Quelles sont les charges de copropriété et comment les calculer ?

Ce qu'il faut retenir

• Les charges de copropriété servent à financer l’entretien et le fonctionnement des parties communes, ainsi que les équipements collectifs comme l’ascenseur, le chauffage ou les espaces verts.
• Il existe plusieurs catégories de charges : concernant leurs natures on distingue les charges générales et les charges spéciales, concernant leurs rythmes on distingue les charges courantes et les charges exceptionnelles.
• Le montant des charges est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes pour les charges générales et selon l’utilité objective pour les charges spéciales..
• Une partie des charges peut être récupérée auprès du locataire, notamment celles liées à l’usage courant de l’immeuble, tandis que les travaux importants, les grosses réparations et les honoraires du syndic restent à la charge du propriétaire.
• Avant d’acheter un bien en copropriété, il est essentiel de se pencher sur le montant des charges, car il influence la capacité d’emprunt et permet de bien préparer le volet financement du projet.

Qu'est-ce qu'une charge de copropriété ?

Une charge de copropriété est une dépense nécessaire au fonctionnement et à l’entretien d’un immeuble. C’est le syndic de copropriété qui gère l’ensemble des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Elles servent à financer :

• Les dépenses liées à l’administration, à l’entretien et à la conservation des parties communes : salaire du gardien de l’immeuble, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, frais d’enlèvement des ordures ménagères, nettoyage des parties communes, primes d’assurance…
• Les dépenses nécessaires au financement et à l'entretien des équipements communs et des services collectifs : ascenseur, facture d’électricité pour l’éclairage des parties communes, chauffage collectif, eau froide, entretien des espaces verts, systèmes de sécurité…

Bon à savoir :

C’est le règlement de copropriété qui définit ce que comprennent les charges de copropriété et leur répartition entre chaque copropriétaire, dans le cadre fixé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Que comprennent les charges de copropriété ?

Deux classifications se superposent qu’il faut distinguer pour lire un appel de fonds. La loi oppose les charges générales aux charges spéciales, selon leur objet et leur mode de répartition. La comptabilité de la copropriété oppose, elle, les charges courantes aux charges exceptionnelles, selon qu’elles figurent ou non au budget prévisionnel.

Les charges générales

Les charges dites générales sont directement liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Elles sont réparties selon la quote-part détenue par chaque copropriétaire. Leur montant est calculé proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété.

Les charges générales, appelées également charges communes, servent à financer essentiellement :

• Le nettoyage des parties communes ;
• L’éclairage collectif ;
• Les assurances ;
• Les honoraires du syndic ;
• Les frais de tenue des assemblées générales.

Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent les équipements et les services d’une copropriété.

Cela peut être :

• Les charges liées au fonctionnement et à la maintenance de l’ascenseur ;
• Le chauffage collectif ;
• L’entretien du parking souterrain.

La répartition du paiement entre chaque copropriétaire se fait selon l’utilité objective que le service ou l’équipement présente pour chaque lot. Cette utilité s’apprécie de manière abstraite dans le règlement de copropriété. Par exemple, un copropriétaire qui vit dans un appartement au rez-de-chaussée peut être exonéré du paiement du tout ou partie des charges liées à l’ascenseur, sauf si celui-ci dessert également une cave ou un parking dont il dispose.

Les charges courantes 

Les charges courantes correspondent aux dépenses récurrentes prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Elles comprennent à la fois certaines charges générales (honoraires du syndic, entretien des parties communes…) et certaines charges spéciales (maintenance de l’ascenseur, entretien du parking…).

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles sont une catégorie de charges de copropriété à part. Elles sont qualifiées d'exceptionnelles car elles ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel.

Il s’agit notamment :

• De travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble : ravalement de façade, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière…
• De travaux d’amélioration : création d’un local à vélos, aménagement des parties communes, travaux de rénovation énergétique…

Les travaux à l'origine de ces charges sont votés en assemblée générale.

Bon à savoir :

À ces charges s’ajoute la cotisation annuelle au fonds de travaux, obligatoire dans la quasi-totalité des copropriétés à usage d’habitation. Ce fonds, déposé sur un compte séparé, est acquis au syndicat. Par ailleurs, il faut noter qu’il n’est pas remboursé au vendeur lorsqu’il cède son lot.

Quelles charges de copropriété sont déductibles des impôts ? 

Certaines charges de copropriété sont des charges déductibles de revenus fonciers perçus par un bailleur (à la condition que le propriétaire relève du régime réel. Le micro-foncier n’ouvre droit à aucune déduction de frais réels, mais à un abattement forfaitaire). Il s'agit :

• Des honoraires du syndic ;
• De la rémunération du gardien de l’immeuble ;
• Des frais liés au chauffage collectif ;
• De l’assurance de copropriété ;
• De la maintenance de l’ascenseur ;
• Des travaux d’entretien et de réparation.

Plus précisément, vous déduisez, l’année de leur versement, la totalité des provisions appelées par le syndic. L’année suivante, une fois les comptes approuvés, vous réintégrez dans vos revenus fonciers la fraction correspondant aux charges récupérables auprès du locataire et aux dépenses non déductibles. La déduction n’est donc que provisoire pour tout ce qui est refacturé au locataire.

Comment se calculent les charges de copropriété ?

Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire d’un lot détient une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. En d’autres termes, les tantièmes correspondent aux quotes-parts attribuées à chaque lot dans le règlement de copropriété. La répartition des charges générales de copropriété s’effectue ainsi en fonction du nombre de tantièmes détenus par chaque copropriétaire.

Le paiement des charges de copropriété : le rôle du budget prévisionnel

Le budget prévisionnel tient un rôle central dans le paiement des charges courantes, des charges générales et des charges spéciales. Il est voté chaque année en assemblée générale. Ce budget est essentiel car il permet d’estimer les dépenses courantes à venir.

Une fois le budget prévisionnel voté, le syndic effectue des appels de fonds (trimestriels généralement) afin de réaliser des provisions sur charges. Une régularisation des charges a lieu en fin d’année afin de comparer le montant des dépenses réellement engagées avec les provisions versées par chaque copropriétaire.

Appels de fonds, provisions sur charges et régularisation : comment cela fonctionne ?

Dans une copropriété, le paiement des charges ne s'effectue généralement pas en une seule fois. Le syndic adresse aux copropriétaires des appels de fonds, le plus souvent chaque trimestre. Ces appels correspondent à des provisions sur charges, c'est-à-dire à des sommes versées à l'avance afin de financer les dépenses prévues dans le budget prévisionnel.

Le montant des provisions est calculé en fonction de la quote-part de charges attribuée à chaque lot. Elles permettent à la copropriété de disposer des ressources nécessaires pour assurer le paiement des dépenses courantes : entretien des parties communes, contrats de maintenance, consommation d'énergie, assurance de l'immeuble ou encore rémunération des prestataires.

À la fin de l'exercice comptable, le syndic procède à une régularisation des charges. Cette opération consiste à comparer le montant des dépenses réellement engagées avec les provisions déjà versées par chaque copropriétaire. Selon la situation, un copropriétaire peut être amené à verser un complément si les dépenses ont été supérieures aux prévisions, ou au contraire bénéficier d'un remboursement lorsque les provisions étaient trop élevées.

En cas de non-paiement des appels de fonds, le syndic peut engager différentes démarches afin de préserver l'équilibre financier de la copropriété. Après un premier rappel, une mise en demeure peut être adressée au copropriétaire concerné. Si les sommes restent impayées, des procédures de recouvrement peuvent être engagées. Pour éviter ce type de situation, il est recommandé d'anticiper le montant des charges avant l'achat d'un logement et de consulter les derniers procès-verbaux d'assemblée générale afin d'obtenir des réponses sur les dépenses passées et les travaux à venir.

À retenir :

• Les charges de copropriété se lisent selon deux axes : leur nature (générales ou spéciales) et leur inscription ou non au budget prévisionnel (courantes ou exceptionnelles).
• Les charges générales financent l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes (nettoyage, éclairage, assurance, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales).
• Les charges spéciales concernent les équipements et les services collectifs (frais d'ascenseur, chauffage collectif, parking) et sont réparties selon leur utilité objective pour chaque lot.
• Les charges courantes correspondent aux dépenses récurrentes inscrites au budget prévisionnel.
• Les charges exceptionnelles financent des travaux ponctuels votés préalablement en assemblée générale.
• La répartition des charges générales s’effectue selon les tantièmes de copropriété, et certaines dépenses supportées par les propriétaires bailleurs peuvent être déduites de leurs revenus fonciers.

Quel est le coût moyen des charges de copropriété ?

Le montant moyen des charges de copropriété varie dans des proportions importantes en fonction de plusieurs éléments :

• La taille de la copropriété ;
• La présence d’un ascenseur ;
• La présence d'espaces verts ;
• Le salaire du gardien de l’immeuble ;
• L’ancienneté du bâtiment, et donc la nécessité de faire réaliser des travaux de rénovation ;
• La présence d’un parking ;
• La nature des équipements de chauffage collectif (chaudière au gaz, chaudière biomasse…).

Tarification moyenne des charges de copropriété

À titre indicatif, sachez que le montant moyen des charges de copropriété varie selon la taille de l’immeuble, les équipements collectifs ou encore les services inclus. Voici un ordre de grandeur :

• 30€ à 50€ voire 100€ par lot dans une petite copropriété ;
• 100€, 150€, 200€, ou plus encore, dans une grande copropriété qui comprend de nombreux équipements et services collectifs.

Propriétaire occupant, bailleur : qui paie les charges de copropriété ?

Le paiement total ou partiel des charges de copropriété dépend du statut : propriétaire occupant ou propriétaire bailleur, la répartition n'est pas la même. 

La répartition des charges selon le statut du copropriétaire

• Le propriétaire occupant s’acquitte du paiement de l’intégralité des charges de copropriété rattachées à son lot.
• Pour un propriétaire bailleur, le paiement des charges est réparti entre le propriétaire et le locataire. Le copropriétaire bailleur reste toutefois seul débiteur à l’égard du syndicat. Le propriétaire avance donc l’intégralité des charges, puis en récupère une part auprès de son locataire.

Quelles sont les charges de copropriété à la charge du locataire et du propriétaire ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, une question se pose : quelles sont les charges récupérables auprès du locataire et celles qui ne le sont pas ?

Les charges récupérables auprès du locataire

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dresse une liste limitatives des charges récupérables auprès du locataire.

Les charges non récupérables

Les charges non récupérables, c’est-à-dire celles qui restent exclusivement à la charge du propriétaire, sont notamment :

• Les honoraires du syndic ;
• Les travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique ;
• Les grosses réparations ;
• Le ravalement de façade ;
• Les primes d’assurance de l’immeuble ;
• Les cotisations au fonds de travaux.

À retenir :

Le locataire participe financièrement aux dépenses courantes tandis que le propriétaire s’acquitte des dépenses liées à la bonne conservation de son bien et de l’immeuble.

Zoom sur le paiement des charges de copropriété lors de la vente d'un logement

Entre le vendeur et l'acheteur d'un bien situé dans un immeuble, qui doit payer les charges de copropriété ? Selon l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, c’est le propriétaire en place dans le logement qui est redevable de la totalité du paiement des charges pour la période en cours.

Plus précisément, la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. La provision appelée au titre de dépenses hors budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au jour de son exigibilité. Enfin, le trop ou moins-perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire au jour de cette approbation, de sorte qu’un acquéreur peut bénéficier d’un remboursement portant sur une période antérieure à son achat.

Toutefois, lors de la vente d’un appartement, le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’une répartition au prorata temporis et l’inscrire dans le compromis de vente.

Charges de copropriété, que vérifier avant un achat ?

Avant d’acheter un logement situé au sein d’une copropriété, plusieurs aspects liés aux charges méritent une attention particulière :

• Les travaux réalisés, ceux votés et ceux à venir ;
• Le montant des appels de fonds ;
• Le budget prévisionnel voté en assemblée générale ;
• Le montant du fonds de travaux et l’état des impayés de la copropriété.

Pour cela, passez en revue les procès-verbaux d’assemblée générale ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble.

Vous pencher sur ces éléments vous donne la possibilité de bien maîtriser le coût total de votre acquisition, car les banques intègrent le montant des charges de copropriété dans l’analyse de votre demande de financement. Cela impacte votre capacité d’emprunt et influe par ailleurs sur votre reste à vivre.

Vous envisagez d’acheter un appartement situé au sein d’une copropriété ? Dans ce cas, afin de préparer le volet financement de votre projet, effectuez une simulation de prêt immobilier. Vous obtiendrez le montant total que vous pourrez emprunter, le taux de crédit immobilier ainsi que la durée de remboursement.