Peut-on louer un logement à ses enfants ?

À retenir : 

Si vous envisagez de louer un appartement à un enfant, retenez que :

• C'est légalement possible, dès lors que le prix du loyer se situe dans les prix du marché.
• Si vous fixez un loyer manifestement trop bas, vous risquez un redressement et des sanctions fiscal(es).
• Vous pouvez déduire des charges, si vous louez le logement vide.
• Vous ne pouvez pas percevoir l'APL (aide personnalisée au logement).

Est-il possible de louer un logement à ses enfants, légalement ?

Ce que dit la loi sur la location d'un appartement à un enfant ou un descendant majeur

Dans la majorité des cas, rien ne vous empêche de louer le logement que vous avez acquis à un descendant, ou plus spécifiquement à votre fils ou votre fille.

La question peut notamment se poser lorsque votre enfant part faire ses études dans une autre ville que celle dans laquelle vous résidez. Vous pouvez penser à investir, ou si vous êtes déjà propriétaire d'un appartement, envisager de lui louer ledit logement.

La location à un enfant est possible, et ce, même si vous bénéficiez d'un avantage fiscal. Sachez que dans le cadre de la réduction d’impôt Pinel, vous pouvez loger un descendant (ou un ascendant) dès lors que celui-ci respecte les plafonds de ressources exigés par la loi (BOI-IR-RICI-360 §20). Attention ! Il est notamment impératif que le locataire ne soit plus rattaché à votre foyer fiscal, pour ne pas rajouter l’avantage du dispositif Pinel au bénéfice de la demi-part fiscale.

Enfin, si vous envisagez de créer une SCI (société civile immobilière), sachez que la location à ses enfants est possible aussi dans ce cadre.

Louer un bien à son enfant : dans quels cas cela peut poser problème ?

Le risque principal en cas de location de bien à l'un de ses enfants réside dans la possibilité de redressement fiscal. Dans le cas des revenus fonciers (location d'un logement vide), il existe un risque de rectification en cas de loyer bas pour une location accordée à membre de famille.

Un risque existe également d'un point de vue successoral. En effet, si le loyer accordé à votre enfant est manifestement inférieur aux prix pratiqués sur le marché, la "réduction" consentie, de par l'intention libérale des parents, pourrait être qualifiée de "donation déguisée". L'enfant ayant bénéficié de la libéralité risquerait alors d'être redevable de ces sommes au moment de la succession : la différence entre le loyer qui aurait dû l'être et celui effectivement perçu devrait être rapportée à l'actif successoral.

A noter

Le dispositif Malraux interdit la location à un proche.

Comment fixer le loyer quand on loue à son fils ou à sa fille ?

Loyer de marché (minimum obligatoire) : une règle essentielle

Les loyers perçus par un bailleur d'une location nue étant des revenus fonciers imposables, le loyer fixé dans le cadre d'une location à ses descendants doit être cohérent avec les prix pratiqués sur le marché. 

A noter

Dans le cadre d'un bail meublé, vous êtes imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Peut-on faire une remise de loyer à son enfant ?

Si l’administration fiscale tolère une petite remise sur le prix du loyer, celui-ci ne doit pas être significativement en deçà des prix du marché : en pratique, il convient de ne pas dépasser 10 à 15% d'écart avec les prix du marché.

Bon à savoir

Le risque d'un redressement fiscal existe toujours. En cas de doute, vous pouvez vous rapprocher d'un conseil spécialisé pour faire le point avec lui.

Contrat de bail et justificatifs : les règles à respecter

Quel type de bail pour louer un appartement à son enfant ?

Dans tous les cas, la location à un enfant doit respecter un minimum de formalisme, comme l’établissement d’un contrat de bail écrit précisant, entre autres, le montant du loyer et ses modalités de versement.

Le bail consenti peut concerner un logement vide ou meublé.

Bon à savoir

Un modèle de bail réglementaire existe pour chacun des deux types de bail (vide ou meublé).

Votre enfant doit souscrire une assurance habitation le couvrant contre les risques locatifs. En tant que bailleur, vous pouvez également souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) - obligatoire pour un logement en copropriété.

Quelles preuves conserver en cas de contrôle fiscal ?

En cas de contrôle fiscal, certains documents doivent être conservés, dans l'objectif de prouver qu'un loyer conforme aux prix du marché a effectivement été versé.

Vous pouvez conserver :

• Le contrat de bail (qui mentionne le montant du loyer).
• Tout élément justifiant du versement du montant du loyer prévu au contrat de bail - selon la modalité de versement choisie.
• Ainsi qu'une copie des quittances de loyers remises à votre enfant.
  À noter : La quittance doit porter le détail des sommes versées par votre enfant, en distinguant le loyer et les charges.

Fiscalité : que peut-on déduire de son revenu imposable, quand on loue à un enfant ?

Déduction des charges et revenus locatifs

Logement loué nu 

Si vous relevez du régime réel d'imposition des revenus fonciers, vous pouvez déduire, comme si vous louiez à un tiers mais sous conditions, certaines dépenses engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu au cours de l'année d'imposition.

Exemples de dépenses déductibles : 

• Frais de réparation et d'entretien.
• Travaux d'amélioration.
• Provisions pour charges de copropriété.
• Primes d'assurances.

Vous devez être en mesure de justifier, sur demande de l'administration, par tous moyens, de la nature et du montant des dépenses dont vous demandez la déduction pour leur montant réel. 

Bon à savoir

Si vous êtes au régime micro-foncier (de plein droit si votre revenu brut foncier annuel est inférieur à 15 000 euros) un abattement forfaitaire de 30 % s'applique. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges pour leur montant réel : l'abattement forfaitaire est représentatif de celles-ci.

Logement meublé 

Pour rappel, si vous louez un logement meublé ou louez une pièce de votre maison à un enfant majeur, les recettes locatives tirées des loyers sont imposables à l'impôt sur le revenu, en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes imposé dans la catégorie des BIC selon le régime des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) ou des loueurs en meublés professionnels (LMP), selon la situation.

Vous ne pouvez pas générer de déficit foncier, donc déduire des charges, mais vous pouvez bénéficier d’autres avantages fiscaux.

À lire, sur ce point : Tout savoir sur le statut loueur en meublé non professionnel LMNP

Les risques de requalification par l’administration fiscale

Si l'administration constate que loyer est manifestement inférieur aux prix pratiqués sur le marché, elle pourrait requalifier la location et estimer, qu’en réalité, le propriétaire conserve la jouissance du bien. Dès lors, vous ne pourriez déduire aucune charge de vos revenus locatifs.

Autre risque : si le loyer perçu est inférieur aux charges déduites, créant ainsi un déficit qui n'a pas lieu d'exister (part de charges supérieure à vos revenus fonciers déductible du revenu global), vous risquez un redressement fiscal. 

Ainsi, en l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire et faisant obstacle à ce qu'il retire un loyer normal d'un logement qu'il loue, il a été récemment jugé, concernant des revenus fonciers, que l'administration était en droit de réintégrer dans les bases d'imposition de l'intéressé la différence entre :

• La valeur locative normale de son immeuble.
• Et le loyer convenu dès lors que celui-ci présente un caractère manifestement anormal.

En outre, la loi sanctionne les inexactitudes relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt en appliquant une majoration de 40% en cas de manquement délibéré pouvant aller jusqu'à 80% lorsqu'un cas d'abus de droit est avéré.

Références 

• Bfip BOI-IR-RICI-360 §20 (location à ses enfants possible avec le dispositif Pinel)
• Conseil d'Etat, 8 / 7 SSR, du 23 juin 1986, 48466 (redressement si loyer inférieur à la valeur locative)
• Article 3 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (nécessité d'un contrat de bail écrit)
• Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale modifié par l'article 5 du décret n°2023-796 du 18 août 2023 (contrats types de location de logement - annexe 1 : logement nu / annexe 2 : logement meublé)
• Article 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (assurance habitation obligatoire)
• Article 9-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (obligation de s'assurer PNO)
• Article 14 du Code général des impôts (définition du revenu foncier)
• Article 28 du Code général des impôts (revenu net foncier)
• Article 31 du Code général des impôts (déduction des charges au réel)
• Article 32 du Code général des impôts (déduction au régime forfaitaire)
• Article 34  du Code général des impôts (bénéfices industriels et commerciaux)
• CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 30 janvier 2025, 23MA01961
• Article 1729 du Code général des impôts (redressement fiscal)
• Article L822-3 du Code de la construction et de l'habitation
• Article L822-3 du Code construction et de l'habitation (APL non dues aux enfants locataires d'un logement appartenant à leurs parents)
• Article 1875 du Code civil