Transformer un investissement locatif en résidence principale

Résumé de cet article : 

• Transformer un investissement locatif en résidence principale peut répondre à un changement de situation ou à une opportunité financière.
• La transition implique des démarches administratives, bancaires et assurantielles à anticiper.
• Les impacts fiscaux peuvent être positifs, notamment pour l’exonération de la plus-value immobilière.
• Certains dispositifs, comme le Pinel, interdisent cette transformation avant la fin de l’engagement locatif.
• Une bonne préparation financière et une simulation prêt immobilier peuvent aider à anticiper les coûts et options de financement.

Pourquoi transformer un investissement locatif en résidence principale ?

Plusieurs raisons peuvent motiver ce changement :

• Un changement de situation personnelle : Mariage, naissance d’un enfant, divorce, mutation professionnelle… Autant d’événements qui peuvent rendre opportun d’emménager dans un bien initialement acquis pour la location.
• Un intérêt financier : Selon le marché immobilier, il peut être plus avantageux de récupérer son bien plutôt que de continuer à le louer, surtout si les loyers ne couvrent pas les charges et que le taux de crédit immobilier reste élevé.
• Un contexte fiscal plus favorable : Certains dispositifs fiscaux sont plus intéressants pour une résidence principale que pour un bien locatif, notamment en ce qui concerne la plus-value à la revente et la fiscalité investissement locatif.
• La fin d’un engagement locatif : Après une période d’investissement en loi Pinel ou un autre dispositif fiscal, il devient possible d’occuper le bien sans risquer de perdre les avantages fiscaux obtenus.
• Une meilleure qualité de vie : Certains propriétaires choisissent d’habiter leur bien pour se rapprocher de leur travail, d’un cadre de vie plus agréable ou de leur famille.

Premier achat : comment choisir entre résidence principale ou investissement locatif ?

Vous avez pour projet d’acheter votre premier bien immobilier ? Vous hésitez entre résidence principale ou investissement locatif ?

Voici quelques pistes de réflexion pour vous aider à vous décider :

L'idéal est d'étudier votre situation financière, vos projets à long terme et votre tolérance au risque pour prendre la meilleure décision.

Peut-on habiter dans un bien acheté en Pinel ?

Le dispositif Pinel impose une mise en location du bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans en échange d’un avantage fiscal.

Si vous souhaitez habiter un bien acquis sous ce dispositif avant la fin de votre engagement locatif, cela entraînera la perte des réductions d’impôt déjà perçues.

Toutefois, après la période d’engagement, vous pouvez librement occuper le logement en tant que résidence principale, sans contrainte fiscale.

Comment passer un bien en résidence principale ?

Changer l'usage d'un bien locatif en résidence principale est relativement simple sur le plan administratif : il suffit d'occuper le logement comme habitation principale. Il n’y a pas réellement de durée minimum mais il doit s’agir d’une occupation réelle et effective. Par appréciation selon l’article R318-7 du CCH ce délai pourrait être fixé à huit mois.

Il est néanmoins important de mettre à jour certaines informations :

• Déclarer votre changement d'adresse : Prendre contact avec l'administration fiscale, la mairie et vos fournisseurs de services (eau, électricité, assurance, etc.).
• Vérifier le règlement de copropriété : Certains immeubles imposent des restrictions sur la destination des logements (un usage exclusivement locatif ou professionnel par exemple).
• Informer la banque : Si votre bien est financé par un prêt immobilier, certains contrats imposent des conditions particulières en cas de changement d'usage. Une simulation prêt immobilier peut être utile pour anticiper les coûts d’une éventuelle renégociation.
• Vérifier le contrat d’assurance : Certaines assurances souscrites pour un investissement locatif doivent être adaptées à un usage en tant que résidence principale.

Puis-je vivre dans mon investissement locatif ?

Dans la plupart des cas, oui.

Si vous êtes propriétaire du logement, vous êtes libre d'y habiter, sauf dans certaines situations :

• Si votre bien est sous un dispositif fiscal avantageux comme le Pinel, l'engagement à la location est d'au moins six ou neuf ans, sous peine de rembourser les avantages fiscaux.
• Si votre bien est en location, vous devez attendre la fin du bail et respecter le délai de préavis pour donner congé au locataire.
• Si le financement de votre investissement locatif ne vous le permet pas : certains prêts spécifiques à l’investissement locatif ne permettent pas un changement d’usage sans accord de la banque.

Les impacts fiscaux et financiers du changement

Changer un bien locatif en résidence principale peut avoir des conséquences sur votre fiscalité :

• Exonération de la taxe sur la plus-value : Si vous occupez le logement pendant au moins un an avant de le revendre, vous pourrez bénéficier de l'exonération de la plus-value immobilière réservée à la résidence principale. Attention néanmoins, l’exonération peut-être est refusée lorsque l'occupation, au moment de la vente, répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque que le propriétaire revient occuper le bien juste avant la vente
• Changement d'imposition : Un bien locatif génère des revenus fonciers, tandis qu'une résidence principale n'est pas imposable. Si vous déclarez des revenus locatifs sous le régime réel, l'amortissement cesse lorsque le bien devient votre résidence principale.
• Fin des déductions fiscales : Si vous déduisiez certaines charges ou bénéficiez d'avantages fiscaux (loi Pinel, LMNP), ils ne seront plus applicables.

Impact sur le prêt immobilier et solutions de financement

Votre prêt immobilier peut contenir des clauses liées à l'affectation du bien.

Si vous avez souscrit un prêt spécifique à l'investissement locatif (comme un prêt in fine), la banque peut exiger une modification des conditions de remboursement.

Voici quelques solutions :

• Renégociation du prêt : vous pouvez négocier pour modifier votre prêt pour l'adapter à un usage de résidence principale.
• Rachat de crédit : faites racheter votre prêt en prêt classique pour profiter de conditions plus avantageuses.
• Maintien des conditions actuelles : Certaines banques acceptent de ne pas modifier les modalités, mais il faut en faire la demande.

FAQ

Combien de temps faut-il habiter un bien pour qu’il soit considéré comme une résidence principale ?

Un logement est considéré comme résidence principale si vous l'habitez au moins huit mois par an par appréciation selon l’article R318-7 du CCH.
Pour l'exonération de la plus-value à la revente, il faut généralement y résider pendant au moins un an.

Est-il possible de transformer sa résidence principale en LMNP ?

Oui, vous pouvez louer votre résidence principale en meublé non professionnel (LMNP), mais sous certaines conditions :

• Ne pas dépasser un plafond de revenus locatifs annuels.
• Occuper le bien en tant que résidence principale une partie de l'année.
• Respecter la réglementation locale sur la location meublée.