Investir dans une résidence étudiante qui plaira aux locataires

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Les étudiants recherchent en priorité une résidence étudiante sécurisée, qui offre des logements équipés et quelques services collectifs, le tout à proximité de leur lieu d’étude. Pour les investisseurs immobiliers, il est important de bien connaître les attentes des locataires potentiels afin de cibler des biens immobiliers réellement attractifs.

Faire le choix d’un logement qui réponde parfaitement aux attentes des locataires permet de louer plus vite et plus fréquemment. Avec une vacance locative réduite, l'investissement immobilier n’en sera que mieux rentabilisé.

Des résidences adaptées aux besoins des étudiants

Les résidences étudiantes proposent divers services, du plus essentiel au plus confortable. Par exemple, une laverie est généralement mise à disposition, l’achat d’une machine à laver ne faisant pas partie des priorités des étudiants en regard de leur budget. Les étudiants étant mobiles, contraints de suivre les cursus de formation et les opportunités professionnelles, le gros électroménager n’est pas adapté à leur mode de vie. La taille restreinte des logements étudiants, condition sine qua non pour des loyers abordables, n’est pas non plus toujours compatible avec un espace dédié à ces équipements.

Certains services, relevant plus du confort, peuvent également être présents : des résidences proposent par exemple une salle de sport, une piscine ou un espace détente.

Cette offre de logements est une véritable alternative aux biens du parc résidentiel, plus traditionnels. Pour un étudiant, s’adresser à un prestataire de ce type augmente les chances d’obtenir une chambre. Ainsi, il n’est pas en concurrence avec des locataires actifs, souvent plus attractifs pour un propriétaire, par exemple pour la location d’un studio dans un immeuble d’habitation.

Enfin, les conditions de location sont adaptées à l’étudiant, tant au niveau du montant du loyer que de la durée du bail. L’étudiant n’a pas besoin de négocier un contrat d’habitation de 9 mois comme cela serait le cas avec un propriétaire bailleur.

Le dispositif Censi-Bouvard : une aide précieuse pour les investisseurs

Pour les investisseurs immobiliers, les résidences étudiantes représentent une véritable opportunité. Elles sont, en effet, éligibles au dispositif d'incitation fiscale Censi-Bouvard. Pour l’investisseur, cela se matérialise par une réduction de l’impôt sur le revenu de 11% du montant de l’investissement, avec un plafond fixé à 300 000 € HT. Cette réduction s’étale sur 9 ans. Les revenus locatifs bénéficient, quant à eux, d’un abattement de 50% lorsque que les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 33 200 euros.

Un investissement immobilier en résidence étudiante revêt de nombreux avantages : gestion locative généralement prise en charge par un exploitant, loyer garanti, et bien sûr, avantages fiscaux. Il s’agit cependant d’un investissement très spécialisé. Le logement ne pouvant être désolidarisé de la résidence, il ne pourra être revendu qu’à un autre investisseur immobilier. En effet, pour l’acquéreur, il ne s’agit pas d’un bien immobilier de type résidentiel.

Les critères de choix d’une résidence étudiante

Selon les résultats d’une enquête réalisée en 2017 par le groupe immobilier Les Belles Années auprès de 1 700 étudiants, la sécurité apparaît comme un critère déterminant dans le choix de la résidence pour 80% des répondants. En outre, les logements doivent proposer un frigo congélateur (72%), une cuisine équipée avec un micro-ondes (66%) et de nombreux espaces de rangement (53%). Un étudiant sur deux souhaite que la résidence soit située à proximité de son lieu d’étude. La salle commune est peu utilisée (10%), mais les étudiants souhaitent que des événements y soient organisés (70%). Ils préfèrent majoritairement des services compris dans le montant du loyer (80%), notamment l’accès Internet illimité (97,1%), la laverie (83,5%) et la distribution de courrier et de colis (57,6%).

Pour un investisseur immobilier, une résidence proposant de tels services aura plus de chance d’attirer des étudiants. Même si l’exploitant est censé garantir le loyer, une résidence inoccupée aboutira à la faillite de celui-ci, donc à la mise en péril de l’investissement. En cas de revente, un autre investisseur demandera à vérifier les taux d’occupation et de rentabilité. S’ils sont bons, la revente en sera ainsi facilitée.