Vous êtes responsable des dégâts imputables à votre bien immobilier

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Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur se concentre le plus souvent sur les défauts qui risquent de l’impacter directement : faudra-t-il réaliser des travaux ? Devra-t-il mettre aux normes l’installation électrique ? Or, on oublie trop souvent d’autres types de défauts : ceux qui peuvent gêner les tiers. Car l’acheteur d’un logement est responsable des nuisances causées par l’habitation qu’il vient d’acquérir, y compris si celles-ci ont pour origine les actions du précédent propriétaire.

La responsabilité du nouveau propriétaire est toujours engagée

Avez-vous pensé aux répercussions des actions de votre ancien propriétaire ? En cas de défaut d’un logement, une chaîne de responsabilité théorique peut exister entre l’acquéreur et le vendeur. Mais aux yeux de la justice, c’est le propriétaire actuel qui doit répondre des éventuels dégâts causés auprès des tiers, si ceux-ci ont pour origine son propre logement. Par exemple, si une fuite d’eau importante occasionnée par des travaux antérieurs à la vente impacte l’appartement du voisin, c’est bel et bien le nouveau propriétaire qui en est responsable… Même si, dans les faits, il n’y est pour rien !

Le propriétaire peut toutefois invoquer la garantie décennale, si les dégâts résultent de travaux réalisés directement par le vendeur. Cette garantie, habituellement propre aux logements construits par des professionnels, s’applique également aux particuliers auteurs de travaux. Un litige pourra donc s’ensuivre entre l’acheteur et le vendeur… Mais le propriétaire actuel sera toujours responsable, comme le démontrent plusieurs arrêts pris par la Cour de cassation.

Mesurer les conséquences potentielles des défauts d’un bien avant d’acheter

Cette législation est complexe. Pour bien la comprendre, il faut savoir que les défauts d’un bien immobilier peuvent concerner ses aspects intrinsèques autant que ses aspects environnementaux. D’un côté, il peut s’agir d’une installation électrique défectueuse ou d’une humidité excessive. De l’autre, des défauts annexes qui peuvent engendrer des nuisances gênantes pour les autres habitants, ou concerner la copropriété (par exemple du fait de litiges avec des prestataires). Ces problèmes potentiels doivent être pris en compte au moment de l’achat !

Pour éviter toute procédure aussi compliquée qu’onéreuse, mieux vaut s’attacher à acheter un bien immobilier dénué de défauts majeurs. Il s’agit donc de vérifier tant les défauts du bien lui-même que les dommages qu’il est susceptible de provoquer. Un syndic de copropriété ou un agent immobilier devraient pouvoir vous renseigner efficacement. En effet, un vendeur ne peut pas mentir expressément lors d'une vente, au risque de la voir annulée pour vice de consentement. Il s’agit, dès lors, de poser les bonnes questions en amont de la transaction.