Loi de 1948 augmentation loyer : tout savoir sur cette loi

Que dit la loi de 1948 ?

Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948, situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants, loués depuis une date antérieure au 23 décembre 1986.

Les informations essentielles à retenir sur le champ d’application de la loi de 1948 sont les suivantes :

• Les loyers de ces logements sont encadrés et les locataires ont la possibilité d’y rester à la fin du bail sans limitation de durée, et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.
• Les logements soumis au régime de la loi de 1948 sont classés en cinq catégories en fonction de critères relevant de la qualité de la construction, du confort et de l'équipement des logements : exceptionnelle ou de luxe, I, II, III et IV. La catégorie est liée au logement en lui-même et non à l’immeuble entier.

A noter :

les logements de qualité exceptionnelle de catégorie I ne sont plus concernés par la loi 1948 depuis 1967.

Les contrats de location en loi de 1948 sont principalement connus pour : 

• le faible niveau de loyers qu’ils imposent ;
• le régime protecteur qu’ils offrent aux locataires.

Contrainte du bailleur et droit du locataire

La contrainte principale d’un logement loué en loi 1948 est le droit au maintien dans les lieux du locataire :

• Tant que le propriétaire ne signe pas de nouveau bail avec un autre locataire, le droit au maintien du locataire en place reste valable, de manière illimitée dans le temps.
• En cas de décès du locataire, le bail est transféré au conjoint (ou partenaire) du locataire défunt, à ses éventuels enfants mineurs jusqu'à leur majorité, à ses ascendants, ou aux personnes handicapées dont il avait la charge (loi n°2006-872 du 13 juillet 2006).

Bon à savoir :

pour que le transfert du bail soit possible, il faut que les occupants restants du logement y vivent avec le locataire décédé depuis au moins 1 an. Si le logement est vacant au décès du locataire, le bail sera résilié automatiquement.

L’augmentation du loyer est également strictement encadrée pour un logement en loi 1948 :

• Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, au 1^er juillet.
• Un plafond d’augmentation de loyer est fixé annuellement par décret. L’augmentation légale du loyer est rendue publique chaque année dans le courant de l’été.
• Le taux d’augmentation du loyer pour l’année 2022/2023 est de 2,48 % depuis le 1^er juillet 2022. Ce taux s’applique jusqu'au 30 juin 2023.
• Le nouveau montant du loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, qui diffère selon la catégorie du logement, son emplacement géographique et sa « surface corrigée » (qui tient compte de l’état général du logement, de ses équipements, etc.).
• Attention : le loyer d’un logement de catégorie IV ne peut pas être augmenté.

A noter :

il est également possible d’augmenter le loyer si des travaux significatifs ont été réalisés dans le logement.

Plus d’informations pour savoir comment fixer le loyer d’un logement dans notre infographie ! 

Tout ce qu'il faut savoir sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire au propriétaire à son entrée dans les lieux, pour venir couvrir d’éventuels impayés ou la charge de réparations en fin de location.

Dans un logement loué avec un bail en loi 1948 :

• Le montant maximum du dépôt de garantie est de 2 mois de loyer (hors charges).
• En cas de départ du locataire, le dépôt de garantie doit lui être rendu dans un délai de 2 mois maximum à partir de la date de remise des clés.

A noter :

le montant du dépôt de garantie ne peut pas être réévalué en cours de bail.

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Bon à savoir :

si le montant des travaux dépasse 75 000 €, ce n’est plus un prêt travaux qu’il faut souscrire, mais un crédit immobilier.

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• primes « Coup de pouce » ;
• aides locales, etc.

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