, le faire pour l'un des motifs fixés par la loi et attendre l’échéance du bail :

• La durée du contrat de location d’un logement vide est de 3 ans pour le bailleur personne physique ou pour une SCI familiale.
• La durée du contrat de location d’un logement meublé est de 1 an minimum ou de 9 mois minimum si le locataire est étudiant.

Pour que le congé soit valable, le locataire doit recevoir la lettre de préavis au moins :

• 6 mois avant la date d'échéance du bail d'habitation vide.
• 3 mois avant la date d'échéance du bail d'habitation meublé. 

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice, ou de la remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

Bon à savoir : Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul.

Modèle de lettre type de résiliation du bail par le propriétaire

En cas de vente du logement, la lettre de résiliation du bail d'habitation doit contenir les informations suivantes :

• Le motif du congé (en l'espèce, pour vendre), sous peine de nullité.
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (un parking attenant au logement, par exemple).
• La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement).
• Les conditions de l'offre de vente au locataire.

En cas de reprise du logement, les éléments ci-après doivent figurer dans la lettre de résiliation du bail :

• Le motif du congé (en l'espèce, reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger un proche), sous peine de nullité.
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
• Le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

Dans les deux cas, la lettre de congé doit également être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

En cas de congé donné pour motif légitime et sérieux, le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

Bon à savoir :

Vous pouvez remettre directement la lettre à votre locataire. En effet, la remise en main propre contre décharge possède une valeur probante équivalente à celle d'une LRAR.

Comment adresser le congé au locataire en tant que propriétaire afin qu'il soit valable ? 

Comme indiqué précédemment, le congé doit être adressé au locataire soit par :

• Lettre recommandée avec accusé de réception.
• Acte de commissaire de justice.
• Lettre remise en main propre contre signature.

Vous ne pouvez pas donner votre préavis par l'envoi d'un simple mail ou d'un SMS. Un préavis donné de cette façon n'a aucune valeur juridique, même s'il est accepté par retour de mail par le locataire.

Le congé doit être envoyé à tous les locataires qui ont signé le bail. À défaut, celui qui ne l’a pas reçu voit son bail reconduit.

Les époux ou les partenaires liés par un PACS qui en font la demande sont automatiquement co-titulaires du bail. Il faut donc adresser un congé à chacun.

Les cas particuliers : peut-on faire partir n'importe quel locataire pour vendre ou reprendre son logement ?

Le cas du locataire protégé : quand la résiliation du bail devient impossible

Il y a des situations dans lesquelles le locataire est protégé. Dans ce cas, le bail d'habitation se renouvelle automatiquement à son échéance, de sorte que le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire.

Plusieurs cas existent :

• Le locataire de plus de 65 ans qui perçoit des ressources n’excédant pas certains plafonds (plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés).
• Le locataire ayant une personne de plus de 65 ans à sa charge.
• Le locataire bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale (AJPP).

Bon à savoir :

Le locataire peut toutefois voir son bail résilié si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, dispose de revenus inférieurs à certains plafonds (les mêmes plafonds que pour le locataire), ou trouve une solution de relogement pour son locataire.

Le cas des logements achetés occupés : comment le propriétaire peut-il résilier le bail de location ?

Les possibilités de congé sont restreintes lorsque le bien a été acheté occupé :

• Si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’achat du bien loué, le congé pour reprise ne peut intervenir que dans un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition.
• Si le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d’achat, le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme de la 1ère reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.

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Baux "loi de 48" : des possibilités de congé très restreintes

Le locataire d’un logement soumis au régime de la loi de 48 bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux.

Le propriétaire qui souhaite résilier le bail peut seulement donner congé pour habiter le logement ou y loger un proche. En échange, il doit proposer une solution de relogement à son locataire. 

Cependant, cette obligation ne joue pas si le propriétaire :

• A acquis (achat, donation, héritage) le logement il y a plus de 10 ans.
• Est évincé d’un logement que lui-même loue.
• Est évincé d’un logement qui fait l’objet d’une expropriation ou d’un arrêté de péril ou d’insalubrité.
• Ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Bon à savoir :

Le droit de reprise ne peut pas être exercé si le locataire a plus de 70 ans et dispose de ressources modestes (inférieures à 1,5 fois le montant du salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC)), sauf si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l’un de ses proches) est âgé de plus de 65 ans.

Le propriétaire peut aussi reprendre un logement loué sous le régime de 48 pour y effectuer des travaux importants (démolition, agrandissement, etc.). Dans ce cas, il doit proposer au locataire une solution de relogement conforme à ses besoins.

Références :

• Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (Les 3 motifs légaux pour donner congé en cas de logement vide + Droit de préemption + Notification de la baisse du prix de vente par le bailleur + Amende pénale en cas de congé frauduleux + Obligation de transmettre la lettre au moins 6 mois avant l'échéance du bail + Contenu de la lettre de congé + Format de transmission de la lettre (LRAR, etc.) + Cas du locataire protégé (âgé de plus de 65 ans et locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans) et exception du bailleur âgé de plus de 65 ans + Cas d'acquisition d'un bien occupé)
• Cass. 3e chambre civile., 11 mai 2022, n°20-15659 (Application stricte de la loi, soit de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 concernant la notification de la baisse du prix de vente)
• Article 15 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement (Droit de préemption qui ne s'applique pas aux membres de la famille proche du propriétaire vendeur)
• Article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (Les 3 motifs légaux pour donner congé en cas de logement meublé + Amende pénale en cas de congé frauduleux + Obligation de transmettre la lettre au moins 3 mois avant l'échéance du bail + Contenu de la lettre de congé)
• Article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (Principe selon lequel le locataire peut donner congé à tout moment sans motif particulier)
• Article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (Durée du contrat de location vide)
• Article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (Durée du contrat de location meublé)
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (Lettre de congé accompagnée de la notice d'information)
• Article 1751 du Code civil (Co-titularité des époux et partenaires liés par un PACS)
• Article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (Validité du congé délivré à un seul locataire)
• Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif et Arrêté du 19 décembre 2025 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif (Plafond de ressources pour le cas des locataires protégés)
• Loi n°2023-622 du 19 juillet 2023 visant à renforcer la protection des familles d'enfants atteints d'une maladie ou d'un handicap ou victimes d'un accident d'une particulière gravité et Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (AJPP)
• Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement (Baux "loi de 48")
• Article 22 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement (Impossibilité d'exercer la reprise si le locataire a plus de 70 ans)