Checklist de livraison d'un appartement neuf : que faut-il vérifier le jour J ?

Les points essentiels à retenir :

• La livraison de votre appartement correspond au jour où les clés vous seront remises.
• Le jour J, munissez-vous de la notice descriptive annexée au contrat de vente.
• Emportez également un mètre et de quoi prendre des notes et photos.
• Si vous n'avez pas repéré tous les défauts le jour de la livraison, vous disposerez d'un délai pour lister les éventuels vices de construction ou défauts de conformité apparents.
• La livraison et la réception constituent le point de départ des garanties légales de construction.

Dans le cadre d'une VEFA, la livraison correspond à la remise des clés

Pour mémoire, la VEFA est un contrat par lequel le vendeur (le promoteur) vous transfère immédiatement vos droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent votre propriété au fur et à mesure de leur exécution. Vous êtes tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

La livraison de votre bien immobilier acheté neuf correspond au moment où le vendeur (le constructeur) vous remet les clés de votre logement.

Cette remise des clés a lieu une fois les travaux achevés et après réception par le vendeur.

La réception des travaux a lieu en amont de la remise des clés, entre le promoteur/constructeur (la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire) et les personnes chargées de l'exécution des travaux.

Le délai de livraison est précisé dans le contrat conclu par acte authentique.

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À quelles conditions la livraison de votre appartement neuf peut-elle avoir lieu ?

L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque :

• les ouvrages sont exécutés ;
• et que les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, faisant l'objet du contrat, sont installés.

Ainsi, la livraison de votre appartement ne peut avoir lieu que si celui-ci est équipé des éléments prévus au contrat (dont notamment les équipements indispensables à l'utilisation normale du logement, eau électricité et éventuellement gaz, qui doivent être installés et opérationnels).

Pour l'appréciation de cet état d'achèvement permettant la livraison, certains éléments ne sont pas pris en considération :

• Les travaux dont vous vous êtes réservé l'exécution (le cas échéant, ces travaux doivent être mentionnés dans le contrat de VEFA).
• Les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel (exemple : la couleur du carrelage de la salle de bain n'est pas celle prévue au contrat). Vous pouvez toutefois les mentionner dans les réserves.
• Les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus impropres à leur utilisation (exemples : taches de peinture, petit éclat sur du carrelage). Vous pouvez aussi les mentionner dans les réserves.

Quels sont les points à vérifier le jour de la livraison ?

Lors de la livraison, vous allez devoir vérifier que le logement est conforme à ce qui a été prévu dans le contrat de vente.

Selon la taille du logement à livrer, prévoyez au moins deux ou trois heures.

Il est recommandé de prendre avec vous le contrat de VEFA - ou sa copie - qui contient en annexe la notice descriptive décrivant l'appartement (éléments d'équipement propres au logement : surface, équipements et annexes). Il est à noter que la note technique annexée au contrat préliminaire (ou contrat de réservation) peut légèrement différer de la notice descriptive du contrat.

Venez équipé : mètre, ampoule, de quoi prendre des photos (téléphone, appareil photo) et noter les défauts relevés.

Surfaces 

• Mesurez chacune des pièces de votre logement en sachant que l’article 1619 du Code civil prévoit une marge de 1/20e (une différence de 5 %). 

Revêtements et finitions

• Murs et plafonds : vérifiez la présence de fissures, de taches/traces.
• Sols : vérifiez que le parquet est correctement posé (pas de bruit de vide quand vous marchez), que le carrelage n'est pas fêlé et que les joints sont correctement faits, etc.
• Plinthes : vérifiez qu'elles sont bien collées.

Portes, fenêtres et ouvertures

• Ouvrez et fermez toutes les fenêtres, portes et autres ouvertures (type baies vitrées).
• Vérifiez l'absence de condensation entre les vitres, en présence de doubles vitrages.
• Vérifiez l'état des volets et le fonctionnement des volets roulants.
• Comparez le nombre de clés remises avec celui prévu au contrat. Testez-les.

Installations électriques

• Tableau électrique : il doit être accessible.
• Prises, douilles et interrupteurs : vous pouvez venir avec un chargeur et une ampoule pour les tester. Comparez avec ce que prévoit le contrat (nombre et position).

Plomberie et sanitaires

• Points d'eau : vérifiez qu'il y ait de l'eau chaude et froide (éviers, lavabos, douche, baignoire) avec un débit suffisant et qu'il n'y ait pas de fuite lorsque l'eau coule.
• Chasse d'eau : vérifiez son fonctionnement.
• Équipements sanitaires : vérifiez leur état général (rayures, éclats, impacts).

Système de chauffage et ventilation

• Chaudière et radiateurs : testez les équipements.
• VMC : testez-la en plaçant une feuille de papier devant la bouche d'extraction, elle doit être légèrement aspirée.

Éléments d'équipements dissociables 

Les éléments d'équipement dissociables sont ceux qui peuvent être retirés sans dégrader le bâti.

• Cuisine : vérifiez l'état de l'évier, testez l'électroménager (les plaques, la hotte, le four) et vérifiez qu'il soit conforme.
• Ballon d'eau chaude : vérifiez son fonctionnement.
• Rangements : vérifiez la conformité des placards intégrés (portes, étagères).
• Autres équipements : interphone/visiophone, boîte à lettres individuelle.

Parties extérieures

• Balcons et terrasses : vérifiez l'état du sol, les systèmes d'évacuation de l'eau, la conformité des garde-corps.

Un procès-verbal (PV) de livraison doit être dressé en présence du promoteur et rédigé sur papier libre.

Quels sont vos recours si vous oubliez de relever des défauts le jour J ?

Rassurez-vous, si vous constatez que vous avez oublié de noter certains désordres/malfaçons lors de la livraison, vous disposez d'un délai de 1 mois à compter de la signature du PV de livraison (que celui-ci comporte ou non des réserves) pour lister les éventuels vices de construction ou des défauts de conformité apparents.

Cette liste doit être envoyée au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Quelles sont les conséquences de la livraison, pour vous, en tant qu'acquéreur de l'ouvrage ?

Les conséquences, pour vous, en tant qu'acquéreur - et depuis la réception, maître de l'ouvrage - diffèrent selon que le logement est conforme ou non au contrat de vente.

Si le logement est conforme au contrat

Si le logement est conforme au contrat, vous devez payer le solde de 5% restant dû, dès la mise du local à votre disposition, donc à la livraison. 

Pour mémoire, en cas d'achat en l'état futur d'achèvement, vous devez payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

• 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d'eau ;
• 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art.

Si le logement présente des désordres/malfaçons

Si vous constatez des désordres ou malfaçons qui rendent l'ouvrage impropre à son utilisation (par exemple, présence d'une fuite ou dysfonctionnement du système de chauffage) ou des défauts de conformité avec un caractère substantiel, il convient de les noter en tant que réserves dans le PV de livraison. Les travaux restant à exécuter doivent aussi être recensés dans le PV.

Les petits défauts, tels que des taches ou des éléments légèrement détériorés pendant l'exécution des travaux, ne sont pas des défauts de conformité mais doivent être notés.

Si vous contestez la conformité du logement avec les prévisions du contrat, vous pouvez consigner les 5 % restant dus. Ils seront versés au vendeur à la levée des réserves.

Quelles garanties vous protègent des désordres constatés/apparus après la livraison ?

Plusieurs garanties peuvent couvrir les désordres constatés après la livraison. Sachez que le point de départ des garanties présentées ci-dessous, exception faite de la garantie des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, est la date de réception des travaux.

Bon à savoir : La constatation de l'achèvement de votre appartement n'emporte ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que vous tenez des garanties contre les vices de construction.

La garantie contre les vices de construction ou des défauts de conformité apparents

Comme vu plus haut, en tant que maître d'ouvrage d'un logement en VEFA, vous disposez d'un délai de 1 mois à compter de la prise de possession de l'appartement pour demander la réparation des vices de construction ou des défauts de conformité apparents.

La garantie de parfait achèvement (GPA)

La garantie de parfait achèvement (GPA) est celle au titre de laquelle l'entrepreneur est tenu pendant 1 an à compter de la réception des travaux. Elle l'oblige à réparer tous les désordres que vous signalez dans ce délai (isolation, plomberie...), à l'exception de ceux résultant de l'usure normale ou d'un mauvais entretien.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par l'entrepreneur concerné et vous-même.

La garantie de bon fonctionnement (garantie biennale)

Les éléments d'équipement de l'ouvrage (pour rappel, ceux dont le retrait n'a pas pour conséquence de dégrader le bâti) font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de 2 ans à compter de la réception.

S'ils présentent des désordres non apparents à la réception des travaux, ils doivent être réparés ou remplacés.

Exemples d'éléments d'équipement : le four, le ballon d'eau chaude, l'interphone.

La garantie décennale

Pendant 10 ans, la garantie décennale oblige le constructeur à couvrir les dommages (même résultant d'un vice du sol) qui :

• compromettent la solidité de l'ouvrage ou ses éléments d'équipement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec le bâti (ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert). Un élément d'équipement est indissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ;
• ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

La garantie décennale couvre, en pratique, les désordres touchant aux canalisations, au plancher, au chauffage central, à l'assainissement, aux huisseries, etc. Exemple : une fuite provenant de la toiture.

Références :

• Article 1601-3 du Code civil (vente en l'état futur d'achèvement)
• Article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation (précision date de livraison dans le contrat de vente)
• Article R261-25 du Code de la construction et de l'habitation (contrat préliminaire/note technique)
• Article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation (contrat de vente de logement à construire)
• Article R261-1 du Code de la construction et de l'habitation (constatation de l'achèvement)
• Article 1619 du Code civil (tolérance de 5% de différence entre la surface réelle et celle prévue au contrat)
• Article L261-5 du Code de la construction et de l'habitation (délai de 1 mois après la livraison pour émettre des réserves sur des défauts apparents)
• Article L231-3 du Code de la construction et de l'habitation (interdiction d'insérer une clause prévoyant le paiement intégral avant livraison)
• Article 1792-6 du Code civil (garantie de parfait achèvement)
• Article 1792-3 du Code civil (garantie de bon fonctionnement/biennale)
• Article 1792 du Code civil (garantie décennale)
• Articles 1217 et 1231-1 du Code civil (conséquences du retard de livraison)