Acheter une passoire thermique : opportunité d'investissement ou piège financier ?

Acheter une passoire thermique : ce qu’il faut retenir

• Acheter ou vendre une passoire thermique est autorisé
• Seule la location des logements G est interdite
• Grâce à une décote à l’achat, ces biens peuvent offrir des opportunités de plus-value après travaux de rénovation énergétique.

Est-il interdit d’acheter ou de vendre une passoire thermique ? 

C’est une question qui revient souvent : est-il interdit de vendre ou d’acheter une passoire thermique. On entend souvent parler d’interdiction de vente passoire thermique. Cela est faux.

Peut-on acheter une passoire thermique en 2026 ? 

Il n’existe pas d’interdiction de vente d’un logement classé tout en bas au DPE. La vente d’un appartement ou d’une maison qualifiée de passoire thermique reste bel et bien autorisée, quel que soit son classement DPE.

En d’autres termes, les logements classés F ou G peuvent toujours être vendus.

Ce qui change au sujet des passoires thermiques

La confusion au sujet des passoires thermiques provient du fait que leur mise en location est interdite, mais pas leur mise en vente. Sachez toutefois que l’interdiction de la mise en location concerne pour l’instant uniquement les logements classés G au DPE. Depuis le 1^er janvier 2025, ils sont effectivement interdits à la location, comme le mentionne la loi Climat et Résilience.

Autre point important : un audit énergétique doit obligatoirement être réalisé et fourni à l’acheteur potentiel pour les biens classés F et G , et depuis le 1^er janvier 2025, E pour les monopropriétés. Il s’agit d’une obligation légale.

Cet audit dresse un état des lieux de la performance énergétique du bien et oriente le futur acquéreur sur les travaux de rénovation énergétique à envisager pour sortir du statut de passoire thermique.

Cette nouvelle obligation légale entend accélérer la rénovation des appartements et des maisons, mais pas à en bloquer la vente et l’achat. 
 

L'interdiction de vente ou d'achat d'une passoire thermique : à retenir 

• Acheter ou vendre une passoire thermique est bel et bien autorisé
• Seule la mise en location des logements classés G est interdite depuis le 1^er janvier 2025

Bon à savoir

En tant qu’acheteur potentiel, vous pouvez utiliser l’audit énergétique comme levier de négociation et d’aide au dossier de financement. La raison ? il permet de chiffrer les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

Pourquoi acheter une passoire énergétique en 2026 est une stratégie gagnante ?

Envisager d’acheter une passoire thermique est une stratégie qui s’avère payante,s a logique est avant tout financière. La raison est d’ordre financier : les biens immobiliers se trouvant tout en bas du DPE connaissent une décote de leur prix de vente de 20% en moyenne. Et ce pour deux raisons principales :

• Ils sont fortement concurrencés par les biens classés A ou B au DPE, très demandés par leur bon voire très bon niveau de performance énergétique
• De nombreux propriétaires de passoires thermiques sont confrontés à l’interdiction de les louer ou se voient imposer par la loi un gel des loyers

Résultat : en tant qu’investisseur ou acquéreur potentiel, l’opportunité mérite d’être saisie. Ces biens subissent une décote à l’achat, avec une belle négociation possible sur le prix de vente. Et en faisant entreprendre des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez à juste titre tabler sur une plus-value.

Les points forts pour les acheteurs et les investisseurs

En résumé, acheter une passoire thermique est une bonne idée, car :

• Leur prix d’achat est plus bas que la moyenne du marché immobilier local
• La marge de négociation à la baisse est potentiellement importante
• La concurrence est moins forte entre les acquéreurs
   

Est-il intéressant d’acheter une passoire thermique ?

Oui, il est financièrement intéressant d’acheter une passoire thermique.

Pour cela, il faut s’assurer que le coût total, soit le prix d’achat décoté + le coût des travaux de rénovation, reste inférieur au prix d’un bien du marché d’un bien rénové.

Si tel est le cas, l’opération est bonne pour l’acheteur.

Exemple 

Il est donc possible dans ce cas de créer une valeur verte sur ce type de bien, c’est-à-dire l’augmentation de valeur liée à l’amélioration de la performance énergétique du bien.

Zoom sur le cas des investisseurs locatifs

Les travaux de rénovation peuvent générer un déficit foncier, qui est déductible des revenus locatifs. Autre point intéressant : cela fait sortir le bien de la catégorie des passoires thermiques avec la possibilité d’une mise en location. Dernier atout : ces biens rénovés affichent une meilleure attractivité pour les locataires, une plus forte demande, une baisse de la vacance locative et du turnover.
 

Financement : comment transformer une passoire thermique en logement D ?

Le financement des passoires thermiques est possible en activant le levier du crédit bancaire mais également en bénéficiant d’aides publiques.

Comment peut-on acheter une passoire thermique en 2026 ? Les aides disponibles

Les prêts dédiés

Vous pouvez financer une partie des travaux de rénovation énergétique grâce à :

• L’éco-PTZ, pour financer la rénovation énergétique sans intérêts
• Un prêt travaux amélioration adossé au crédit immobilier

Les aides publiques

Des aides publiques sont également disponibles. MaPrimeRénov’, et le dispositif MaPrimeRénov’ « Parcours accompagné », appelé également MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur, permet de prendre en charge une large palette de travaux :

• Isolation thermique
• Chauffage
• Ventilation
• Production d’eau chaude
• Remplacement des fenêtres…

Les primes CEE, délivrées par les fournisseurs d’énergie, peuvent être cumulées. 

Nos conseils : 

• Faire établir plusieurs devis par des artisans Reconnus Garants de l’Environnement (RGE), car cela permet de bénéficier du meilleur rapport qualité-prix. Aussi, la labellisation RGE est une condition obligatoire pour bénéficier des aides publiques.
• Intégrer l’enveloppe travaux dans le plan de financement dès le départ.

Nos conseils avant d’acheter une passoire thermique

Si vous envisagez d’investir dans une passoire thermique, voici quelques derniers conseils. Commencez par estimer la juste valeur du bien avec sa décote en comparant le prix de vente avec celui des logements rénovés. En parallèle, élaborez un plan de financement qui intègre le coût d’achat et les travaux afin de faire une simulation du montant des aides auxquelles vous pouvez prétendre.

Acheter une passoire thermique est une opportunité à saisir. Pour cela, bien monter son plan de financement et investir dans des travaux de rénovation permet de sécuriser l’achat et de tabler sur une plus-value.