Comment combiner achat d'une résidence principale et investissement locatif ?
En quête d'une résidence principale, vous trouvez un bien très grand et facilement divisible ? Vous souhaitez investir dans un seul bien et transformer une partie du logement en investissement locatif ? Combiner achat d'une résidence principale et d'un investissement locatif est possible sur le plan légal, dès lors que le plan de financement suit. Quelques précautions sont à prévoir.
Points essentiels à retenir :
- Cumuler achat de la résidence principale et investissement locatif est possible. Cela permet d'acheter un bien plus grand et d'en mettre en location une partie.
- Cette double opération présente des avantages financiers de par leur rentabilité, fiscaux et pratiques certains.
- L'obtention du financement reste la clé du succès, sachant que les banques prennent en compte autour de 70 % des revenus locatifs envisagés.
Avantages et inconvénients à l'achat simultané d'une résidence principale et d'un logement locatif
Un avantage financier
L'achat de votre résidence principale permet d'arrêter de payer des loyers, tout en construisant un patrimoine immobilier. En outre, c'est l'assurance de disposer d'un bien payé au moment de la retraite. La stratégie est donc parfaite.
En cumulant l'achat de la résidence principale avec un investissement locatif, vous doublez les bénéfices. Pendant la phase de prêt immobilier, les loyers servent à rembourser l'emprunt. Puis, ils vont constituer une source de revenus complémentaires bienvenus au moment de la retraite, et même avant.
Cette combinaison offre un gain d'échelle : plus vous achetez une grande superficie, moins le prix au mètre carré est élevé... à condition d'obtenir le financement et de bien définir les modalités de rentabilité.
Un avantage fiscal
L'investissement locatif peut offrir des avantages fiscaux. Si vous achetez dans l'ancien avec des travaux de rénovation, dans certains quartiers, vous pouvez obtenir une réduction d'impôt grâce au dispositif Denormandie.
En outre, il est possible d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs en location nue, en générant un déficit foncier (notamment grâce aux travaux) ou en location meublée, en optant pour le régime réel du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Un avantage pratique
Combiner l'achat d'une résidence principale avec un investissement locatif offre aussi la souplesse nécessaire à une vie de famille. Ainsi, vous pouvez récupérer la partie en locatif si besoin lorsque vos enfants grandissent ou que vos parents vieillissent.
Le choix de l'emplacement du projet reste le critère déterminant pour l'achat d'une résidence principale comme d'un investissement locatif.
Un risque lié à la proximité du locataire de votre domicile
Le projet se construit alors sur une même parcelle immobilière. Il sera plus difficile de revendre votre investissement locatif seul, sans la résidence principale. Tout dépend de l'agencement des deux biens immobiliers.
En outre, le choix des locataires doit se faire avec discernement, pour éviter tout conflit de voisinage. Faute de quoi, la bonne idée initiale peut se compliquer et nuire à votre projet.
Enfin, gérer la propriété de deux biens immobiliers prend du temps et nécessite des connaissances juridiques et fiscales. Investir dans l'immobilier locatif demande plus de temps que sa résidence principale : recherche de locataire, rédaction du contrat de bail, mise en location, vérification des conditions de ressources des locataires, gestion quotidienne, déclarations fiscales, etc.
Un risque lié au projet d'investissement locatif
Le projet d'investissement locatif doit être rentable après avoir pris en compte tous les paramètres à court et à long termes : fiscalité supplémentaire, travaux récurrents, évaluation des charges, dégradation du bien immobilier, connaissance du marché locatif local, possibilité de revente, risque de vacance locative, etc.
La rentabilité locative est la priorité de l'investisseur même s'il achète conjointement sa résidence principale.
Solutions de financement pour acheter et louer un bien immobilier
Même si vous disposez de l'épargne nécessaire pour financer l'achat du bien, il est toujours préférable de profiter de l'effet de levier du crédit bancaire et d'emprunter.
Calculer votre capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum d'un prêt immobilier. Elle se calcule à partir de votre taux d'endettement maximal.
Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) fixe le taux d'endettement à 35 % des revenus des emprunteurs.
Dans les revenus, les banques prennent en compte :
- les salaires, traitements et retraites,
- les primes récurrentes et régulières,
- la moyenne de vos revenus d'activité si vous êtes travailleur indépendant,
- 70 % des loyers estimés pour le projet d'investissement locatif (les 30 % tiennent compte du risque de vacance locative ou d'impayés des locataires).
Premier achat ? Exemple de calcul du taux d'endettement
Un couple gagne 5000 € par mois et n'a pas d'emprunt en cours de remboursement. Le loyer estimé du projet d'investissement locatif est de 700 € par mois. La banque estime les revenus à 5 490 € par mois (70 % de 700 €). Le couple peut rembourser une mensualité maximale de 1921 €.
Les banques peuvent déroger au seuil du taux d'endettement dans 20 % de leurs dossiers sous réserve d'un reste à vivre suffisant pour le foyer.
Obtenir le financement de son projet immobilier
Pour l'achat d'une résidence principale, un apport personnel est exigé en général. Il peut être moins important avec le cumul d'un investissement locatif. Un prêt immobilier sans apport financier demeure possible si vous disposez de ressources conséquentes et d'un projet attractif.
Est-il préférable de souscrire un seul prêt immobilier pour l'ensemble du projet ou deux prêts distincts ?
- Un prêt immobilier pour l'achat de la résidence principale : vous pouvez bénéficier de prêts aidés (comme le prêt à taux zéro PTZ) pour cette acquisition sous réserve de remplir les conditions.
- Un prêt immobilier pour l'investissement locatif : pas de prêts aidés, mais vous pouvez négocier un prêt in fine pour rembourser le capital en une seule fois en fin de prêt.
Tout dépend du projet à long terme et de vos discussions avec la banque. Étudiez les taux de crédit immobilier pour chaque type de prêt correspondant à votre projet.
Après avoir réalisé une simulation de prêt immobilier sur notre site, prenez contact avec un conseiller Crédit Agricole car un tel projet nécessite discussion et explications.
Optimiser la fiscalité dans le cadre de l'achat d'une résidence principale et d'un investissement locatif
La fiscalité d'une résidence principale est simple : elle ne génère pas de revenus (le gain obtenu sur l'absence de paiement d'un loyer n'est pas imposable). En revanche, vous devez vous acquitter de la taxe foncière en tant que propriétaire.
La fiscalité d'un investissement locatif , quant à elle, est plus complexe. Selon le type de location (location nue ou location meublée), les revenus générés sont imposés dans différentes catégories :
- Revenus fonciers en location nue : un régime micro-foncier (en cas de revenus inférieur à 15 000€) est possible ou un régime réel qui permet de déduire les charges (notamment les travaux) et de générer un déficit foncier, imputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu imposable du contribuable.
- Bénéfices industriels et commerciaux en location meublée : un régime micro-BIC est possible ou un régime réel qui permet de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement par composant de la valeur du bien immobilier.
La fiscalité ne doit pas être la première motivation dans le projet d'investissement immobilier. Le choix entre location nue et location meublée dépend avant tout du marché locatif local et de la durée du bail souhaitée.
Questions fréquentes
Est-il possible d'acheter deux biens immobiliers en même temps ?
Si vous disposez du financement, rien n'interdit d'acquérir deux biens immobiliers en même temps. Vous pouvez acheter deux investissements locatifs ou un grand appartement que vous divisez. Il est aussi possible de se lancer dans l'achat de sa résidence principale et d'un investissement locatif en même temps.
Puis-je louer ma résidence principale ?
Vous pouvez louer une partie de votre résidence principale toute l'année ou en location de courte durée. Pour louer l'ensemble de votre résidence principale, la durée maximale est de 120 jours par an (et pourra passer à 90 jours dans certaines communes désormais). D'autres conditions sont à vérifier et à respecter (règlement de copropriété, déclaration à la mairie, etc.). Les revenus ne sont pas imposables s'ils sont inférieurs à 760 € par année civile ou si vous louez une partie de votre logement à un loyer raisonnable (213 € / m2 en Île-de-France et 157 € /m2 en province).
Puis-je habiter dans mon investissement locatif ?
Il est légal d'habiter dans un logement qui vous appartient. La seule limite réside dans les dispositifs de défiscalisation liés à l'acquisition de l'investissement locatif. Certains avantages fiscaux sont corrélés à une location à un tiers pendant une certaine durée. Pensez également à modifier votre contrat d'assurance habitation sur le bien, de propriétaire non-occupant (PNO) à une assurance classique.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
