Quelles informations juridiques et réglementaires doivent contenir un prêt immobilier ?

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• Les crédits immobiliers : nature, objet du financement et durée des crédits proposés

  Un prêt immobilier aux particuliers peut être utilisé :

  • pour l’achat ou la construction d’un logement qu’il soit à usage d’habitation uniquement ou à usage d’habitation et professionnel;
  • pour l’achat de terrains destinés à la construction des immeubles à usage d’habitation uniquement ou à usage d’habitation et professionnel ;
  • et depuis le 1er juillet 2016, pour tout prêt garanti par une hypothèque ou une garantie équivalente portant sur un bien immobilier.

  Et qu’en est-il concrètement pour les prêts travaux ?

  • s’ils sont garantis par une hypothèque ou une garantie équivalente : ils relèvent du crédit immobilier,
  • s’ils ne sont pas garantis par une hypothèque ou une garantie équivalente : ils relèvent du crédit à la consommation.

  Enfin, sachez qu’il existe aussi des prêts dits « aidés » ou réglementés, qui peuvent participer, sous conditions d’éligibilité,  à votre financement (comme par exemple le Prêt Epargne Logement, le Prêt à Taux Zéro, le Prêt à l’Accession Sociale…).

  Certaines personnes morales, par exemple certaines sociétés civiles immobilières,  n’agissant pas dans le cadre de leur activité professionnelle, pourront sous conditions bénéficier d’un prêt immobilier pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

  En règle générale,  les prêts immobiliers peuvent avoir des durées longues qui varient en fonction du projet et du montant emprunté : par exemple 25 voire 30 ans pour un prêt classique,  et 12 à 24 mois pour un crédit relais.  

  
  

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• Les garanties du financement

  Il est important de ne pas confondre les garanties du financement, qui protègent le prêteur (c’est-à-dire la banque), et l’Assurance Emprunteur qui protège la ou les personnes qui souscrivent un prêt (pouvant être aussi appelée Assurance Décès Invalidité (ADI), et qui peut être complétée éventuellement par une assurance Perte d’Emploi).

  Cette garantie, qui a toujours un coût pour l’emprunteur, peut prendre plusieurs formes, dont les 3 principales sont :

  • L’hypothèque : garantie traditionnelle dite « garantie réelle ». Cette garantie porte sur un bien immobilier dont l’emprunteur est propriétaire. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser sa dette dans les délais convenus, la banque pourra, grâce à l'hypothèque, obtenir la saisie du bien immobilier afin de se rembourser par la vente du bien hypothéqué.
  • L’inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers : garantie traditionnelle dite « garantie réelle » qui, à la différence de l’hypothèque ne peut être proposée qu’en garantie d’achat de biens existants. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser sa dette dans les délais convenus, la banque pourra, grâce à cette garantie, obtenir la saisie du bien immobilier afin de se rembourser par la vente du bien. L'hypothèque comme le privilège de prêteurs de deniers (PPD) doivent obligatoirement être constatés par un acte notarié.
  • Les sociétés de cautionnement : ces organismes se portent garant du prêt souscrit par l’emprunteur. Les sociétés de cautionnement mutuel ont pour vocation de mutualiser les risques entre l’ensemble des emprunteurs qu’elles garantissent. Ce cautionnement nécessite le paiement d'une prime pour frais de gestion et contribution aux sinistres occasionnés par les autres emprunteurs garantis. Elles assurent le remboursement du prêt à la banque en cas de non-paiement par l’emprunteur via une garantie dite « personnelle », et gèrent elles-mêmes le recours envers l’emprunteur. Dans ce dernier cas, la société de cautionnement aura recours aux mêmes mécanismes juridiques que tout créancier afin d'obtenir, le cas échéant, la saisie immobilière puis la vente du bien.

  Au Crédit Agricole, en fonction de votre projet, du type de prêt et de son  montant, nous demandons généralement une de ces garanties.

  
  

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• Les services accessoires liés à un financement immobilier

  Définition de l'Assurance emprunteur : l’assurance emprunteur vise à garantir le remboursement d’un crédit en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité (et même parfois de chômage) de l’emprunteur. Elle est souvent demandée lors de la souscription d’un prêt immobilier par l’organisme bancaire, qui bénéficie ainsi d’une protection contre les risques d’impayés. Le débiteur est libre de choisir l’assurance emprunteur proposée par sa propre banque ou par un autre établissement. N’étant pas légalement obligé d’y souscrire, il peut aussi refuser d’adhérer à ce type d’assurance.

  Les services accessoires liés au financement que l’emprunteur est obligé de souscrire pour l’obtention du crédit, sont notamment l’assurance emprunteur (laquelle peut être souscrite par l’intermédiaire de votre Caisse régionale ou auprès d’un assureur externe), les frais de dossier ou encore les frais de garantie du prêt. 

  
  

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• Evaluation du bien immobilier

  Au Crédit Agricole, comme dans la majorité des banques françaises, la capacité d’emprunt ou capacité de remboursement des emprunteurs est calculée par rapport à leurs revenus. Le montant de l’emprunt n’est jamais fonction du bien financé.  La pratique de l’expertise immobilière est plus répandue dans les pays anglo-saxons.

  En revanche dans le cadre d’un prêt relais (achat d’un nouveau bien avant d’avoir revendu le premier) une expertise professionnelle du logement pourra être demandée pour estimer le montant du prêt relais.

  
  

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• Les coûts annexes au crédit

  Des coûts annexes au crédit, non obligatoires pour l’octroi du prêt par une banque, existent, comme par exemple, la souscription à une assurance perte d’emploi ou encore les  frais inhérents à un achat immobilier, comme  les frais de notaire, les éventuels frais d’agence immobilière, l‘assurance multirisques habitation de votre futur logement, etc...

  
  

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• Le contenu d’un exemple chiffré

  Afin de vous aider à mieux comprendre le coût total d’un prêt immobilier et le vocabulaire utilisé par les banques en lien avec ce coût, nous vous proposons ci-dessous un éclairage  sur ces notions de base à l’aide d’un exemple représentatif.

  A partir d’un montant total prêté par la banque de 100 000 €, nous allons déterminer le coût total du crédit c’est-à-dire la somme que vous aurez effectivement payée à la fin du prêt (hors cas de défaillance de l’emprunteur ou d’exercice d’éventuelle option « pause mensualité »).

  Cet exemple n’est donné qu’à titre pédagogique, informatif et indicatif et ne reflète pas les conditions en vigueur dans chaque caisse régionale.

  Exemple représentatif :

  Pour un prêt immobilier d’un montant total de 100 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 180 mois soit 15 années, le remboursement s’effectue en 179 mensualités de 686,83 €, et une dernière ajustée de 686,61 €. Taux débiteur fixe de 2 %. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 3,37 %, assurance emprunteur obligatoire et frais de dossier compris. Coût total du crédit : 26 319,18 € €. Montant total dû de 126 319,18 € dont 15 831,58 € d’intérêts, 800 € de frais de dossier, assurance de 7 797,60 €, frais de garantie de 1 890 €. 

  Les montants :

  • Le montant de 100 000 € correspond au« Montant total du crédit » c’est-à-dire, la somme  qui sera prêtée à l’emprunteur par la Caisse régionale en vertu du contrat de prêt immobilier
  • Le montant total de 126 319,18 € correspond au « Montant total dû par l'emprunteur » c’est-à-dire le montant total du crédit (100 000 €) auxquels sont ajoutés tous les frais que l’emprunteur devra obligatoirement acquitter pour obtenir le crédit que ces frais soit récurrents (assurance-emprunteur par exemple) ou payables en une seule fois (frais de dossier par exemple). Il s’agit notamment des éventuels intérêts ; des éventuels frais de dossier ; des primes d’assurance obligatoires mais aussi de constitution de garantie quand ceux-ci peuvent être estimés.

  Dans l’exemple, le montant total dû liste les couts obligatoires pour obtenir le crédit de 100 000 €.

  En fonction du type de crédit, certains coûts pourront être ajoutés ou encore ne pas exister (cas de certains prêts réglementés sans intérêts).

  Les taux :

  • Le taux débiteur: ou encore taux nominal du prêt. Il s’agit du taux exprimé en pourcentage fixe appliqué au capital emprunté (100 000 €) sur une base annuelle. Dans notre exemple ce taux est de 2 %. C’est à partir de ce taux que les intérêts des mensualités sont calculés. 
  • Le taux annuel effectif global : il s’agit du taux débiteur recalculé pour y intégrer tous les coûts à la charge de l’emprunteur et obligatoires pour obtenir le crédit.

  Au final, le coût total du crédit sera la différence entre le montant total dû par l’emprunteur et le montant total du crédit. Dans notre exemple 126 319,18 € - 100 000 € = 26 319,18 €.

  
  

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• Les éventuelles conséquences du non-respect du contrat de prêt

  Pour tout type de crédit, l’emprunteur est tenu de rembourser la banque, et ce même s’il a consenti une garantie et contracté une assurance emprunteur.

  Il est donc important de veiller à toujours provisionner son compte avant la date de prélèvement des échéances de remboursement, sous peine de déclaration des incidents de paiement à la Banque de France sous certaines conditions et d'exigibilité anticipée du solde du crédit.

  Effectivement, un défaut de paiement de l’emprunteur a toujours des conséquences lourdes et importantes.

  En cas de défaillance avérée de l’emprunteur, ce dernier risque la saisie de son bien immobilier.

  Enfin, à titre indicatif, sachez que le montant total de tous les prêts souscrits par un emprunteur ne doit généralement pas dépasser 1/3 de ses revenus (sauf cas particulier), pour permettre un équilibre de son budget en laissant un « restant à vivre » suffisant.

  
  

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• Le remboursement anticipé du crédit

  L’emprunteur a toujours la possibilité de rembourser tout ou partie de son crédit par anticipation, c’est-à-dire avant le terme initialement prévu pour la fin du contrat de prêt. Attention, cette pratique, pour les crédits immobiliers, peut avoir un coût. De plus, des contraintes de montant minimum peuvent exister pour un remboursement partiel. Ceci peut varier d’un contrat à un autre,  mais toutes ces conditions sont précisées dans votre contrat de prêt.

  
  

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• Les modalités de remboursement du financement

  Les crédits sont en règle générale remboursables par échéances mensuelles mais la durée du prêt et la composition des échéances peut varier. Dans tous les cas, ces éléments figureront dans la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) et également dans l’offre de prêt.

  • Pour la majorité des prêts immobiliers dits « amortissables » à taux fixe, vous remboursez une même échéance mensuelle, qui se composera d’intérêts et de capital. Durant les premières années de remboursement, la proportion des intérêts est supérieure à celle du capital remboursé. En fin de prêt, c’est l’inverse : les mensualités comportent moins d’intérêts.
  • D’autres prêts, comme les prêts dits « in fine » (ou « différé partiel »), par exemple dans le cadre d’un achat-revente (ou encore « crédit-relais »), permettent eux de rembourser pendant une durée contractuellement définie des échéances mensuelles composées uniquement d’intérêts. Le capital emprunté sera, quant à lui, remboursé en une seule fois à la fin de la vie du prêt.

  En cas de construction d’une maison, de gros travaux ou d’acquisition d’un bien dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), votre prêt peut être débloqué en plusieurs fois au fur et à mesure du paiement des factures ou des appels de fonds. Dans ce cas, et tant que le prêt n’est pas intégralement débloqué, vous pouvez demander à payer uniquement des intérêts sur les sommes débloquées (« intérêts intercalaires ») et à ne commencer à rembourser le capital qu’après le déblocage complet du prêt.

  Attention, dans tous les cas, s’ajoutera à l’échéance mensuelle une cotisation d’assurance-emprunteur obligatoire du prêt immobilier.

  
  

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• Les prêts en devises étrangères

  Certaines Caisses régionales de Crédit Agricole peuvent proposer des prêts libellés en devises étrangères (par exemple en livre sterling) remboursables dans cette même devise étrangère ou en euros. Cette possibilité n’est cependant ouverte qu’aux personnes pouvant justifier de conditions de revenu et de patrimoine dans la devise étrangère.

  Attention toutefois, ce type de prêt comporte un risque de change.  Effectivement les potentielles fluctuations du taux de change pourront affecter la durée, le montant des échéances ou encore le montant total dû par l’emprunteur.

  
  

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• Les différents types de taux de prêt

  Les taux des prêts immobiliers sont soit :

  • « fixes » : le taux ne change pas durant toute la période du prêt. L’emprunteur est ainsi protégé d’une hausse du taux d’intérêt. En revanche, en cas de baisse, il n’en bénéficie pas.
  • « révisables » ou « variable » : le taux d'intérêt évolue pendant la durée du prêt en fonction d’un taux de référence. Un taux variable va suivre le rythme de l’évolution de ce taux ; un taux révisable  sera quant à lui révisé périodiquement à une date convenue au contrat. Ces types de prêts comportent des risques en cas de brusque augmentation des taux d’où la possibilité de souscrire à une offre à taux  variable  « capés ».

  Un taux « capé » évolue mais reste borné à la hausse comme à la baisse selon les contrats ; par exemple un taux « capé 2 » pourra varier de maximum 2 points par rapport au taux initial souscrit, en fonction de l’évolution du marché et des conditions définies dans le contrat).

  Les taux des prêts sont définis par rapport aux taux du marché et la durée du prêt. La banque emprunte elle-même sur les marchés financiers pour pouvoir ensuite prêter l’argent  à ses clients, et doit donc anticiper les évolutions du cours de l’argent sur des années. Aussi en général, pour un même montant emprunté sur une même durée, un taux fixe est plus élevé qu’un taux révisable au jour de la souscription du prêt (la banque prend plus de risques sur le coût de l’argent pendant plusieurs années, sans pouvoir rectifier si grosse évolution) ; et de la même manière, un taux sur une durée de prêt plus courte sera moins élevé que sur une durée plus longue.

  
  

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• L’identité du prêteur

  Le prêteur est l’établissement de crédit, c’est-à-dire la banque, qui vous accorde le prêt.

  Au Crédit Agricole, nos 39 Caisses régionales sont des banques autonomes et de plein exercice. A ce titre, si vous réalisez votre prêt immobilier au Crédit Agricole, c’est donc l’une des Caisses régionales du Crédit Agricole qui sera votre établissement prêteur (la vôtre si vous êtes déjà client ou celle que vous aurez sollicitée pour votre projet de financement). Vous trouverez l’adresse géographique des différentes Caisses régionales sous le lien suivant sur cette page.

  
  

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