Qu’est-ce que la loi Hoguet en immobilier ?

En résumé : 

• La loi Hoguet est le texte qui encadre  certaines activités d'entremise et de gestion immobilières exercées habituellement pour le compte d'autrui, notamment par les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics. Adoptée le 2 janvier 1970, la loi Hoguet a été précisée par son décret d'application du 20 juillet 1972.
• Les obligations qu'elle impose aux intermédiaires immobiliers (détention d'une carte professionnelle pour exercer, rédaction d'un mandat écrit fixant les honoraires ou souscription d'une garantie financière) permettent de sécuriser les relations des particuliers avec les intermédiaires immobiliers.
• Les professionnels qui ne respectent pas les dispositions de la loi Hoguet encourent des sanctions.
• Vous avez des moyens de vérifier que le professionnel avec qui vous faites affaire est en droit d'exercer son activité.

Origine et définition de la loi Hoguet du 2 janvier 1970

La loi Hoguet a été adoptée le 2 janvier 1970 dans un contexte de développement immobilier en France alors que le secteur était caractérisé par un flou juridique : aucune règle n'imposait ni qualification ni garantie particulière pour exercer la profession d'agent immobilier. 

Cette situation exposait les particuliers à :

• des détournements de fonds. Des professionnels pouvaient encaisser frauduleusement des sommes (dépôts de garantie, loyers) pour le compte de clients ;
• une insécurité financière. En cas de faillite de l'intermédiaire immobilier, les clients n'avaient aucun recours pour récupérer les fonds versés ;
• des pratiques commerciales abusives telles que des commissions opaques, mandats imprécis ou inexistants.

Pour pouvoir être appliquée, un décret d'application du 20 juillet 1972 a été publié.

En 2014, la loi Alur a complété le dispositif Hoguet sur plusieurs points. 

La loi ALUR de 2014 a notamment renforcé les obligations de formation des professionnels et modifié plusieurs règles relatives aux mandats, aux honoraires de location et à l'activité des syndics (contrat type, mise en concurrence).

Quelles sont les activités immobilières soumises à la loi Hoguet ?

La loi Hoguet s'applique aux opérations portant sur les biens d'autrui.

Exemples d'opérations visées par la loi Hoguet :

• les transactions immobilières (vente, achat, échange) ;
• les locations et sous-locations ;
• la gestion immobilière (dont la gestion locative) ;
• les activités de syndic de copropriété ;
• les transactions portant sur des fonds de commerce ou certaines sociétés immobilières.

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Quels professionnels sont concernés par la loi Hoguet ?

Les activités visées par la loi Hoguet sont principalement exercées par :

• les agents immobiliers ;
• les administrateurs de biens ;
• les syndics ;
• les marchands de listes (activité qui consiste à proposer des listes ou des fichiers de logements à louer ou à vendre).

En quoi la règlementation issue de la loi Hoguet protège-t-elle les particuliers ?

En encadrant la relation contractuelle avec le professionnel de l'immobilier par un mandat

La loi Hoguet conditionne l'exercice de l'activité d'entremise de l'intermédiaire immobilier qui agit en qualité de mandataire de ses clients, à la disposition d'un mandat écrit, signé et en cours de validité.

Ce mandat doit fixer la mission que vous confiez au professionnel et les conditions de sa rémunération. En cas de litige, il vous permet de déterminer précisément les droits et obligations de chacune des parties.

Tous les mandats doivent être inscrits par ordre chronologique sur un registre des mandats tenu par l’agent immobilier - conformément au décret du 20 juillet 1972.

Loi immobilier, tout ce qu'il faut savoir dans notre article dédié

En sécurisant les relations entre les particuliers et les professionnels de l'immobilier

La loi Hoguet crée plusieurs mesures visant à protéger les particuliers dans leurs relations avec les professionnels de l'immobilier.

Par exemple : 

• elle prévoit que les mandats doivent être conclus pour une durée déterminée ou prévoir des modalités de résiliation conformes à la loi. Ils doivent obligatoirement comporter une limitation de leurs effets dans le temps ;
• elle prévoit que lorsqu'un mandat comporte une clause d'exclusivité, il doit préciser des éléments importants. Les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation que vous lui avez confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il vous rend compte des actions effectuées pour vous, selon une périodicité déterminée ensemble doivent être indiqués.

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En garantissant la transparence des transactions et des opérations

Conditions de réception des sommes et de la rémunération

Les mandats doivent préciser plusieurs points relatifs aux sommes d'argent et à la rémunération, tels que :

• les conditions dans lesquelles les agents immobiliers sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
• les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.

Les agents concernés doivent respecter les formalités de tenue des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat.

Vous pouvez lire notre article : Achat immo : le vendeur doit-il assumer les frais d'agence ?

Traçabilité des sommes reçues

Lorsque le professionnel reçoit des fonds de ses clients, ceux-ci doivent être déposés sur un compte qui est spécialement affecté à la réception des versements ou remises lorsqu'il est habilité à recevoir des fonds pour le compte de ses clients. Cette obligation contribue à sécuriser les sommes confiées.

Affichage des informations relatives aux transactions

S'il perçoit des fonds lors de transactions immobilières, une affiche doit être mise en évidence, dans tous les lieux où est reçue la clientèle et indiquer :

• l'établissement de crédit et le numéro du compte où doivent être effectués les versements et les remises ;
• les modes obligatoires de versement. 

Quelles sont les principales obligations de l'agent immobilier prévues par la loi Hoguet ?

1. Détenir une carte professionnelle

Les activités visées par la loi Hoguet ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle. Cette carte est délivrée en fonction de l'activité exercée par l'intermédiaire immobilier.

Par exemple, pour vendre un bien immobilier, seul un agent immobilier titulaire de la carte "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" dite carte "T" peut signer un mandat.

Pour se voir délivrer la carte professionnelle, la personne doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. justifier de son aptitude professionnelle (par exemple, être titulaire d'un baccalauréat  ou avoir occupé pendant au moins 3 ans un emploi subordonné se rattachant à une activité immobilière) ;
2. justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés ;
3. avoir contracté une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle (RCP) ;
4. ne pas être frappé d'une incapacité ou interdiction d'exercer.

Elle est valable 3 ans et peut être renouvelée.

2. Disposer d'une garantie financière (lorsqu'elle est obligatoire)

Lorsque le professionnel reçoit des sommes pour le compte de ses clients (telles qu'un dépôt de garantie, des loyers ou des provisions de copropriété), il doit souscrire une garantie financière.

Le montant de la garantie financière doit être au moins égal : 

• à 30 000 € pour les deux premières années d'exercice ;
• puis, à 110 000 € au minimum. Ce montant est révisé à la fin de chaque période annuelle ou lors de circonstances exceptionnelles survenues en cours d'année, compte tenu des fonds détenus. 

Cette garantie permet de couvrir le remboursement des fonds lorsque le professionnel est défaillant (faillite, par exemple). Elle doit être souscrite auprès d'un organisme agréé (banque, compagnie d'assurance, caisse de garantie).

3. Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle

La loi Hoguet oblige le professionnel de l'immobilier à contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

Cette assurance permet de couvrir les risques liés à son activité en protégeant ses clients en cas : 

• de faute ;
• ou de négligence. 

4. Respecter les règles relatives aux honoraires

Réalisation de l'opération avant perception des honoraires

Elle prévoit que les honoraires de l'intermédiaire immobilier ne peuvent être exigés ou acceptés que :

• s'ils ont été prévus par le mandat ;
• et une fois que l'opération a été effectivement réalisée (sauf exception). Cette règle évite qu'un client paie une commission pour une vente ou une location qui n'aboutit pas.

En cas de vente par exemple, l'agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération avant la conclusion effective de l'opération constatée par acte authentique.

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Information obligatoire

La réglementation issue de la loi Hoguet et de ses textes d'application impose que toute annonce immobilière mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires de l'agent.

Pour les opérations de vente, les honoraires sont exprimés en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur. 

Que risque un professionnel qui ne respecte pas la loi Hoguet ?

Vous trouverez ci-dessous certaines des sanctions que prévoit la loi Hoguet en cas de non-respect de certaines de ses dispositions.

Exercer sans carte professionnelle

Le professionnel de l'immobilier encourt une peine de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende s'il exerce son activité :

• sans être titulaire de la carte professionnelle ;
• ou après l'avoir restituée ;
• ou en ayant omis de la restituer après injonction de l'autorité administrative compétente.

Percevoir des fonds ou honoraires de manière irrégulière

Le professionnel encourt 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende pour les faits suivants :

• recevoir des fonds sans respecter les conditions légales ;
• ou percevoir une rémunération (sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques) avant la conclusion effective de l'opération.

Faire obstacle aux contrôles administratifs

Le professionnel qui fait obstacle aux contrôles administratifs en refusant de communiquer les documents réclamés, notamment bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits encourt une peine de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. 

Comment vérifier que le professionnel est habilité à exercer ?

L'intermédiaire immobilier est tenu d'apposer, en évidence, dans tous les lieux où est reçue la clientèle, une affiche indiquant : 

• le numéro de la carte professionnelle. Vous pouvez également consulter le registre public tenu par les chambres de commerce et d'industrie (CCI), afin de vérifier que la carte est toujours en cours de validité ;
• le cas échéant, le montant de la garantie ;
• le cas échéant, la dénomination et l'adresse du garant.

Pour aller plus loin, lisez notre article : Comment choisir son agence immobilière ?

Références :

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (Loi Hoguet)
• Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce (décret d'application de la loi Hoguet)
• Article 1 de la loi Hoguet (champ d'application de la loi Hoguet)
• Articles 6 et 7 (dispositions relatives aux mandats)
• Article 93 du décret d'application de la loi Hoguet (conditions d'affichage des conditions de transaction des fonds)
• Articles 3 de la loi et 80 du décret (conditions de délivrance de la carte professionnelle)
• Article 30 du décret (montant minimum de la garantie financière)
• Articles 6 et 6-1 de la loi (conditions de paiement et information sur les honoraires)
• Article 14 à 17-2 de la loi (sanctions)
• Article 93 du décret (obligations d'affichage)