Signer le contrat de location

Le dossier de candidature du locataire

Comment bien sélectionner son locataire ? Tout d’abord, vous pouvez demander au candidat locataire la copie de certains documents permettant de vérifier :

• son identité (passeport, carte d’identité, carte de séjour ou de résident, livret de famille),
• et son niveau de ressources (bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition).

En pratique, il est tout aussi protecteur pour vous que pour le locataire que le loyer mensuel, charges comprises, ne dépasse pas 33 % des revenus nets mensuels du locataire.

Attention, en application de la loi, vous ne pouvez pas demander au candidat locataire certaines pièces : documents bancaires autres que le relevé d’identité bancaire (notamment copie du relevé de compte), documents relatifs à la vie privée et certaines garanties (chèque de réservation du logement par exemple).

Les clauses importantes du contrat de location

Accordez une attention particulière à la rédaction du contrat de location car il fixe les droits et obligations respectifs du propriétaire et du locataire. Depuis le 1^er aout 2015, tout contrat de location nue ou meublée doit, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, respecter un contrat de bail type. A noter : les bailleurs de logements sociaux ou assimilés (logements conventionnés, HLM…) ne sont pas concernés par cette nouvelle obligation.

Le bail standard définit notamment les éléments suivants :

• La désignation des parties ;
• la destination du logement ;
• sa surface habitable et son nombre de pièces ;
• ses équipements (cuisine, installations sanitaires, cave, local à vélo…)
• la date de prise d’effet du bail et sa durée ;
• le montant du loyer et des charges locatives ainsi que leurs modalités de paiement ;
• dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, le montant du loyer payé par le précédent locataire, la date du dernier versement ainsi que la date de la dernière révision ;
• dans les zones concernées par le plafonnement des loyers, le montant du loyer de référence et du loyer majoré ;
• les honoraires de l’agence immobilière et leur répartition entre le locataire et le bailleur.

Attention, un certain nombre de documents doivent être annexés au contrat de bail :

• un dossier de diagnostic technique (DDT) comportant au maximum cinq diagnostics (leur nombre varie en fonction de la localisation du bien) ;
• en copropriété, les extraits du règlement concernant notamment la destination de l’immeuble et la jouissance des parties privatives et communes ;
• un état des lieux d’entrée ainsi, qu’en meublé, un état détaillé du mobilier;
• depuis le 1^er août 2015, une notice d’information sur les droits et devoirs des bailleurs et des locataires.

Une fois le bail signé, il n’existe pas de délai de réflexion ou de rétractation permettant au propriétaire ou au locataire de revenir sur sa décision.

Et avant de mettre en location votre bien immobilier, pensez à souscrire une garantie locative : c’est une assurance loyers impayés qui vous garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance de votre locataire.

Passer par un professionnel pour la rédaction du bail et la gestion de votre bien

Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la mise en location de votre bien immobilier, vous pouvez confier à une agence immobilière les missions suivantes :

• trouver un locataire et rédiger le bail (inclus la rédaction de l’état des lieux) : auparavant, les honoraires représentant entre 12 et 15 % du loyer annuel hors charges étaient, en principe, partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire et généralement compris entre 12 % et 15 % du loyer annuel hors charges. Attention, depuis le 15 septembre 2014, les honoraires de location pouvant être mis à la charges du locataire sont plafonnés.
• gérer intégralement la location du bien : dans ce cas, vous payez seul les honoraires de l’agence qui sont de l’ordre de 8 % du montant du loyer annuel hors charges.

Si le professionnel qui rédige le bail est un avocat ou un notaire, ses honoraires sont également partagés entre le propriétaire et le locataire. Mais, dans ce cas là aussi, les honoraires payés par le locataire sont plafonnés.

Pour aller plus loin :

• La loi Alur : location
• L'imposition des loyers
• Investissement locatif : les critères de choix
• Les contenus Duflot / Alur

 © Juri-editing – Vanessa Julienne – mai 2013