Frais de garantie d’un prêt immobilier : l’essentiel à savoir

Les frais de garantie d'un prêt immobilier : ce qu'il faut retenir

• Les frais de garantie d’un prêt immobilier correspondent au coût de la sûreté exigée par la banque pour se protéger contre le risque de non remboursement
• Ils sont quasi systématiques et représentent en moyenne 1% à 2% du capital emprunté
• La caution bancaire est la garantie la plus courante
• Ils sont distincts de l’assurance emprunteur

Qu’est-ce que les frais de garantie d’un prêt immobilier ? 

Frais de garantie lors d'un prêt immobilier : définition et rôle

Dans le cadre d’un prêt immobilier, un souscripteur porte son attention sur plusieurs éléments :

• Le taux de crédit immobilier
• La durée de l’emprunt
• Les frais de dossier
• Le coût de l’assurance emprunteur 

Pourtant, un autre aspect entre en ligne de compte dans le coût global : les frais de garantie d’un prêt immobilier.

La banque et les frais de garantie d'un prêt immobilier

Les frais de garantie d’un prêt immobilier correspondent au coût de la garantie demandée par la banque pour se protéger contre le risque de non remboursement du crédit. La garantie d’un prêt immobilier protège l’établissement bancaire en cas de défaut de paiement.

En d’autres termes, si un emprunteur n’est plus en capacité d’assumer le remboursement du prêt immobilier, la banque va récupérer le capital restant dû et les intérêts, soit en faisant vendre le bien, soit via un organisme de cautionnement.

Garantie de prêt et assurance emprunteur : ne pas confondre

• La garantie de prêt immobilier protège la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
• L’assurance emprunteur protège l’emprunteur et ses proches (décès, invalidité, incapacité, parfois perte d’emploi).

Les frais de garantie d'un prêt immobilier sont-ils obligatoires ?

Sur le plan légal, rien ne vous oblige à fournir une garantie pour obtenir un crédit immobilier.

Mais en pratique, c'est quasi-incontournable. Les établissements bancaires exigent presque toujours une garantie financière avant d'accorder un prêt immobilier. Cette exigence découle de leur politique de gestion des risques issue des règles prudentielles : ils doivent s'assurer de pouvoir récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement.

En tant qu’emprunteur, vous ne pouvez donc pas éviter ces frais car la banque en fait une condition pour vous accorder le prêt. En revanche, vous avez la possibilité de choisir le type de garantie le plus adapté à votre situation dans les limites de ce que la banque accepte.

Les différents types de garanties possibles

La caution bancaire

La caution bancaire est la garantie la plus répandue. Il s’agit d’un dispositif selon lequel un organisme se porte garant pour l’emprunteur. Il en existe deux types :

• La caution solidaire, la plus fréquente. Elle permet à la banque de solliciter la caution sans avoir besoin d’engager une procédure vis-à-vis de l’emprunteur.
• La caution simple. En cas de défaut de remboursement, la banque engage au préalable une procédure à l’encontre de l’emprunteur avant de pouvoir récupérer les montants prêtés auprès de la caution.

L’hypothèque

Appelée également garantie hypothécaire, l’hypothèque est une garantie qui permet à la banque de saisir le bien pour le mettre en vente en cas de défaut de paiement.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers 

Anciennement appelée privilège de prêteur de deniers « PPD », l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, fonctionne comme une hypothèque, mais il est réservé aux biens achevés.

Le nantissement

Le nantissement consiste à consacrer un de vos produits financiers, tels qu’une assurance-vie par exemple, en guise de garantie de prêt immobilier.

Quel est le montant des frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Le montant des frais de garantie d’un prêt immobilier dépend de plusieurs critères :

• Du type de garantie choisi (caution, hypothèque)
• Du montant du prêt
• Des conditions de chaque type de garantie

Sachez qu’en moyenne, ces frais représentent entre 1% et 2% du capital emprunté.

Comment calculer les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Le calcul repose sur trois éléments :

• Un pourcentage du capital
• Une part fixe (la commission)
• Une contribution à un fonds (pour la caution)

Simulation des frais de garantie 

Pour un prêt immobilier de 200 000€ sur 20 ans, au taux de 3,40% et garanti par une caution bancaire, les frais représentent entre 1,2% et 1,5% du montant emprunté. Soit une somme comprise entre 2 400€ et 3 000 €.

Dans le détail, le montant se compose :

• D’une commission de caution, qui représente entre 0,6% et 0,8% du capital emprunté, soit 1 200€ voire 1 600€.
• D’une participation au fonds mutuel de garantie (FMG), pour à peu près le même montant.

Tableau comparatif des principales garanties

Et pour faire avancer votre projet, un dernier conseil : réalisez une simulation de prêt immobilier.

Sources / Références

• Code civil – articles relatifs aux sûretés
• Code de la consommation – information de l’emprunteur
• Loi Lagarde (2010)
• Loi Lemoine (2022)
• Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR)