Les syndics de copropriété sont-ils trop chers ?

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Le syndic de copropriété assure la gestion administrative de biens immobiliers. Ses honoraires sont parfois décriés. Si le coût du syndic apparaît trop élevé, il existe plusieurs leviers pour tenter de réduire ces frais de gestion.

Les frais de gestion facturés par le Syndic font partie des charges de la copropriété, gérées par ce même Syndic. Il faut donc être vigilant à bien dissocier le coût des charges intrinsèques de la copropriété de celles liées aux honoraires du syndic. Des charges de copropriété trop élevées ne sont pas nécessairement liées aux honoraires du syndic. Il peut s’agir, plus souvent, du coût des charges réelles liées à l’entretien de l’ascenseur, du parking, des jardins ou bien encore des dépenses d’énergie.

Les syndics bénévoles ont triplé en 10 ans

Le syndic de copropriété assure donc la gestion d’un lot de biens immobiliers en copropriété. Il représente la copropriété auprès des fournisseurs tiers (EDF, sociétés de maintenance, etc.). Il répartit les coûts entre les copropriétaires, selon la méthode de répartition adaptée. Pour la plupart des charges, cette répartition se fait selon la taille du lot de copropriété, exprimée en millièmes. Pour le chauffage central collectif, celle-ci évolue progressivement vers une individualisation. C’est donc le syndic de copropriété qui va collecter les relevés des répartiteurs des frais de chauffage, en s’appuyant sur un prestataire, et qui va ensuite envoyer les relevés de charge de chauffage aux copropriétaires.

Le syndic est un représentant légal de la copropriété. Il peut être professionnel ou non professionnel. C’est le cas par exemple de petites copropriétés qui peuvent être représentées par une Association Syndicale Libre (ASL). Le modèle professionnel reste largement majoritaire en France, avec 85% de copropriétés gérées par un syndic professionnel. Mais le modèle non professionnel se développe. Le nombre de syndics de copropriété bénévoles est ainsi passé de 5% à 15% en l’espace de 10 ans. Cette montée en puissance est un élément qui démontre l’insatisfaction grandissante de certains propriétaires à l’égard de leur syndic.

Le contre-effet de la loi Alur

Les frais de gestion des syndics de copropriété connaissaient une tendance à la hausse depuis plusieurs années. Ils avaient ainsi progressé de 50% en 5 ans. La loi Alur a voulu simplifier le nombre de leurs prestations. Un effet inverse s’est produit. Tout ce qui n’entre pas dans la liste de base des prestations standardisées du contrat de gestion donne lieu à une facturation annexe. La hausse a ainsi pu atteindre 10% à 15% en un an dans les grandes agglomérations.

Pour réduire ce coût, les copropriétaires peuvent, dans un premier temps, tenter de négocier les honoraires, quitte à mettre en concurrence des syndics professionnels. Une des prestations les plus coûteuses reste l’organisation de l’Assemblée Générale. Si elle se déroule le soir, les coûts explosent puisque les honoraires sont majorés. C’est également l’occasion de produire des documents en quantité astronomique. L’état daté est également une prestation particulièrement coûteuse. Elle consiste, pour le syndic, à établir un relevé à date des charges de copropriété. Destiné au notaire, il permet de figer le solde des charges dans le cas d’une transaction immobilière. Nécessitant en moyenne deux heures, elle peut être facturée de 400 euros à plus de 1 000 euros. Il ne faut donc pas hésiter à décortiquer les tarifs des prestations et à les renégocier.

La gestion bénévole d’une copropriété doit rester une option à manipuler avec précaution. En effet, la gestion d’une copropriété requiert une certaine technicité et demande du temps. Une gestion bénévole sera plutôt adaptée aux toutes petites copropriétés.