Toiture commune sans copropriété qui paie les travaux ?

Les points essentiels à retenir :

• Une toiture commune peut être mitoyenne, indivision ou encore établie par servitude.
• La répartition des travaux sur une toiture commune dépend des règles légales en vigueur ou conventionnelles.
• En cas de litige avec votre voisin, vous disposez de recours amiables, puis judiciaires.
• Avant d'acheter un bien immobilier, le futur acquéreur doit vérifier certains points essentiels concernant la toiture.

Qu'est-ce qu'une toiture commune sans copropriété ?

Une même toiture qui couvre plusieurs maisons privatives

Une toiture commune sans copropriété est un ouvrage ou des éléments d'ouvrage (le faîtage, la charpente, un chéneau, voire un mur porteur supportant deux pentes), qui couvre deux ou plusieurs propriétés distinctes.

Pour mémoire, une copropriété est un immeuble bâti ou un groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Elle est gérée par un syndic.

Dans le cas d'une toiture commune, il n'y a ni lots ni syndic.

Différences entre la toiture commune et privative

La toiture commune couvre, partiellement ou totalement, deux bâtis distincts.

La toiture privative ne présente aucune interaction avec celle qui couvre le bâti voisin. 

Comment savoir si une toiture est privative ou commune ?

Retrouvez dans le tableau ci-dessous la répartition "classique" des éléments composant une toiture commune : 

En dehors des éléments visibles, sachez que le titre de propriété peut mentionner la mitoyenneté du mur ou l'existence d'une servitude. Vous pouvez aussi vérifier auprès du notaire s'il existe une convention d'indivision.

À défaut de titre ou de convention, c'est la réalité matérielle qui doit être retenue à travers les éléments manifestement communs ou privatifs et les usages.

En cas d’incertitude, vous pouvez faire réaliser un bornage par un géomètre.  

Quels sont les cadres juridiques possibles prévus par le Code civil (indivision, mitoyenneté, servitude) ? 

Il existe trois cadres juridiques pour une toiture commune sans copropriété. 

Déterminer le cadre dans lequel se situe votre toiture est important pour savoir comment répartir les frais entre propriétaires : chacun entretient sa partie privative, et vous devez partager ce qui relève des parties communes.

La mitoyenneté 

La loi prévoit que tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge* est présumé mitoyen s'il n'y a pas titre ou marque du contraire. 

Ainsi, si deux maisons sont accolées par un mur séparatif mitoyen, alors les éléments de toiture situés au-dessus du mur peuvent être considérés comme mitoyens tels que la couverture, les tuiles ou les gouttières situées à la jonction des maisons peuvent être considérées comme une partie mitoyenne.

Attention, en principe, l'ensemble de la toiture n'est pas mitoyen, car la mitoyenneté se rapporte au mur porteur séparatif et à ce qui le couvre. La mitoyenneté d'une toiture concerne en général les murs et les rives de toiture en limite séparative de propriétés accolées. Les pentes de toit de part et d'autre du mur séparatif restent privatives.

Une toiture ou une partie de toiture mitoyenne confère la propriété à parts égales à chacun des copropriétaires.

Bon à savoir :

Les murs et rives de toiture en limite séparative sont souvent mitoyens.

L'indivision

Lorsque le bâtiment n'est pas en copropriété, donc non géré par un syndic, la toiture partagée par des propriétaires relève du régime de l'indivision légale.

Dans les faits, il se peut qu'un même ouvrage ait été construit pour couvrir deux biens (par exemple, la charpente). L’élément commun de la toiture appartient alors à chacun des voisins au prorata de leur quote-part dans l'indivision (en fonction de la surface couverte).

On parle également d'indivision lorsque la toiture appartient aux propriétaires de lots d'un immeuble sans statut de copropriété ou encore pour la toiture d'une maison acquise par succession par plusieurs héritiers, par exemple. Dans ces situations, le bien immobilier et donc la toiture sont répartis en quotes-parts définies.

Bon à savoir :

Les ouvrages communs tels que le faîtage ou les chéneaux sont souvent régis par les règles applicables au régime de l'indivision.

La servitude 

Une servitude de toiture est un droit réel qu’un propriétaire détient sur la partie privative de la toiture de son voisin.

Il existe plusieurs types de servitudes, en matière de toiture :

• La servitude d'égout des toits : l'eau de pluie s'écoule via une gouttière chez le voisin.
  Pour mémoire, en principe, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique Il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
• La servitude de surplomb : les tuiles de la maison débordent sur la parcelle voisine.
• La servitude de passage pour entretien/servitude de tour d'échelle : pour entretenir votre toiture, vous devez y accéder en passant chez votre voisin. Il s'agit d'un droit de passage temporaire permettant d'effectuer des travaux indispensables sur la toiture.

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent :

• par titre (elles résultent d'un acte notarié : servitudes conventionnelles) ;
• ou par la possession trentenaire (l'un des propriétaires en fait usage depuis au moins 30 ans).

Elles se transmettent en même temps que la propriété.

À lire également : Servitude de vue, règles à respecter

Répartition des coûts des travaux 

Le partage des frais sur une toiture commune dépend du régime juridique applicable.

Lorsque la toiture est mitoyenne

Le titre de propriété peut mentionner la mitoyenneté du mur et, parfois, la répartition des charges d’éléments de toiture.

La réparation d'un mur mitoyen et donc de sa couverture est à la charge de chacun des propriétaires voisins, proportionnellement au droit de chacun (en principe 50/50). 

Contrairement à un mur de clôture, la toiture mitoyenne ne permet pas à ses propriétaires de se dispenser de contribuer aux réparations en abandonnant le droit de mitoyenneté, puisque le mur mitoyen soutient un bâtiment qui lui appartient.

Sur la partie de la toiture mitoyenne, chacun des voisins peut contraindre l'autre à contribuer aux réparations des éléments couvrant le mur séparant de leurs maisons.

Lorsque la toiture est en indivision

Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis et donc pour prévoir la répartition des frais et des travaux sur la toiture.

À défaut, en indivision, les frais de toiture commune (sur faîtage partagé, chéneaux communs ou solins sur mur mitoyen, par exemple) se partagent au prorata des droits de chacun dans l'indivision. En pratique, il s'agit souvent d'un partage à 50%, mais la répartition peut être différente si l'un des indivisaires détient une quote-part plus important de toiture ou si la toiture couvre plusieurs bâtiments.

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis peu(ven)t décider de l'entretien courant de la toiture (démoussage, petites reprises) et demander à celui qui n'y a pas participé, de rembourser les frais engagés (sur justificatifs). 

Les gros travaux de type rénovation ou amélioration (isolation par l’extérieur, réfection, changement d’esthétique) ne peuvent être réalisés qu'avec l'accord de tous les indivisaires.

Exception à la règle : Les travaux d'urgence peuvent être réalisés sans l'accord du ou des voisin(s) (une fuite qui impacte votre maison, une tempête qui a déplacé des tuiles...). Dans ce cas, vous pouvez engager les frais urgents et obtenir le remboursement de la quote-part du ou des autres indivisaire(s) (sur justificatifs).

Tableau récapitulant la prise de décision pour les travaux (accord, urgence, gros travaux) en dehors de toute convention d'indivision :

Lorsqu'une servitude a été établie

La servitude peut organiser l’usage du droit qu'elle confère : si elle résulte d'une convention, celle-ci peut prévoir les modalités d'entretien et de travaux.

Dans tous les cas, les réparations à effectuer sur les pentes des toitures situées sur chaque parcelle sont à la charge de chacun des propriétaires concernés. Tout propriétaire immobilier doit entretenir sa toiture : il est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle survient par une suite du défaut d'entretien ou du vice de sa construction.

Solutions en cas de désaccord avec le voisin (amiable, judiciaire)

En cas de désaccord avec votre voisin sur la réalisation de travaux à effectuer sur une partie commune de la toiture, il convient d'abord d'entamer un dialogue verbal de façon amiable. Proposez-lui plusieurs devis, afin de lui prouver votre bonne foi et de lui laisser l'opportunité de comparer les tarifs.

Si votre voisin refuse de participer au financement des travaux à réaliser sur une partie commune, vous pouvez le mettre en demeure de respecter ses obligations, découlant, selon la situation, d'un titre, d'une convention ou d'un usage, dans le délai que vous fixez.

S'il persiste dans son refus et que vous rencontrez des difficultés à communiquer, il est possible de demander l'intervention d'un tiers en saisissant un conciliateur de justice.

À défaut d'accord, vous pouvez saisir le Tribunal judiciaire afin de le contraindre à respecter ses obligations légales ou conventionnelles.

À noter :

Depuis le 1er mars 2026, toute personne qui engage une procédure civile devant le Tribunal judiciaire doit payer une contribution pour l’aide juridique d’un montant de 50 €.

Vérifications à faire avant un achat immobilier

Si vous envisagez d'acheter un bien accolé à un autre bien, vous pouvez demander au notaire de vérifier les titres de propriété pour savoir s'il existe une situation d'indivision ou une servitude légale. Vous pouvez aussi demander au vendeur de consulter les documents relatifs au permis de construire du bâti, le cas échéant.

Pensez à vérifier, auprès du vendeur ou de l'intermédiaire immobilier, l'état d'usure de la toiture. Vous pouvez demander des précisions sur :

• la date de la dernière rénovation ;
• les fuites ou sinistres éventuels ;
• les dernières interventions et travaux d'entretien réalisés.

Il est également à noter qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Concernant la toiture, le DDT doit comprendre les diagnostics amiante, termites et performance énergétique.

Pour vérifier vos possibilités de financement, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier.

* Héberge = l’héberge se définit pour un mur mitoyen, dans le cas où les deux constructions sont de hauteur différente. Il s’agit de la délimitation entre : en dessous, la partie du mur qui sert de séparation entre les deux constructions et au-dessus, la partie du mur qui ne sert plus qu’à la construction la plus élevée. Par extension, cette dernière partie de mur est également appelée héberge. Il s’agit donc du niveau jusqu’où un mur est considéré comme mitoyen entre deux bâtiments

Références :

• Article 646 du Code civil (bornage de propriétés contiguës)
• Article 653 du Code civil (présomption de mitoyenneté du mur mitoyen)
• CA Versailles, 4e ch., 15 avr. 2019, n° 17/01187 (définition de l'héberge)
• Article 655 du Code civil (répartition des travaux sur un mur mitoyen)
• Articles 815-1 à 815-16 du Code civil (régime légal de l'indivision)
• Article 681 du Code civil (règle d'écoulement des eaux pluviales)
• Réponse ministérielle n°98209 du 29 novembre 2016 (cadre juridique du tour d'échelle)
• Article 690 du Code civil (acquisition des servitudes apparentes)
• Article 1244 du Code civil (responsabilité propriétaire d'un bien immobilier pour défaut d'entretien en cas de sinistre)
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et Décret n° 2026-250 du 7 avril 2026 relatif à la contribution pour l'aide juridique (contribution de 50 € pour l'aide juridique)
• Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation (annexion du DDT)