Assurance bailleur : comment bien protéger votre investissement ?

Ce qu'il faut retenir

• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) permet de protéger un investissement locatif contre de nombreux risques : responsabilité civile, dégâts des eaux, incendie, catastrophes naturelles ou encore dégradations.
• Depuis la loi ALUR, tout copropriétaire, qu'il occupe ou non son logement, doit être assuré au titre de sa responsabilité civile. Une assurance PNO permet généralement de satisfaire à cette obligation.
• La garantie loyers impayés (GLI) et la protection juridique sécurisent les revenus locatifs et prennent en charge certains frais de contentieux en cas de défaut de paiement du locataire. La garantie loyers impayés (GLI) est généralement un contrat distinct ou une option spécifique.
• Le coût d’une assurance PNO est accessible, autour de 1% à 2% du montant annuel des loyers, avec un avantage fiscal important grâce à la déduction des primes d’assurance des revenus fonciers au régime réel.

Assurance bailleur : l'assurance propriétaire non occupant (PNO) est-elle obligatoire ?

Depuis la loi ALUR, tout copropriétaire, qu'il occupe ou non son logement, doit être assuré au titre de sa responsabilité civile. Une assurance PNO permet généralement de satisfaire à cette obligation.

La Loi ALUR et l'assurance propriétaire non occupant

Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle que vous mettez en location, vous n’êtes pas obligé d'en souscrire une, même si cela reste recommandé.

En revanche, la loi ALUR du 24 mars 2014 introduit l’obligation pour tout propriétaire bailleur non occupant de souscrire une assurance qui couvre au minimum leur responsabilité civile.

Dans ce cas précis donc, la souscription d’une assurance propriétaire bailleur non occupant est bel et bien obligatoire, que le logement soit occupé par un locataire ou bien vacant.

Qu'est-ce que l'assurance propriétaire non occupant ?

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est une assurance spécialement destinée à un propriétaire qui met un logement sur le marché locatif. Elle apporte des garanties fondamentales telles que :

• Responsabilité civile,
• Les dégradations
• Les catastrophes naturelles
• Les loyers impayés

À retenir :

Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location au sein d’une copropriété, l’assurance est obligatoire.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire bailleur ?

Cette assurance complète efficacement l’assurance habitation souscrite par le locataire. Elle constitue en somme un moyen de protéger votre patrimoine immobilier.

Un exemple : votre logement est vacant depuis quelque temps, du fait d’un changement de locataire. Si un dégât des eaux provenant de votre appartement endommage l’appartement voisin, l’assurance propriétaire bailleur non occupant (PNO) prend en charge les dommages causés.

Vérifiez les clauses de votre contrat.

Un conseil : effectuez un devis d'assurance PNO

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La garantie de recours des locataires, une protection méconnue et pourtant essentielle

La garantie de recours des locataires est une garantie qui peut être incluse dans certains contrats d’assurance propriétaire bailleur non occupant. Elle couvre les dommages provoqués par un sinistre dû à un défaut d’entretien du bâtiment.

En d’autres termes, elle entre en jeu lorsque le locataire subit un préjudice provoqué par l’état du bâtiment. Par exemple : un dégât des eaux causé par un mauvais entretien de la toiture endommage l’appartement dans lequel vit le locataire. L’assurance propriétaire bailleur prend en charge les frais liés aux dommages.

Loyer impayé et protection juridique : les garanties indispensables

La question des loyers impayés est un sujet voire une préoccupation majeure pour tous les propriétaires bailleurs. La souscription d’une assurance des loyers impayés, appelée également Garantie des Loyers Impayés (GLI), lève ce risque en permettant de se prémunir contre tout défaut de paiement de loyer des locataires. En cas de loyers impayés, c’est la compagnie d’assurance qui dédommage le propriétaire. L'assurance sécurise ainsi les revenus locatifs et l’investissement immobilier dans son ensemble. 

Un conseil : Découvrez notre guide sur la gestion des loyers impayés

Zoom sur la protection juridique d'un contrat d'assurance PNO

En plus de la prise en charge financière, l’assurance loyers impayés s’accompagne en général d’une autre garantie : la protection juridique. Elle permet de prendre en charge d’éventuels frais judiciaires tels que les honoraires d’avocats, d’huissiers voire les frais d’expulsion.

Bon à savoir

• Afin de bénéficier de l’assurance des loyers impayés, des conditions d’éligibilité sont à respecter : le locataire doit disposer de revenus suffisants (généralement équivalents à trois fois le montant du loyer), et d’une situation professionnelle stable.
• Pour le propriétaire bailleur, cela représente l’assurance de louer son bien à un locataire au profil solide et fiable.

La garantie Visale : une alternative intéressante

Orchestré par Action Logement, acteur public du logement social, le dispositif Visale est une caution gratuite. Elle constitue une solution alternative à la GLI en couvrant les loyers impayés, dans ses limites et conditions. Cette caution est toutefois destinée à certains profils de locataires et s’accompagne de conditions d’éligibilité :

• Les jeunes âgés de 18 à 30 ans, quel que soit leur statut (étudiants, salariés, alternants, stagiaires, demandeurs d’emploi, indépendants)
• Respecter les plafonds de loyers fixés par le dispositif.

Quel est le prix d'une assurance bailleur PNO et comment le réduire ?

Assurance propriétaire non occupant : le tarif

Bonne nouvelle : le tarif d’une assurance propriétaire bailleur PNO est des plus accessibles. Dans la majorité des cas, vous pouvez bénéficier d’une protection complète pour l’équivalent de 1% à 2% du montant annuel du loyer.

Un exemple ? Pour un appartement que vous mettez en location à 800€/mois, cela représente entre 100€ et 200€ de prime d'assurance par an.

Déduction de l’assurance propriétaire bailleur : un avantage fiscal important

En tant que bailleur, vous avez la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent grâce à la déduction du montant de la prime d’assurance propriétaire bailleur. Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers sous le régime réel d’imposition, vous pouvez en effet déduire le montant de la prime au même titre que les intérêts d’emprunt et les charges liées au logement.

Assurance habitation du locataire : les obligations à vérifier

La loi impose au locataire d’un logement vide ou meublé, occupé à titre de résidence principale, de souscrire une assurance habitation qui couvre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…).

Afin de pouvoir entrer dans les lieux, le locataire doit par ailleurs fournir une attestation d’assurance, puis la remettre chaque année à la demande du bailleur.

En cas d’absence d’assurance habitation, si le bail le prévoit, le propriétaire est en droit d’engager une procédure de résiliation du contrat de location.

En revanche, cette couverture reste parfois insuffisante pour protéger totalement le propriétaire bailleur.

Que faire si le locataire n’est pas assuré ?

L’assurance habitation imposée par le bailleur

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi ALUR, si un locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation, le propriétaire bailleur peut en souscrire une à sa place. Il doit néanmoins l’en informer préalablement par lettre recommandée avec accusé de réception. Si, passé un délai d’1 mois, le locataire n’est toujours pas en mesure de prouver qu’il bénéficie bel et bien d’une assurance habitation, le propriétaire bailleur peut alors le faire à sa place.

Bon à savoir :

• Une copie de l’attestation d’assurance doit être envoyée au locataire
• Le bailleur peut récupérer le montant de la prime d’assurance sur le loyer
• Il a légalement le droit de la majorer de 10%
• La prime est récupérable par 1/12e au moment du paiement du loyer

Cas particuliers : locaux commerciaux, garages et meublés

L’assurance propriétaire bailleur PNO ne concerne pas uniquement les appartements. Vous avez en effet la possibilité d'en bénéficier sur d’autres types de biens :

• Des locaux commerciaux
• Des garages
• Des locations meublées