Acheter en couple : mariage, PACS ou concubinage, quelles différences ?

Points essentiels : 

• Acheter à deux dépend de votre situation maritale : mariage, Pacs ou concubinage entrainent des conséquences très différentes.
• L'achat immobilier se fera en indivision ou dans la communauté ou encore à travers une SCI selon les cas.
• Il est important dès l'achat d'anticiper les conséquences d'un décès ou d'une séparation du couple. 

Pourquoi acheter en couple ?

Projet commun

Un achat immobilier est un moment important dans la vie, qu’on soit seul ou en couple. Acheter à deux correspond donc à une étape de la vie de couple, que ce soit pour acquérir la résidence principale de la famille ou pour réaliser un investissement locatif commun, pour générer des revenus complémentaires.

Intérêt financier

Acheter à deux présente plusieurs avantages financiers :

• une capacité d’emprunt plus élevée puisque vous additionnez les revenus ;
• un partage des charges (mensualité du prêt immobilier, impôts et frais d’entretien).

Comment acheter un bien immobilier en couple ?

Acheter à deux en étant marié

Plusieurs régimes matrimoniaux très différents existent lorsque vous vous mariez ! C’est un premier choix crucial à faire pour tout couple marié. 

Régime de communauté réduite aux acquêts (régime légal)

Le régime de la communauté réduite aux acquêts s'applique automatiquement si vous vous mariez sans contrat de mariage. Les articles 1401 et suivants du Code civil encadrent ce régime légal. 

En pratique, chacun conserve ses biens avant le mariage mais met en commun ce qu’il gagne pendant le mariage. Tout bien, mobilier ou immobilier, propre à un époux conserve ce caractère. C’est la situation d’un héritage ou d’une donation à un membre du couple. 

Chacun gère ses biens propres et a des pouvoirs de gestion étendus sur les biens communs. Les actes les plus importants comme un achat immobilier ou un prêt bancaire nécessitent l’accord des deux époux. 

Le logement acquis pendant le mariage appartient automatiquement aux deux époux pour moitié, quel que soit celui qui a financé l'achat. Lorsqu'un époux utilise des fonds propres (une donation par exemple) pour l'acquisition d'un bien immobilier commun, cela créer une créance au sein de la communauté. Lors de sa dissolution, il y aura récompense.

Il doit impérativement faire préciser dans l’acte d’achat que le bien acheté lui appartient en propre par une déclaration dite d’emploi. Cette déclaration peut cependant être faite a posteriori, avec l’accord du conjoint. À défaut de respecter cette formalité, le bien sera considéré comme commun. Si les fonds propres dépassent les fonds apportés par la communauté le bien sera personnel. Inversement, il sera déclaré commun. 

En cas de divorce, chacun des conjoints reçoit la moitié des biens communs. Ceci est un avantage en cas de distorsion des revenus. 

En cas de décès d'un conjoint, le conjoint survivant prendra la moitié des biens communs comme en cas de divorce et l'autre moitié appartenant au conjoint décédé tombe dans la succession.

Régime de la séparation de biens

Comme son nom l’indique, ce régime implique que chacun conserve ses biens et leur gestion, que ce soit avant ou pendant le mariage. Le régime de la séparation de biens nécessite la rédaction d'un contrat de mariage devant notaire. Les articles 1536 et suivants du Code civil encadrent ce régime. 

Si nul ne sait à qui appartient un bien, chacun est présumé l’avoir en indivision, pour moitié. Pour anticiper les litiges en cas de divorce, nous recommandons de tenir un inventaire des biens au jour du contrat de mariage puis de conserver les preuves des biens reçus ! 

Ce régime est souvent préféré lorsque les patrimoines de chaque époux sont très inégaux ou lorsqu’un membre du couple exerce une activité professionnelle avec un risque sur son propre patrimoine. 

Le logement appartient à celui qui le finance, sauf si les époux décident d'acheter en indivision. Il est alors préférable d'indiquer clairement dans l'acte d'achat la quote-part de chacun.

Bon à savoir

Il existe aussi le régime de la communauté universelle dans laquelle les deux époux mettent tous leurs biens en commun.

Pacs : comment protéger un achat immobilier ?

Par défaut, la signature d’un Pacs crée un régime de séparation de biens (article 515-5 du Code civil). Ainsi, les biens acquis après l'union sont propriété de chacun des partenaires à hauteur de son financement. En cas de séparation, chacun récupère ses biens personnels et sa quote-part des biens acquis en commun.

Les partenaires peuvent choisir le régime de l'indivision pour leur Pacs, par une convention. Ainsi un achat immobilier peut devenir indivis par moitié. Peu importe la part de financement de chacun. En cas de séparation, chacun a droit à la moitié de l’indivision. 

Le partenaire de PACS n'est pas héritier de plein droit. Il faut prévoir un testament pour léguer tout ou partie de ses biens à son partenaire de PACS.

Acheter une maison en concubinage (union libre)

Le concubinage est une vie commune sans lien juridique. Sur le plan fiscal et sur le plan juridique, les concubins sont des étrangers l'un pour l'autre.

Lors d'un achat immobilier, les concubins sont en principe soumis au régime de l'indivision : chacun devient propriétaire à proportion de son apport (article 815 du Code civil). Il est alors préférable d’établir une convention d’indivision par écrit avec les biens et les droits de chacun. Pour l’achat d’un bien immobilier, cette convention s’établit devant notaire. 

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) permet aux concubins de mieux organiser la propriété et la gestion de leur bien immobilier.

Les solutions pour acheter à deux 

Un achat immobilier en indivision

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. L'achat en indivision se retrouve pour un couple comme dans les successions avec plusieurs enfants. 

Chaque acquéreur est propriétaire d'une quote-part proportionnelle à son apport. Par exemple, vous possédez 40% de l'appartement et votre coïndivisaire 60%. La répartition est inscrite dans l'acte de propriété.

Toutefois, nul ne peut être contraint de demeurer dans une indivision ! Cela implique des difficultés dans les prises de décisions et en cas de séparation. 

Bon à savoir

En cas de vente, les indivisaires doivent s'acquitter d'un droit de partage de 2,5% du prix de vente.

Achat immobilier en couple : faut-il passer par une SCI (société civile immobilière) ?

Une SCI est une société qui devient propriétaire. Le couple est associé de la SCI. Les avantages sont nombreux avec ce cadre plus flexible pour les prises de décision et la transmission progressive des parts sociales à vos enfants. 

La répartition des parts sociales s’effectue proportionnellement aux apports de chaque associé. Cette répartition peut être différente du financement réel si les associés le décident.

En outre, elle offre une protection du conjoint survivant via un démembrement croisé. Enfin, pas de droit de partage en cas de vente (seulement sur le boni de liquidation).

Mais attention, acheter un bien en couples via une SCI peut vous priver de certains prêts aidés (comme le prêt à taux zéro). Et la création d’une société nécessite des formalités et a un coût. 

Financement et prêt immobilier à deux

Prêt immobilier conjoint

Un emprunt conjoint permet aux deux membres du couple de co-emprunter pour financer l'acquisition du bien immobilier. Le couple est responsable solidairement du remboursement du crédit immobilier, ce qui signifie que chacun peut être tenu de rembourser la totalité du montant restant dû en cas de défaut de paiement de l'autre.

L'assurance emprunteur permet de garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Les emprunteurs peuvent choisir une quotité importante pour protéger le conjoint en cas de décès (100 % sur chaque tête). 

Pour votre achat immobilier en couple, utilisez nos calculettes de prêt pour estimer le montant de votre prêt.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ?

En cas de séparation

En cas de séparation, un concubin peut demander à vendre le bien pour quitter l'indivision, sauf si l’autre peut racheter sa quote-part. En cas de désaccord, le recours au juge est possible pour sortir du régime de l'indivision. 

En cas de décès 

En cas de décès, le concubin survivant ne peut pas hériter en l'absence de dispositions testamentaires en sa faveur. La fraction du bien détenue par le défunt sera donc transmise à ses héritiers.

Le partenaire pacsé n'est pas non plus héritier de plein droit. Un testament est nécessaire pour protéger le survivant.

En cas de décès d’un époux, tout dépend du régime :

• régime légal : le conjoint survivant a droit à la moitié des biens communs. L'autre moitié entre dans la succession.
• séparation de biens : le conjoint survivant n'a droit qu'à ce qui lui appartient personnellement, sauf dispositions testamentaires.

Conseils pratiques

• Évaluez votre situation : mariage, Pacs ou concubinage dépendent de vos choix de vie et de votre situation familiale et patrimoniale.
• Anticipez : même si vous ne souhaitez pas penser au pire au moment d’acheter à deux, il est important de connaître la situation en cas de séparation, de divorce et de décès, en particulier en cas d’enfants issus d’une précédente union.
• Documentez tout : pour savoir qui apporte tel apport ou tel bien.
• Consultez un notaire avant l’achat pour protéger votre conjoint, partenaire ou concubin par testament, convention d’indivision ou démembrement de propriété. Mais il est bon de prévoir aussi la protection de vos enfants, nés ou à naître.
• Révisez régulièrement vos choix car votre vie fait évoluer votre situation.