Achat immo : le vendeur doit-il assumer les frais d'agence ?

Vente immobilière : qui paie la commission d'agence ?

En contrepartie du travail qu'il réalise, l'agent immobilier perçoit une commission (honoraires ou frais d'agence).

Dans le cadre d'une vente, il doit en effet constituer un dossier, préparer des documents, rédiger une annonce qui pourra être affichée en vitrine, sur son site Internet ou sur tout autre support tel un site de petites annonces.  

Les frais d'agence ont également pour vocation de payer les déplacements et les visites organisées par l'agent immobilier. Certes, cela a un coût, mais vous pouvez de cette manière déléguer totalement la vente de votre bien immobilier et vous assurer qu'il sera mis en valeur par l'agent immobilier.

Dans la majorité des cas, le mandat de vente prévoit que la commission de l'agence immobilière due en cas de réalisation de la vente sera payée par le vendeur.

En théorie, lorsque la commission est à la charge du vendeur, elle ne doit pas être comprise dans le prix de vente indiqué dans l’annonce. C'est toutefois l'inverse qui se passe en pratique, puisque le prix fixé tient généralement compte du montant de la commission due par le vendeur, afin qu'elle soit, en définitive, supportée par l'acquéreur.

Lorsque les frais d'agence sont payés par l'acquéreur, l'annonce doit distinguer le prix du bien des frais d'agence dus. En pratique, le prix affiché est accompagné de la mention "frais d'agence inclus" (FAI) et il est fait mention du montant des frais d'agence inclus dans le prix de vente global.

Pour bien comprendre :

• Prix FAI = le prix du bien net vendeur (PNV), c'est-à-dire le montant réellement touché par le vendeur + les frais d'agence à prévoir.
• Prix net vendeur (PNV) = le prix FAI - les frais d'agence.

Exemple : Une maison est à vendre 315 000 € FAI. L'acquéreur va payer la totalité de cette somme. Sur le montant payé par l'acquéreur, le vendeur va percevoir 300 000 euros et l'agence immobilière 15 000 € au titre de sa commission.

Ainsi, dans un compromis de vente, le prix de vente qui apparaît correspond au prix net vendeur auquel s'ajoutent les frais d’agence et les frais de notaire.

Pourquoi choisir les "Honoraires à la charge de l'acquéreur" ?

Cette solution peut être intéressante pour l'acheteur. En effet, les frais de notaire, qui sont à sa charge, sont calculés sur le prix de vente. 

Ainsi, si le prix de vente est de 200 000 € et que les frais d'agence sont de 20 000 € :

• Si les frais d'agence sont officiellement pris en charge par le vendeur mais en réalité inclus dans le prix de vente, l'acheteur paiera des frais de notaire calculés sur la base de 200 000 €. Ils s'élèveront à 16 000 € (ils représentent 8 % du prix du bien). Le coût total pour l'acheteur sera donc de 216 000 €.
• Si les frais sont à la charge de l'acheteur, celui-ci paiera des frais de notaire calculés sur 180 000 € seulement (200 000 - 20 000), puisque les frais de notaire sont calculés sur le seul prix de vente. Le coût total de l'opération pour l'acquéreur sera donc de 214 400 €, soit une économie de 1 600 €. Et cela ne change rien pour le vendeur qui touchera toujours ses 180 000 €.

Pour estimer vos frais de notaire au plus juste, rendez-vous sur notre simulateur de calcul de frais de notaire.

Quel est le montant et le pourcentage des frais d'agence ?

Sur ce point, il n'y a pas de réglementation particulière.

Les honoraires d'une agence immobilière ou d'un agent commercial sont librement fixés - mais doivent être affichés de manière claire sur leur vitrine ou à l’entrée de leur agence.

Conformément à la loi Hoguet, un mandat est indispensable.

Les honoraires d'agence peuvent être un pourcentage du prix de vente ou une base forfaitaire fixe. 

En moyenne, les frais d'agence oscillent entre 3 % et 10 % du prix du bien. Les taux pratiqués sont dégressifs : plus le prix du bien à vendre est élevé, moins les taux sont importants. En effet, la commission perçue par l'agent pourrait être un frein, lorsque le prix de vente est élevé.

Exemple : Un bien à vendre est affiché à 250 000 €, avec des frais d'agence à 7 %, soit 17 500 €. Si l'agence appliquait le même taux sur un bien à 950 000 €, les frais s'élèveraient à 66 500 €, ce qui pourrait dissuader la partie sur laquelle les frais pèsent, d'acheter ou de vendre le bien par cette agence (in fine, l'acquéreur).
Dans cet exemple, les frais d'agence pour le bien à vendre à 950 000 € s'élèveraient plutôt dans une fourchette avoisinant les 3 ou 3,5 % du prix.

Le taux de commission fixé pour le bien concerné doit être indiqué dans le mandat de vente et affiché dans l'annonce, lorsque les frais sont indiqués comme supportés par l'acquéreur.

À noter :

Les frais d'agence doivent toujours être réglés au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire. De fait, si vous êtes vendeur du bien, et que vous êtes redevable de ces frais (en réalité inclus dans le prix de vente global payé par l'acheteur), pas d'inquiétude : vous n'aurez rien à avancer, vous pourrez reverser la commission due à l'agence après avoir touché le prix de vente.

Frais d'agence immobilière en cas de location : comment sont-ils partagés ?

L'agence immobilière fixe librement ses tarifs pour la mise en location d'un bien.

À noter :

Elle doit afficher les prix maximums des prestations qu'elle assure, notamment celles liées à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant, pour chacune de ces prestations, à qui incombe le paiement de cette rémunération. Ces prix sont notamment affichés à l'entrée des établissements recevant de la clientèle et depuis l'extérieur sur la vitrine dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location.

Les prix maximums des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises (TTC).

La répartition des frais liés aux prestations d'une agence de location est déterminée par la loi selon la nature de la prestation fournie par l'agence.

Frais à la charge exclusive du bailleur (propriétaire)

Certaines prestations réalisées par l'agence immobilière sont à la charge exclusive du bailleur (propriétaire).

Les prestations concernées sont les suivantes : 

• L'entremise (l'intermédiation).
• La négociation d'une mise en location d'un logement.

Frais partagés entre le bailleur et le locataire

La loi prévoit que les parties au contrat de bail se répartissent la charge des autres prestations réalisées par l'agence immobilière, à savoir : 

1. La visite du logement en vue de la location, la constitution du dossier, la rédaction du bail.

Pour ces frais, le montant payé par le locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière, dans la limite d'un montant calculé à partir d'un prix TTC par m2 de surface habitable.

Ce prix varie selon la zone dans laquelle est situé le logement :

• Zone très tendue : 12,10 €/m2.
• Zone tendue : 10,09 €/m2.
• Zone non tendue : 8,07 €/m2.

Exemple : 

Un locataire envisage de louer un logement de 30 m2 en zone tendue pour lequel l'ensemble de ces frais (visite du logement, constitution du dossier et rédaction du bail) est facturé 600 € TTC.

Pour savoir exactement à quelle hauteur il va devoir participer, il convient de déterminer : 

• Le coût de la moitié des frais : 600 / 2 = 300 €.
• Le plafond correspondant au prix TTC par m2 de surface habitable : 30 x 10.09 = 302,70 €.

Le locataire devra donc payer 300 € pour l'ensemble de ces frais.

     2. La réalisation de l'état des lieux.

Pour ces frais, la part payée par le locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière dans la limite d'un montant correspondant à 3,03 € TTC par m2 de surface habitable.

Exemple :

Un locataire a signé un contrat de bail pour un logement de 30 m2. L'état des lieux est facturé 220 € TTC par l'agence immobilière. 

Pour savoir à quelle hauteur il va devoir participer aux frais de réalisation de l'état des lieux, il convient de déterminer le montant des éléments suivants : 

• La moitié des frais facturés par l'agence immobilière, soit 220/2 = 110 €.
• La somme correspondant à 3,03 € TTC par m2 de surface habitable : 30 x 3,03 € = 90,90 €. 

Le locataire devra donc payer 90,90 €, montant plafonné correspondant à la surface de son logement. Le bailleur paiera la partie restante due, soit 129,10 €.

Peut-on négocier les honoraires de l'agence ?

Les honoraires d’agence peuvent rapidement représenter une dépense importante. Il est possible de les négocier afin de réaliser quelques économies.

Dans le cadre d'une vente immobilière, oui, il est envisageable pour le vendeur, comme pour l'acquéreur, de négocier les frais d'agence.

En tant que vendeur, dans les grandes villes, la rareté des logements vous aidera à négocier la commission de l'agent immobilier à un taux préférentiel. Un bien dont le prix est élevé ou qui semble "facile à vendre" (emplacement, rénovation de qualité...) encourage plus facilement une agence à consentir une baisse de sa commission.

En général, la signature par le vendeur d'un mandat exclusif avec l'agence concernée, facilite, pour le vendeur, la négociation de la commission de l'agent. Vous pouvez faire jouer la concurrence.

Attention néanmoins, la négociation des frais peut avoir des répercussions car la commission reste une source importante de motivation pour les agents immobiliers. En tant que propriétaire, vous souhaitez tirer le meilleur profit de votre vente immobilière, mais des honoraires trop bas peuvent décourager les agents immobiliers. Négocié ou non, le montant des frais d'agence doit être mentionné dans le mandat de vente signé avec l’agence immobilière.

L'acquéreur peut également négocier les frais d'agence. Il peut demander à l'agence de baisser sa commission dans le but d'inciter les parties à trouver un accord sur un prix qui leur convienne.

Si vous vendez un bien immobilier et souhaitez ne pas régler les honoraires d'agence, l'alternative consiste à les faire payer à l'acquéreur. Si vous souhaitez ne pas payer les frais d'agence lors de l'achat d'un bien, alors ceux-ci doivent être payés par le vendeur (Attention : en pratique, même lorsque les frais d'agence sont officiellement à la charge du vendeur, celui-ci les inclut généralement dans le prix de vente demandé. Dans cette situation, il est dans votre intérêt de négocier pour que les frais d'agence soient mis à votre charge en tant qu'acquéreur, afin de réduire l'assiette de calcul des frais de notaire). Dans les deux cas, les frais d'agence doivent être réglés par le vendeur ou par l'acheteur. Une agence immobilière qui intervient dans le cadre de l'achat ou la vente d'un bien se rémunère via cette commission ; si elle peut varier, elle ne peut pas être inexistante. Enfin, si vous ne souhaitez pas entendre parler d'honoraires, le plus simple reste encore de réaliser une vente ou un achat en direct avec un particulier.

Dans le cadre d'une location, comme vu précédemment, les frais d'agence sont encadrés par la loi, mais il est possible de les négocier, d'autant plus lorsque le logement est situé en zone non tendue. 

Bon à savoir :

Les frais de notaire et les honoraires d’agence ne sont pas les seuls frais liés à un achat immobilier ou à une location. On trouve aussi le coût du déménagement, les taxes foncières, etc. Il est important de n’oublier aucun de ces frais pour budgéter au mieux votre projet immobilier. Consultez notre article dédié pour tout savoir des frais liés à un achat immobilier.

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En finalité, vendre son bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière présente des avantages certains, mais il ne faut pas oublier ces frais. Si la vente de votre bien tarde à se concrétiser, n'hésitez pas à réévaluer son prix de vente, car il n'est peut-être pas cohérent avec la réalité du marché immobilier.

Références :

• Article 2 de l'Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (obligation de l'agence immobilière d'afficher le prix des prestations)
• Article 5 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (répartition des frais d'agence entre les parties)
• Articles 2 du Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier et 1er de l'Arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds des honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables aux locataires (plafond du prix de la prestation réalisée par l'agence immobilière)