Que faire si votre co-emprunteur ne paye plus son crédit immobilier ?

Résumé de cet article : 

• Le co-emprunt engage chacun des emprunteurs à rembourser la totalité du prêt, même si l’un fait défaut.
• En cas de non-paiement d’un co-emprunteur, la banque peut se retourner contre l’autre pour exiger la totalité des sommes dues.
• Selon la situation (séparation, chômage, décès…), l’assurance emprunteur peut prendre le relais sous certaines conditions.
• Des solutions existent : renégociation, désolidarisation, rachat de part, voire recours judiciaire.
• Avant de co-emprunter, il est essentiel de protéger chaque partie par un contrat clair et une couverture adaptée.

Le principe du co-emprunt : une responsabilité partagée… mais solidaire

Souscrire un prêt immobilier à deux permet souvent d’emprunter davantage grâce à la mise en commun des revenus et à l’obtention d’un taux de crédit immobilier plus avantageux. Mais cela implique une responsabilité conjointe vis-à-vis de la banque.

Lors de la signature, les co-emprunteurs s’engagent à rembourser ensemble le crédit, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier , d’un prêt personnel ou d’un prêt hypothécaire. En pratique, le contrat prévoit presque toujours une clause de solidarité : cela signifie que si l’un des deux cesse de payer, l’autre doit assumer la totalité des mensualités.

Exemple : 
Clara et Antoine contractent un prêt immobilier avec co-emprunteur pour acheter leur résidence principale. Si Antoine perd son emploi et cesse de rembourser, la banque peut exiger de Clara qu’elle règle 100 % de la mensualité.

Que se passe-t-il si le co-emprunteur ne paye plus ?

Lorsque l’on décide d’ emprunter à deux pour un projet immobilier, on s’engage à rembourser ensemble la totalité du crédit.

Si l’un des co-emprunteurs cesse de rembourser, la banque n’a pas à chercher la cause (chômage, séparation, conflit). Elle se tournera bien souvent vers celui qui continue à payer pour obtenir la totalité des sommes dues.
Cela peut créer des déséquilibres financiers importants, surtout si le co-emprunt portait sur un bien commun.

Les conséquences financières

Quand l’un des co-emprunteurs cesse de payer, les répercussions sont immédiates sur le plan financier : la banque attend que le prêt continue d’être remboursé dans son intégralité, ce qui peut rapidement déséquilibrer le budget du co-emprunteur restant.

Ainsi :

• Le co-emprunteur solvable doit assumer l’intégralité des mensualités.
• Le défaut de paiement peut entraîner des pénalités, une inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédit aux particuliers), voire une déchéance du crédit et une saisie du bien si le co-emprunteur ne peut pas assumer l'intégralité de la mensualité.
• Le co-emprunteur lésé devra ensuite se tourner vers son ex-partenaire pour récupérer les sommes versées à sa place.

Les conséquences juridiques

Si la situation perdure, le co-emprunteur qui continue de rembourser peut :

• Engager une action en justice pour obtenir le remboursement de la part due par l’autre ;
• Demander une désolidarisation du contrat s’il ne souhaite plus être engagé solidairement (sous conditions) ;
• Racheter la part du bien si le crédit concernait un achat immobilier commun.

Les solutions et recours possibles

1. Renégocier ou rééchelonner le prêt

En cas de difficulté temporaire (perte d’emploi, baisse de revenus…), il est possible de négocier un report ou un aménagement des mensualités auprès de la banque.
Cela permet de soulager la trésorerie sans rompre le contrat.

Avant cela, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier pour estimer les impacts d’un allongement ou d’une baisse de mensualités.

2. Activer l’assurance emprunteur

L’assurance prêt immobilier co-emprunteur joue un rôle essentiel en cas de défaillance involontaire.

Selon les garanties souscrites, elle peut couvrir :

• L’invalidité (totale ou partielle),
• L’incapacité de travail,
• Le décès du co-emprunteur,
• Et parfois le chômage (sous conditions précises).

Exemple : 
Si Antoine perd son emploi et que son contrat d’assurance comprend la garantie perte d’emploi, l’assurance peut prendre en charge une partie des mensualités, évitant à Julie de supporter seule la dette.

3. Demander la désolidarisation

Lors d’une séparation, un co-emprunteur peut souhaiter se retirer du prêt.

Cela suppose que :

• La banque donne son accord ;
• Le co-emprunteur restant dispose d’une capacité d’emprunt suffisante pour assumer seul le crédit ;
• Ou qu’un rachat de crédit soit effectué pour créer un nouveau contrat à un seul nom.

4. Revendre le bien

Si aucune autre solution n’est possible, la vente du bien permet de rembourser tout ou partie du prêt.
C’est souvent la solution la plus pragmatique après une séparation ou une impasse financière, bien que des frais de remboursement anticipé du prêt peuvent s'appliquer.

Cas particuliers selon la situation

Mariés sous le régime de la communauté

Les dettes contractées pendant le mariage engagent les deux époux, sauf clause contraire. C'est une solidarité automatique entre époux.
Même si un seul a signé le prêt, la banque peut poursuivre les deux et notamment saisir les biens communs. 

Couples pacsés ou concubins

Le PACS n’entraîne pas de solidarité automatique, à l'exeption des dettes contractées pour les besoins de la vie courante. 
En cas de concubinage, la situation est simple : aucune solidarité légale n’existe. Seul le contrat de prêt peut prévoir cette solidarité. 

Amis ou membres de la famille

Il est possible d’emprunter entre amis ou avec un parent, mais cela comporte des risques importants.
En cas de désaccord ou de défaut de paiement, les liens personnels ne protègent pas juridiquement : la clause de solidarité s’applique de la même façon.

Comment prévenir les risques avant de co-emprunter ?

Avant de signer un co-emprunt, il est essentiel de :

• Clarifier les modalités de remboursement entre co-emprunteurs ;
• Choisir un contrat d’assurance adapté, avec des taux de couverture équilibrés ;
• En cas d’achat immobilier, définir la quote-part de chacun dans l’acte de propriété (ex. 60/40) ;
• Anticiper les cas de séparation avec un accord écrit ou une convention d’indivision (contrat par lequel des indivisaires décident ensemble de fixer leurs droits et leurs devoirs respectifs en édictant les règles de fonctionnement et de gestion de l'indivision).

Attention :

• Certaines banques exigent une garantie co-emprunteur (caution ou hypothèque) pour sécuriser le remboursement du prêt en cas de défaut d’un des emprunteurs.
• Le tableau d’amortissement du prêt détaille les échéances à venir et les intérêts restants. En cas de rachat de part ou de désolidarisation, il sert de base pour recalculer les montants dus.

Souscrire un prêt immobilier avec un co-emprunteur offre de nombreux avantages, mais impose une responsabilité forte et durable.
En cas de défaillance de l’un, la solidarité entre co-emprunteurs joue pleinement : le paiement du prêt reste dû dans son intégralité.
Avant de signer, il est donc essentiel d’anticiper les aléas de la vie — séparation, perte d’emploi, maladie — et de choisir une assurance emprunteur solide pour préserver la stabilité financière de chacun.